大城市如何吸引我们（再次）居住？——《华尔街日报》

图片来源：詹姆斯·斯坦伯格1948年，E·B·怀特曾写道，除非愿意碰运气，否则没人应该来纽约市生活。对于纽约和美国其他大城市来说，要想在疫情掏空后重振旗鼓，就需要涌入一批愿意碰运气的人。成功可能会彻底改变它们，但失败可能会让它们严重受挫。

2020年初疫情首次来袭时，美国大城市人去楼空，越靠近市中心——无论你称之为中城、市中心还是金融区——看起来就越空荡。可以选择在家工作的人搬到了郊区甚至更远的地方，即使对新冠的担忧有所缓解，许多人只是偶尔进城。美国人口普查局的数据显示，近7000万人每周至少在家工作一次，大城市的办公室空置率居高不下。

不再每天去办公室上班降低了住在办公室附近的吸引力。布鲁金斯学会对人口普查数据的分析显示，从2020年7月到2021年7月，48个城市核心县中有42个（包括达拉斯和迈阿密-戴德等阳光地带地区）人口减少。美国邮政总局的地址变更统计数据表明，人口从城市中心转移的趋势仍在持续。租金和房价也是如此，斯坦福大学经济学家阿尔琼·拉马尼和尼古拉斯·布鲁姆发现，主要大都市郊区的租金和房价涨幅远高于靠近城市商业区的地区。

仍有希望的是，更多人最终会开始更频繁地来到办公室，从而提振市中心经济，并帮助市中心生活重获部分吸引力。但随着混合工作安排的持续存在，许多城市可能正进入一个危险的时期。对于那些通勤时间长的大城市来说，情况更为严峻，因为与规模较小的城市相比，前往办公室更为繁重，而空心化效应并不那么明显。在纽约和旧金山等地，情况更为严重，因为许多人从事科技和金融等领域的工作，这些领域更有可能选择在家工作，而在迈阿密等地则不然。

上班族是市中心企业的主要收入来源。如果人们只来工作一半时间，他们可能只会花费一半的钱。办公楼也面临困境。到目前为止，许多办公楼仍然保留着租户，因为企业仍然不知道员工最终会多久来一次，为混合工作安排优化空间仍在进行中（每个人都想在周二来，没人想在周五来），而且自疫情开始以来，许多租约尚未到期续签。

对城市来说，危险在于人口流失、市中心消费减少和办公楼占用率下降所带来的财政压力最终会滚雪球般扩大。为了弥补商业和住宅税收的损失，城市可能需要削减服务或提高税收——这两者都可能使它们成为不那么吸引人的居住地。可以想象，一些城市可能会进入类似于20世纪60年代和70年代的环境，当时底特律、圣路易斯和克利夫兰等地制造业工作岗位的流失引发了城市人口外流，加上种族矛盾的加剧，使这些城市变得越来越不适合居住。

纽约市——怀特先生1948年撰文时这里还拥有逾百万制造业工人——曾是受城市人口外流冲击最严重的地区之一。从1980年代开始复苏的某些经验或许能指明前进方向。比如如今价值数百万美元的曼哈顿阁楼公寓，当年正是因服装业等轻工业撤离而空置的厂房。办公楼，尤其是低品质办公楼，同样可以改造成居住空间，缓解住房 affordability 问题。但尽管全美各地已有部分尝试，目前成效依然有限。

纽约及波士顿、明尼阿波利斯等老城在1980年代复苏的更关键因素是人。哈佛大学经济学家爱德华·格莱泽的研究显示，与底特律等城市相比，教育水平更高的城市能更快转向金融、专业服务等知识密集型产业。如果混合办公模式持续削弱城市吸引力，那么能吸引重视线下办公与人际接触群体的城市将成为赢家。

事实上，疫情期间市中心人口流失更多源于迁入者减少而非居民外逃。密歇根理工大学教授里歇尔·温克勒与博士生朱莉娅·彼得森的地址变更分析表明，疫情期间都会核心区迁入速度放缓，而农村地区（尤其是通常前往大城市的年轻群体）迁出人数骤减。疫情导致的国际移民锐减同样造成冲击，因为移民往往首选城市定居。

最理想的结果——可能需要时间来实现——是混合工作者的离开导致生活成本下降，从而吸引新居民进入城市中心。哈佛大学的格莱泽先生认为，这些城市可能会变得更像他小时候在20世纪70年代和80年代初所熟悉的曼哈顿——稍微粗犷一些，但（人们希望）不会有那么多抢劫案。

“你可能会看到更年轻、更有拼劲的公司和更年轻、更有拼劲的人，”他说。其中一些人可能会遇到一些好运气。

联系贾斯汀·拉哈特，邮箱：[email protected]

更正与补充

本文中的房价图表以2020年2月为基准。图表早期版本错误地标注为以2022年2月为基准。（已于8月14日更正）

刊登于2022年7月30日的印刷版，标题为《我们空荡荡的市中心的未来》。