银行借贷骤降 房地产交易放缓——《华尔街日报》

瑞吉地产于三月完成了对达拉斯市中心特拉梅尔·克劳大厦的收购。图片来源：雷蒙德·博伊德/盖蒂图片社华尔街正在收紧对商业房地产行业的贷款闸门，这给交易活动和资产价值带来了压力。

银行正在减少对写字楼、购物中心等商业地产所有者及买家的贷款，并提高贷款利率。这一紧缩政策是对今年高通胀引发利率飙升的回应，同时也出于对经济衰退可能导致违约率上升的担忧。

数据公司Trepp Inc.高级董事总经理马努斯·克兰西表示：“银行目前异常谨慎，他们不想措手不及。”

根据Trepp数据，今年第二季度银行发行了206亿美元房地产贷款支持证券，低于第一季度的290亿美元。克兰西指出，6月劳工部报告消费者价格指数大幅上涨后，市场情绪急转直下，这表明"通胀问题不会轻易被遏制"。

6月份，银行仅发行了36亿美元商业地产证券（即抵押贷款债券），这类债券由向开发商提供的短期贷款支持，涉及物业重大升级或功能改造（如写字楼改建酒店）。Trepp表示，这一数字不足2月份89亿美元发行量的一半，属于高风险类别证券。

商业地产高度依赖债务，因为大多数物业都采用高杠杆运作。去年利率处于历史低位时，房产交易量创下历史新高。

今年随着通胀上升推高利率，交易量增长率持续下滑。数据公司MSCI显示，第二季度投资者购买了1903亿美元的商业地产，较2021年同期增长17%，但远低于2021年第二季度150%的交易量增幅。

与此同时，今年第二季度交易数量降至约8500笔，较2021年同期下降22%。MSCI不动产团队首席经济学家吉姆·科斯特洛指出，这表明利率上升对小型交易的抑制作用更为明显——这类交易数量远超大宗高价交易。

“托莱多市或波基普西市的小型建筑首当其冲，“科斯特洛表示，“这些交易在金融冲击下最先萎缩。”

利率攀升同时挤压了资产价值与交易量。房地产分析公司Green Street数据显示，商业地产价格较3月峰值平均下跌5%。

Green Street常务董事戴夫·布拉格称，房地产投资信托基金的股价目前较其持有资产净值平均折价11%，表明股市投资者预期资产价值将进一步下跌。

“展望未来，我们认为价格存在持续下跌的风险，”他表示，“如果投资者认同我们的观点，这可能是他们目前不愿买入的原因之一。”

许多交易商仍保持活跃。例如，瑞杰地产（Regent Properties）首席执行官埃里克·弗莱斯透露，该公司在3月完成达拉斯Trammell Crow中心收购后，正寻求收购其他阳光地带办公楼。

弗莱斯指出，贷款机构“比以往任何时候都更关注”优质资产和运营商。“如果贷款成本上升，我们必须将其纳入考量，”他说。

但他补充道：“我们收购楼宇时，债务几乎从不决定购买意向，它只影响成交价格。”

历史上，房地产价值快速下跌会抑制商业地产交易，因为买家选择观望而卖家拒绝降价。在过去的低迷期，销售活动通常需要一年甚至更长时间才能恢复正常。

东桥证券（Eastdil Secured）董事总经理杰夫·斯科特认为，这次市场调整可能比往常更快。他指出一个迹象是“普遍存在”的重新定价现象——即那些在利率大幅上涨前与买家签约的卖家，同意通过重新谈判降低价格。

“试想：之前贷款利率在2%左右低位，现在升至5%区间，”他解释道，“这只是数学问题，并非有人蓄意牟利。”

部分大型机构正开始筹集资金储备，以把握未来市场错配机遇。例如，黑石集团即将完成其规模创纪录的新房地产基金募集工作，这很可能成为同类基金中最大的一只。

在上周的财报电话会议上，黑石集团高管表示，该基金已获得244亿美元的承诺资金。黑石集团总裁乔纳森·格雷表示，加上公司其他资金，新基金将使黑石集团拥有500亿美元用于全球房地产交易。“在当前环境下，这是一个非常有利的位置。”

致信 彼得·格兰特，邮箱：[email protected] 和丽贝卡·皮乔托，邮箱：[email protected]

刊登于2022年7月27日印刷版，标题为《贷款收紧限制商业房地产交易》。