博伊西房市在疫情期间曾一度繁荣，如今正迅速降温 - 《华尔街日报》

爱达荷州博伊西——在疫情推动的房地产热潮中，博伊西成为美国最热门的"Zoom城镇"之一，这些社区因远程工作者的涌入而人口激增。

如今，这座爱达荷州首府周边的房地产热潮已戛然而止。购房者正因创纪录的高房价和上月触及13年新高的抵押贷款利率却步。根据经纪公司Redfin集团数据，6月份博伊西都会区61%的挂牌房源降价，在调查的97个都会区中比例最高。去年供不应求的建筑商如今正在缩减施工规模。

曾让博伊西地区极具吸引力的因素——如相对可负担的房价和较少的防疫限制——如今随着房价攀升和企业召回员工到岗，已不再那么诱人。

当4月平均抵押贷款利率飙升至5%以上时，“就像有人突然关掉了电灯开关，“Redfin博伊西房产经纪人肖娜·彭德尔顿说，“买家瞬间从地球上消失了。”

博伊西的降温反映了全美房地产市场的现状。在持续两年需求激增引发15年来最大房地产热潮后，销售活动正在降温，市场上待售房屋增多。

美国成屋销售已连续五个月下滑。消费者担忧抵押贷款利率持续上升，而通胀和股市下跌又压缩了购房预算。美联储官员周三一致同意实施今年第四次加息。

在房地产热潮初期吸引外州买家的部分都会区如今降温最快。Redfin数据显示，六月房价下调幅度仅次于博伊西的都会区包括丹佛、盐湖城和华盛顿州塔科马。

全美待售房屋供应量正在攀升，但仍低于疫情前水平。博伊西地区房地产经纪人协会数据显示，包含博伊西在内的艾达县，六月独栋现房库存同比激增179%。当地房地产团体称，德克萨斯州奥斯汀地区六月活跃挂牌量同比增长218%，凤凰城地区活跃库存则增长156%。

“太多买家无法负担当前市场房价，“牛津经济研究院首席美国经济学家南希·范登·霍滕表示，该机构将博伊西列为第一季度全美住房可负担性最差市场，“部分市场过热程度远超其他地区，我认为不能排除这些区域出现房价下跌的可能性。”

范登·霍滕预计全美范围内将出现房价增速放缓而非下跌。《华尔街日报》/Realtor.com新兴住房市场指数显示，近几个月来，部分经济实惠的小型市场仍持续吸引购房者。

根据佛罗里达大西洋大学与佛罗里达国际大学研究人员对100个市场的分析，六月博伊西是全美房价高估最严重的市场。分析指出，相对于长期价格趋势，博伊西地区房价被高估了69%。

加布里埃尔和布里安娜·奥莱利原本渴望在博伊西购房，现已暂缓寻房计划。图片来源：布里安娜·奥莱利就在几个月前还迫切想在博伊西买房的加布里埃尔和布里安娜·奥莱利夫妇，如今已暂停了购房计划。这对居住在俄亥俄州代顿市的夫妇今年早些时候三次竞购博伊西房产均未成功。到五月初，由于房价仍处高位且贷款利率快速攀升，他们决定暂缓购房。为配合奥莱利先生的新工作，他们计划八月迁往博伊西，预计在搬迁后6至12个月内重启看房。

“我们认为当地房价将持续下跌一段时间，“29岁的土木工程师奥莱利先生表示。

博伊西地区房价增速虽已放缓，但仍保持强劲。据博伊西地区房地产经纪人协会数据，埃达县六月现房销售中位数价格同比上涨11.5%，而2021年五月的同比涨幅曾高达48.9%。

市场观察人士预测博伊西区域房价将从峰值回落至少10%。在房价飙升时期主要建造豪华大宅的开发商，现正计划转向更小户型的住宅设计。

“市场确实过热了，“当地最大建筑商CBH Homes总裁科里·巴顿坦言，“现在正逐步回归博伊西原有的市场常态。”

CBH Homes公司总裁科里·巴顿表示，博伊西的房地产热潮"走得太远了”。早在疫情前，博伊西地区的人口就持续增长。2007-09年经济衰退后沉寂多年，2016年起当周边州居民发现博伊西生活成本低廉得多时，房价开始攀升。过去两年远程办公和其他州的防疫限制措施更使这种人口迁入现象加速。

邻近梅里迪安市的建筑商Brighton Corp.老板大卫·特恩布尔称，疫情暴发时公司售楼处关闭了约八周。“重启营业后我们完全应接不暇，“他说，“所有挂牌房源几天内售罄，还出现竞价战。博伊西从未见过这种场面，简直是加州式的疯狂。”

抢购潮使得埃达县现成独栋住宅的中位售价在5月飙升至586,750美元峰值——较三年前上涨79%，比全美同类价格高出44%。根据抵押贷款金融公司房地美数据，爱达荷州去年房价涨幅领跑全美。

西南爱达荷社区规划协会估算，2020至2022年间埃达县与相邻的峡谷县人口增长7.8%至约78.2万。人口普查局数据显示，截至2021年7月，博伊西三大郊区梅里迪安、考德威尔和楠帕均位列全美大型城市增速前15强。

第五代博伊西人、房地产开发商克莱·卡利回忆，这里曾安静到1980年代居民会穿印有"博伊西夜景"黑矩形图案的T恤。如今当地人却抱怨交通拥堵和停车位不足。

“这曾是个无人知晓的秘密，但现在人尽皆知了，”博伊西的医生劳拉·麦克乔治说道。她表示，现在去餐馆吃饭更难了，在市中心街道上也看不到熟悉的面孔。她还担心房价上涨速度远超当地工资水平。

“我女儿想当老师，一直希望回到这里生活，但我认为她负担不起这里的房价，”她说。

深海潜水者乐队在博伊西市中心的一场活动中为大批观众表演。夏季在博伊西河上漂流是流行的消暑方式。根据全美住宅建筑商协会的数据，今年第一季度，博伊西都市区售出的新旧住宅中，约有26%是收入达到当地家庭收入中位数87,500美元的家庭负担得起的。这一比例低于2012年第一季度80%的可负担住宅比例。该估算基于30年期固定利率抵押贷款和10%的首付。

房地产经纪人表示， affordability的下降和普遍的经济不确定性使许多买家持观望态度。与此同时，卖家正挂牌出售房屋，以趁高价未落时获利。

房地产经纪人希拉·史密斯称，近年来搬到博伊西的一些人现在正搬回原籍，因为他们需要重返线下办公、希望离家人更近，或发现户外生活方式不如预期那般喜欢。一些不满博伊西过度发展的老居民正迁往更实惠的地区，投资者也在套现离场。

“这是新冠疫情效应的逆转，”史密斯女士表示。

麦克乔治女士和丈夫弗兰克·迈纳于六月初将他们在博伊西的房屋挂牌出售。几位买家看过房但无人出价，周边房屋也纷纷上市。这对希望在该地区换小房子的夫妇将售价从168万美元降至158万美元。

由于买家稀少，劳拉·麦克乔治夫妇将博伊西住宅降价10万美元。“我觉得必须沉住气耐心等待，”麦克乔治女士说，“作为卖家我固然想成交，但市场适度回调对社区是好事。”

住房市场研究公司Zonda咨询高级副总裁埃里克·艾伦指出，相比一年前，博伊西地区建筑商的新开工项目正在减少，部分开发商正通过降价和优惠吸引买家。

CBH Homes公司去年平均售价约为50万美元，较疫情前的35万美元大幅上涨。巴顿先生表示预计将恢复至疫情前价位，以更匹配当地收入水平。

“因疫情而迫切搬迁的客户群已基本消耗殆尽，”他说，“我们必须稳妥地回落到30万美元区间。”

包括房产经纪人在内的许多博伊西居民对市场降温表示欢迎。博伊西州立大学11月调查显示，约82%被称为"宝藏谷"的大博伊西地区居民认为该地区发展过快，该比例较2016年的45%显著上升。在爱达荷州居住超过十年的受访者更倾向于认为宝藏谷发展速度过快。

博伊西州立大学经济学教授萨米娅·伊斯兰表示，当地雇主难以招到工人，因为员工负担不起住房。一些房主的房产税随着房价上涨而攀升。部分人感到被困在现有房屋中，担心出售后无法以当前价格购置同等住宅。

“为了本地经济稳定，我认为市场适度回调未必是坏事，“伊斯兰教授说，“事实上，我觉得这完全有必要。”

44岁的自营业主塔尼娅·萨维奇在二月份开始寻找她的首套住房，预算为40万美元。她经过多年储蓄并提高了信用评分，对房东不断涨租感到厌倦。

萨维奇没有足够现金参与竞价战。但到五月份市场趋于平稳，博伊西河绿道附近一套两居室卖家接受了她的39.5万美元报价，并同意支付1万美元交易费用。

然而从看房到六月成交期间，萨维奇的房贷利率从3%升至5%以上，导致月供超出预期。

“我感觉自己是在博伊西市场顶峰入市，所以竞争者较少，“她说，“但我不得不支付比预期更高的价格。”

首次购房者塔尼娅·萨维奇获得了卖家提供的1万美元交易费用补贴。写信给Nicole Friedman，邮箱：[email protected]

刊登于2022年7月28日印刷版，标题为《热门“Zoom小镇”开始降温》。