美国6月住房可负担性创1989年以来最差纪录——《华尔街日报》

6月份在美国购房的成本达到了三十多年来的最高水平，创纪录的房价与飙升的抵押贷款利率形成了双重压力。

全美房地产经纪人协会周五表示，其住房可负担性指数（该指数综合考虑家庭收入、抵押贷款利率和现房销售价格）在6月份降至98.5，这是自1989年6月（当时该指数为98.3）以来的最低水平。

现房销售已连续五个月下滑。在此期间，利率急剧上升，而房价持续攀升，导致美国住房市场的可负担性出现多年来最严重的恶化，将更多买家挤出市场。尽管交易量减少，但由于全美待售房屋数量仍低于历史水平，房价较去年同期仍在上涨。

可负担性的下降使得首次购房者尤其难以进入市场，无法通过这一美国中产阶级积累财富的主要途径实现置业。首次购房者通常需要攒够首付，且无法通过出售之前的房产获益。

最近几周情况略有缓解。抵押贷款利率在6月创下13年新高，但此后小幅回落。据房地产经纪人称，一些观望的买家在7月和8月重新进入市场。

“值得庆幸的是，本轮周期中可负担性最严峻的阶段可能已经过去，”全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尹表示，“近几周抵押贷款利率趋于平稳，而持续的工资增长……正在缩小与房价涨幅之间的差距。”

根据全美房地产经纪人协会数据，过去三年全美现房价格飙升46%，疫情期间购房者对更大空间的追求是主要因素。尽管2020和2021年房贷利率降至历史低点抵消了大部分涨幅，购房可负担性仍相对较高。

随着六月房贷利率从十三年高点回落，部分观望买家于七八月重返市场。图片来源：阿尔伯克基日报/Zuma Press房利美数据显示，今年初以来抵押贷款利率从2021年底的3.1%攀升至本周5.22%。借贷成本上升部分源于美联储通过加息抑制通胀的激进政策。

住房经济学家指出，疫情期间涨幅最猛的市场如爱达荷州博伊西、德州奥斯汀和凤凰城，现在更可能出现价格回调。

经济学家预计2023年全国房价增速将大幅放缓，部分机构预测同比小幅下跌。但部分专家表示，2007-09年经济衰退后持续多年的新房建设低迷导致住房供应不足，这或将阻止房价大幅下滑。

“我们不会回到2019年的价格水平，”Zillow集团经济学家妮可·巴肖表示，“即使房价开始小幅下跌，也不会以任何显著方式影响可负担性。”

与上次可负担性如此之低时相比，如今抵押贷款利率更低，而房价和收入更高。根据全美房地产经纪人协会（NAR）数据，6月现房销售中位价为42.33万美元，平均抵押贷款利率为5.6%，家庭收入中位数为91,952美元。NAR称，1989年6月现房销售中位价为94,800美元，抵押贷款利率为10.6%，家庭收入中位数为34,128美元。

随着可负担性下降，消费者对房地产市场的情绪也恶化了。房利美7月调查显示，认为当前是购房好时机的消费者比例从一年前的28%降至17%，认为当前是售房好时机的比例从75%降至67%。

菲比·乌尔伯格与男友合影，她6月以77.5万美元购入加州纳帕一处房产，5.75%的抵押贷款利率使其月供超出预期。图片来源：卡罗尔·莱施克菲比·乌尔伯格是经历价格冲击的新晋业主之一。3月她开始在加州纳帕选购首套房，当时眼见利率攀升，她担心被市场拒之门外。两次出价失败后，抵押贷款利率剧烈波动使得锁定借款利率异常困难。

她在6月发现一栋带后院的三居室房屋时，“我直接出了价，甚至没完全搞清楚月供会是多少，只希望一切顺利，”她说。“这非常令人沮丧。”

厄尔伯格女士以77.5万美元买下这栋房子，她表示5.75%的抵押贷款利率使她的月供比预期的要高。

“如果我再等几个月，情况可能会有所不同，市场可能会稍微容易一些，”她说。但“无论如何，感觉还是很棒。”

今年春天抵押贷款利率的上升吓退了一些买家，包括一些在利率较低时签订了购房合同的人。包括D.R. Horton公司和PulteGroup公司在内的多家大型住宅建筑商在7月报告称，截至6月30日的季度，他们的取消率较去年同期有所上升。两家公司表示，他们已经能够将这些房屋转售给其他买家。

全美房地产经纪人协会表示，假设30年期固定利率抵押贷款和20%的首付，6月的典型月供从1月的1,297美元和2021年6月的1,265美元上升至1,944美元。

“以前人们会说，‘天哪，我想搬进去，买一套25万或30万美元的房子’——我们现在已经没有这样的市场了，”博伊西的房地产经纪人利西·毕晓普说。“可负担性绝对发生了变化，这意味着我们的买家会减少。”

致信妮可·弗里德曼，邮箱：[email protected]

出现在2022年8月13日的印刷版中，标题为“住房可负担性创1989年以来最差水平”。