中国房地产泡沫破裂加剧北京经济困境——《华尔街日报》

中国房地产泡沫的破裂正危及世界第二大经济体，其影响可能持续多年。

中国房地产开发商数据和官方统计显示，在长期上涨后，许多城市房价开始下跌。据行业数据提供商克而瑞统计，全国最大开发商的新房销售额已连续13个月同比下滑。

数百万购房者已付款的"预售"房产仍处于烂尾状态，导致部分买家威胁要断供房贷。分析师估算，若楼盘无法交付，购房者可能拒还的房贷总额高达3700亿美元。但他们表示多数中资银行应能消化损失，不太可能引发金融危机。

更大的风险在于对中国经济的冲击。美国银行研究分析师在上月报告中指出，由于开发商资金问题，2020-2021年预售房屋中约9%面临逾期交付风险，涉及约240万户家庭。

分析师写道：“这类事件若不加控制任其蔓延，可能在二十大召开前夕打击市场信心、冲击房地产销售与投资、拖累经济增长并引发社会不稳定。“这场备受关注的会议预计将确立习近平主席史无前例的第三个任期。

中国第二季度国内生产总值(GDP)同比仅增长0.4%，这是自新冠疫情开始以来最差的经济表现。虽然经济放缓很大程度上与疫情防控封锁措施有关，但房地产行业7%的萎缩也是造成产出疲软的原因之一。

经济学家表示，这种冲击正从建筑材料蔓延到房地产服务等多个行业，并导致银行贷款损失不断累积，短期内难以修复。

在中国整体经济放缓拖累个人收入和资产价值之际，房地产低迷也在打击消费者信心。投行法国外贸银行(Natixis)亚太区首席经济学家艾西亚·加西亚-埃雷罗(Alicia García-Herrero)表示：“经济前景、消费者情绪以及人们对未来的看法已经改变。我不认为这是一场危机，就像有些人所说的那样。但这是中国经济将减速背后的又一个重要原因。”

中国房地产行业的信贷压力尚未蔓延至全球市场，不过根据彭博(Bloomberg)和巴克莱研究(Barclays Research)的数据，由于违约和价格大幅下跌，国际投资者在中国开发商美元债券上已遭受约1000亿美元的损失。

中国商业银行在确认和报告房地产不良贷款方面行动迟缓，但许多银行已减少了对房地产行业的放贷。面向开发商的土地销售也大幅下滑，切断了地方政府的一个主要收入来源，并预示着未来几年推出的新房地产项目将大幅减少。

“我们从未见过中国房地产市场规模如此之大、程度如此严重的放缓，”纽约研究公司荣鼎集团中国市场经济研究主管洛根·赖特表示。他说，中国政府几乎无法扭转局面，抵消房地产低迷对经济的影响。

房地产狂热

中国房地产市场的低迷可以追溯到政府近年来为给房地产狂热降温所做的努力，政府试图消除其认为的泡沫，这种泡沫可能导致许多人买不起房。2020年，监管机构对开发商的借贷进行了限制，导致银行和其他贷款机构撤回资金，许多开发商因此面临信贷紧缩。

包括房地产巨头中国恒大集团在内的30多家开发商此后都出现了国际债务违约。随着购房者意识到开发商的财务困境，这些开发商在中国大陆的公寓销售大幅下滑。亚洲美元债券市场几乎已经切断了对中国开发商的信贷，更多的违约可能即将发生。

中国房地产行业此前也曾经历过低迷，比如2013年和2014年，当时房价下跌，销售和房地产投资放缓。许多开发商的收入下降，一些开发商因大量未售出房屋库存而苦苦挣扎数月，但他们并未失去融资渠道。

在随后的几年里，房价恢复了上涨趋势，而开发商则连续多年创下销售纪录。哈佛大学的肯尼斯·罗格夫和国际货币基金组织的杨元辰在他们2020年研究论文的更新中估计，2018年房地产及相关行业约占中国GDP的26%。他们表示，近年来这一数字一直相当稳定。

最新的市场低迷部分源于多年来中国开发商被证实存在过度建设和过度借贷的问题。

六安市的一处住宅区。图片来源：RAUL ARIANO for The Wall Street Journal一个主要的痛苦来源是预售收入的减少。过去十年中，中国约80%的新房销售是部分建成的房产，开发商承诺在一到三年内交付。这些预售所得成为开发商最大的资金来源，他们依赖未完工公寓的持续销售来满足即时资金需求。

地方政府通过向开发商发放预售许可证助长了这种做法，即使项目仅完成了计划建设的25%。开发商可以按全价出售公寓，而买家在许多情况下支付约30%的首付，并申请抵押贷款支付剩余款项。

这些资金被存入托管账户用于支付建设费用，但定义宽松的规则让许多开发商在建筑完工前就能提取现金。当开发商预售收入下降且贷款更难获得时，问题开始出现，去年他们开始出现现金短缺，难以偿还债务。

去年，当恒大开始摇摇欲坠，其股票和债券价值暴跌时，最近在中国江西省景德镇市购买其开发项目公寓的人们开始担忧。

这家房地产巨头在2021年初预售了名为恒大龙庭的14栋楼项目，承诺于2023年向购房者交付房屋。据一位自称在该项目购房的景德镇居民透露，在数百人开始偿还房贷几个月后，购房者发现施工进度放缓，工地工人从之前的数百人减少到仅剩几十人。

根据众多购房者联名签署的公开信，2021年5月项目工地已完全停工。信中称施工于当年10月下旬恢复，但今年6月再次全面停滞。

6月30日，业主们发出联名信，声明若10月20日前未能复工将集体停贷。这封在中国社交媒体广泛传播的公开信，引发了其他烂尾楼项目购房者的类似行动。

根据景德镇居民提供的现场视频，上月部分购房者再次前往市政府请愿，要求制定明确的交房方案。他表示警方带走了三人，随后政府向业主承诺项目将于明年年底前交付。

恒大集团和当地政府未回应置评请求。

停贷风波

在北方约500英里外的郑州，数十个烂尾项目（包括恒大及其他开发商）的购房者也组成联盟，同样以停止还贷作为抗议手段。

如同中国各地的许多城市一样，快速城市化使郑州从工业重镇蜕变为大都市。房地产业随之腾飞，充足的土地供应和开发商纷纷推出并销售住宅项目，这些项目的蓝图中包含游泳池、溜冰场、景观花园和购物中心。

据数据提供商Wind统计，2018至2020年间，郑州以年度住宅销售面积位列中国城市第二，住宅平均售价飙升了40%。

2021年7月，强降雨导致郑州发生严重洪灾。次月又遭遇新冠疫情封控。多位郑州受影响购房者表示，随后多家资金紧张的开发商项目施工进度放缓或停滞。郑州市房管局数据显示，2021年该市新房销量较2020年下降30%。

在市政府监管的在线留言板上，投诉不断堆积，许多人哀叹无法从开发商或政府官员处获得答复。

上月，当郑州购房者获悉景德镇恒大项目发生断供抗议后，他们效仿此举以向当地政府和开发商施压，要求复工。房地产数据提供商克而瑞数据显示，郑州超30个项目的购房者表示拟停止偿还房贷——这一数量居全国城市之首。

该市政府上周表示，将设立一个房地产纾困基金来解决这些问题，并称该基金将“解决开发商资金链断裂的燃眉之急，缓解因购房者断供和住房项目停工引发的社会问题及潜在系统性金融风险，提振市场信心。”

政府表示，该基金初期将由政府出资相当于15亿美元，后续可能从国有企业和金融机构获得更多资金。

这场断供潮——在中国审查机构删除许多相关社交媒体帖子之前已蔓延至300多个房地产项目——引发了人们对中国银行业稳定性的担忧。根据央行数据，今年3月底，中国金融机构报告的个人住房贷款未偿还总额相当于5.8万亿美元。

10月，六安在建的恒大童世界项目。图片来源：RAUL ARIANO for The Wall Street Journal中央政策制定者避免对房地产行业进行大规模救助，重申“房子是用来住的，不是用来炒的”原则。他们转而要求地方政府解决购房者的担忧，并确保未完工的房地产项目完工。

除郑州外，几乎没有城市说明他们打算如何解决这个问题。在最近的房贷抗议活动之前，许多城市政府已试图通过降低首付、减少利率、提供现金补贴和取消限制人们购买多套住房的规定来帮助开发商重振销售。

澳大利亚银行集团ANZ的高级中国经济学家Betty Wang表示，在缺乏高层政策制定者的明确指导的情况下，中国房地产行业将继续萎缩一段时间。“市场已经硬着陆，“她补充说：“许多开发商来说，从这次低迷中恢复将非常困难。”

联系 Rebecca Feng，邮箱：[email protected] 和 Cao Li，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年8月12日的印刷版，标题为’房地产泡沫破裂加深中国困境’。