洛杉矶购物中心展现实体零售实力 - 《华尔街日报》

加利福尼亚州林伍德市——美食广场的空调坏了。停车场地面开裂。一年多来，墨西哥广场购物中心一直在破产法庭保护下运营。

但在最近的一个周日，众多家庭涌向这座位于洛杉矶市中心以南约15英里、面积达40万平方英尺的购物中心。孩子们乘坐着户外旋转木马， shoppers在中心"kiosco"（墨西哥广场常见的凉亭式建筑）附近的长椅阴凉处休息。

四十年前从墨西哥托雷翁市移居美国的退休机械操作员赫拉尔多·维森特·巴迪略几乎每天都来这里购买平价水果并享用正宗墨西哥美食。作为洛杉矶运动队的粉丝，他特别自豪地展示着在这个购物中心分期付款买到的道奇队和湖人队夹克。

“墨西哥广场就像是洛杉矶城里的一小块墨西哥，“64岁的巴迪略先生说，“一小块心灵故土。”

随着美国逐渐走出疫情阴霾，墨西哥广场等购物中心的高客流量成为零售业的意外之喜。曾经依赖网购的消费者正重返实体店，尤其是那些能提供线上无法获得体验的场所。

投资者已注意到这一趋势。据数据公司MSCI统计，今年第二季度全美售出900多座购物中心，总成交额达166亿美元，约为去年同期的两倍。这一增长尤为引人注目，因为受利率上升和经济衰退担忧影响，当季整体商业地产销售增速实际有所放缓

“大量[消费]正在重新涌向实体店，”MSCI不动产团队首席经济学家吉姆·科斯特洛表示。

尽管墨西哥广场购物中心外观陈旧，但近期其停车场仍一位难求。上季度美国最大零售地产交易中，私募机构Sterling Organization以近1.65亿美元通过破产拍卖购得墨西哥广场。分析师指出，考虑到该物业曾陷入经营困境且三大主力租户（Food 4 Less超市、Rite Aid药店和儿童派对中心Chuck E. Cheese）租约将于明年到期，每平方英尺407美元的收购价仍属合理。

“这处资产与当地社区人口结构高度契合，”数据公司CoStar集团全美零售分析总监布兰登·塞维奇表示，“但从纯交易结构看，买方显然需要为这个价格提供充分依据。”

Sterling首席执行官布莱恩·科索伊称，这家总部位于佛罗里达州的房企认为墨西哥广场完全物有所值，包括后续数百万美元的改造投入。据其测算，该购物中心三英里半径内居住着近40万居民，其中多数为拉丁裔。

“若以五到七年的收入增长潜力衡量，我们的收购价非常划算，”科索伊表示。

目前该购物中心空置率为13%，但科索伊认为空置和租约到期实为优势——许多现有租户租金低于市场水平。Sterling计划通过将表现良好租户的租金提升至市场价，并引入全国性零售商来提升收益。

“从我们的角度来看，这块资产潜力巨大，未来将创造可观价值，”科索伊先生表示。

墨西哥广场购物中心建于1970年代，最初是传统购物中心，后在2000年代初由加州M&D地产公司重新开发，以吸引当地拉丁裔人群。其官网显示，建筑风格融合了瓜达拉哈拉、墨西哥城和瓦哈卡等墨西哥城市的特色。

由于前业主Plamex投资公司拖欠1.06亿美元优先贷款和1400万美元夹层贷款，夹层贷款方启动止赎程序，该购物中心于去年进入破产。前业主在法庭文件中称，疫情导致的经营中断使许多租户无力支付租金，致使他们无法偿还债务。

购物中心最受欢迎的"梅尔卡多"集市仿照墨西哥传统市场建造，近200个摊位销售食品、彩饰陶罐、服装和运动器材等商品。虽然吊扇不断搅动空气，但近日站在摊位后的农产品摊主何塞·古铁雷斯仍在擦拭额头的汗水。他表示若空调正常运转，蔬果保鲜期会更长。

疫情前，前业主曾组织世界杯观赛派对、墨西哥拳击明星见面会等活动。2016年，当时民主党总统候选人希拉里·克林顿还在此举行竞选集会。

多数商户表示熟悉并喜欢前业主，希望新管理层能重启这类活动。虽然公共休闲区和食品摊位人气旺盛，但多家服装及其他零售店主表示销售额仍未恢复至疫情前水平。

社区倡导者表示，他们希望租金上涨不会迫使本地小企业迁出。位于洛杉矶的社区发展金融机构及非营利组织"Inclusive Action for the City"的政策助理普林斯·奥塞姆温吉表示，梅尔卡多市场的商户可能特别容易受到搬迁影响。

科索伊先生称目前没有改变梅尔卡多市场的计划，但补充道：“我们首先要做的是全面了解运营情况，以便评估改进机会。”

该商场销售诸如皮纳塔和墨西哥及中美洲特色食品等商品。致信联系凯特·金，邮箱：[email protected]

刊载于2022年8月3日印刷版，标题为《购物中心展现零售商店韧性》。