《华尔街日报》：阳光地带土地热潮带来巨额利润与高风险

快速发展的阳光地带城市正经历一场土地抢购热潮，投资者、商业大亨和职业运动员争相购买空地，将土地价值推至新高。

亿万富翁酿酒商蒂托·贝弗里奇和高尔夫冠军菲尔·米克尔森是推动这波土地热潮的代表人物。他们与其他富豪投资者正涌入迈阿密、凤凰城和得克萨斯州奥斯汀等城市——这些地区对住宅和仓库用地的需求激增，而闲置地块正日益减少。

全美房地产经纪人协会数据显示，去年美国土地交易增速超过其他所有主要商业地产类型。土地挂牌网站Land.com（隶属CoStar集团）数据显示，阳光地带近三年未开发土地的季度交易量增长逾一倍。

经纪商和投资者表示，通胀正在加速这一趋势，因为土地被视为抵御物价上涨的对冲工具。Land.com数据显示，第二季度土地平均售价较两年前翻倍，达到每英亩18,083美元。

土地投机比大多数商业地产投资风险更高。价格波动剧烈，如果建筑商或开发商对某地区失去兴趣，或在经济增长放缓时期收缩业务，土地价值可能暴跌。

“这需要极大胆识，“房地产投资公司Drapac Capital Partners首席运营官塞巴斯蒂安·德拉帕克表示。

但经纪人指出，近年来许多阳光地带城市的土地价格增速远超其他类型房地产。优惠的州税收政策进一步提升了投资回报。

根据房产和企业记录以及知情人士透露，与手工伏特加品牌Tito’s创始人贝弗里奇先生有关的实体自2020年以来已在奥斯汀附近收购约1.3万英亩土地，面积接近曼哈顿大小。

手工伏特加品牌Tito’s创始人贝弗里奇旗下实体自2020年起在奥斯汀周边收购约1.3万英亩土地。图片来源：Daniella Zalcman/华尔街日报包括米克尔森、其商业经理史蒂夫·洛伊及亚利桑那州开发商斯派克·劳伦斯在内的投资团体近期收购了凤凰城南部的广阔地块。据知情人士透露，微软联合创始人比尔·盖茨关联实体持有附近约2.5万英亩土地的主要股权。

土地投资者在房地产市场能发挥积极作用。他们常购入未开发的地块，增建道路或管道设施，并申请变更土地用途。但有时其行为更似投机者——即便不作任何改良，仍押注地价将持续上涨。

房产记录显示，乌拉圭时装大亨恩里克·曼哈德（通过连锁服装店积累财富）与合作伙伴2017年以来已在迈阿密购入27宗地块。经手多笔交易的土地经纪人埃斯特雷拉·佩雷斯表示，曼哈德因无需等待分区审批或建设融资，能提供更快的交易交割，故常能竞标胜过开发商。

佩雷斯女士表示，曼哈德先生一旦购入地块，通常保持原状静待升值，这导致他回绝了大量开发商报价。“咨询电话络绎不绝，但他们目前无意出售。“她说道。

房地产从业者和住房权益组织常批评这种囤地行为，认为在住房短缺的城市，这种做法加剧了开发商获取建设用地的难度。

曼哈德先生未回应置评请求。

地主们有资本耐心持有土地，因为空地房产税通常远低于建筑用地。郊区地主还可通过饲养牲畜、申报农业用地获取农牧业税收减免，进一步降低税负。

公开产权记录显示，税务评估机构对贝弗里奇先生在奥斯汀周边——全美最火热住房市场边缘——持有的地块最新估值超2.2亿美元。

但公开资料表明，因大部分土地登记为牧场，应税估值仅640万美元。其中一块市值3840万美元的地块，最近年度预估税款为2951美元。据巴斯特罗普中央评估区2022年估值通知显示，若无农业税收减免，该地块年税单将达726,267美元。

贝弗里奇先生及其代表未回应置评请求。

本轮地产热潮中，土地投资者屡获暴利。2021年12月，德拉帕克资本合伙公司以1900万美元售出亚特兰大中城地块，较四年前470万美元的购入价翻两番。

房产记录显示，乌拉圭时尚大亨恩里克·曼哈德及其合伙人自2017年以来已在迈阿密购入27宗地块。图片来源：EagleView亚利桑那土地咨询公司（Arizona Land Consulting LLC）汇集医生、律师和软件工程师等专业人士的资金用于购地，今年2月以4000万美元购入亚利桑那州一处地块。该公司发现该地块不仅可规划为住宅用地，还能用于商业开发后，立即吸引了开发商关注。创始人安妮塔·维尔玛-拉利安表示，交易完成数周内就有开发商出价1.56亿美元求购。

维尔玛-拉利安称公司拒绝了该报价，部分原因是持有房产至少一年可享受税收优惠。

巨额收益背后暗藏重大风险。次贷危机后，随着建筑商停止购地，阳光地带的地价曾大幅下跌。

如今，部分土地所有者担忧高利率和飙升的建筑成本可能开始抑制地价。经纪人表示已观察到成交量下滑，价格可能很快随之下跌。

但许多购地者仍持乐观态度。“现在正是收获期，“德拉帕克先生表示。

在得克萨斯州奥斯汀等城市，住宅与仓储用地的需求正在激增。图片来源：Jordan Vonderhaar/Bloomberg News写信给康拉德·普齐尔，邮箱：[email protected]

刊登于2022年8月10日印刷版，标题为《阳光地带土地抢购推高价格》。