《华尔街日报》：唯一还能获得3%房贷的地方——你的家人

当前30年期贷款的平均抵押利率接近6%，而一些幸运的购房者却能以半价利率获得贷款。他们的秘诀是什么？他们选择向家庭成员而非银行借款。

全国家庭抵押贷款公司首席执行官蒂莫西·伯克表示，家庭援助传统上以现金首付形式出现，但如今商业抵押贷款利率上升、租金飞涨和房价高企正促使更多人转向家人寻求抵押贷款支持。该公司专门协助家庭建立私人抵押贷款并追踪还款。伯克指出，这类贷款通常涉及富裕父母借钱给成年子女购买首套房，但祖父母也会借款给孙辈、叔伯姑姨借给侄甥，兄弟姐妹之间也会互相借贷。

对于有经济能力的人，为何不直接赠予资金？金融专家解释，部分富裕父母不愿直接资助成年子女，更倾向于让他们在优惠的家庭内部条款下获得有抵押的贷款。此外，大额赠予可能引发税务问题。

美国国税局长期设定家庭成员间贷款的最低利率，以防止人们将赠予继承人的财产伪装成低息或无息贷款。该利率每月根据债券收益率调整，与借款人信用评分无关。这意味着子女支付的利息低于商业贷款，而父母获得的利息高于储蓄账户收益。7月份数据显示：3年期以下贷款利率为2.37%，3-9年期为2.99%，9年以上为3.22%。（8月短期利率为2.88%，中期3.15%，长期3.35%。）

“我们比以往任何时候都更忙，”伯克先生说。他表示，自2010年以来，他的公司已经完成了超过10亿美元的家族内部贷款，违约率不到1%。在大多数情况下，没有银行融资，只有父母提供的资金。在某些情况下，成年子女会为部分购房款获得商业贷款，再加上一笔家庭二次贷款来补足差额。

“这种贷款的价值主张在于财富保全和财富转移。这是为了把钱留在家族内部，”伯克先生说。

许多家庭会进行非正式贷款，既没有贷款合同，也没有记录抵押贷款。这些无文件、无担保的贷款如果在条款上出现分歧，可能会引发税务和其他问题。美国国税局不追踪家庭贷款，无论是非正式还是正式的，但可以在审计时对其有效性提出质疑。

伯克先生说，家庭贷款通常出现在20多岁或30岁出头的成年子女已经定居在一个不错的居住地，并且有好的工作，但租金很高的情况下。

莱斯利和布莱斯·卡里格（左）已经分别借给他们的三个孩子钱来购买房屋。照片：布莱斯·卡里格“这些钱正在打水漂。我怎么能帮你把这些钱变成资产？”71岁的退休首席运营官兼韦尔度假村公司总裁布莱斯·卡里格记得他依次对他的三个孩子这样说。

卡里格先生和他的妻子莱斯利，一位65岁的退休蹄铁匠，是连续贷款人。

三月，他们帮助31岁的小儿子科林——怀俄明州杰克逊霍尔蓝狮餐厅的侍者——在市中心购买了一套价值60.5万美元的公寓。他从与室友合租、月租1800美元且存在霉菌问题的地下室，升级为一间采用谷仓木板装饰的单卧室公寓，并获得了2.14%利率的30年期贷款（2022年3月家庭内部最低贷款利率）。如今他每月住房支出为1500美元，包含税费和公寓管理费。

2017年，卡里格夫妇曾帮助34岁的大儿子摩根——杰克逊霍尔山地度假区的压雪车司机——在当地购置联排别墅。2020年，他们又协助33岁的建筑师女儿艾弗里以63.5万美元买下加州长滩一栋1925年建、面积912平方英尺的西班牙式平房（Zillow当前估值79.5万美元，印证了家庭贷款助力资产增值的作用）。

“我们本可以直接赠予资金，但认为他们应当承担正常的房贷责任，“卡里格先生表示，并强调需根据子女负担能力来安排，“既要保持真实性，又不能让他们不堪重负。“为此他为三个孩子提供了均等的首付，对两个儿子则采取部分产权共有方式。

“我们得以自主决定人生方向，“艾弗里·卡里格说，“当我发现这处房子时，每一寸都令我倾心。在市场开始疯狂时，家庭贷款给了我竞争优势。卖家当时只考虑稳妥的交易方案。”

听起来复杂？卡里格家族通过"全国家庭抵押贷款"机构设立贷款，第三方服务商负责文件处理及租金收取等事宜。

“你不需要打电话给孩子问‘你的还款呢？’”卡里格先生说。居住在科罗拉多州斯廷博特斯普林斯的卡里格夫妇，每月8号会收到一笔4503美元的固定入账。“我们几乎把这笔钱视为我们的年金。”卡里格先生表示。

如果您认为家庭内部贷款适合您的家庭，以下是一些建议。

从财务规划检查开始

新奥尔良认证财务规划师H·裘德·布德罗指出，父母都希望帮助子女，但存在过度资助的风险。

当一对夫妇表示想帮助从事教师和护士职业的女儿们在科罗拉多州购买价值约50万美元的房产时，布德罗先生首先更新了他们的退休计划，证明即使从投资组合中提取全部贷款金额，财务规划仍然可行。“您不能危及自己的退休生活。”布德罗先生强调。

此外，布德罗建议父母需考虑资金来源及税务影响，避免从退休账户取款可能产生的罚金。

将贷款正式化

根据美国国税局默认规定，贷款金额超过1万美元时，父母必须收取利息。贷款协议应明确借款金额、利率和期限，并约定子女违约时的处理方式——包括修改贷款条款、取得房屋所有权或启动止赎程序。

“关键在于妥善构建协议，将其视为一笔真实贷款，”明尼苏达州伊代纳的认证财务规划师格雷格·普罗科普表示。他最近协助一对夫妇为女儿设立贷款，用于购买纽约市一套价值250万美元的公寓。女儿用从叔叔那里继承的资金支付了20%的首付，父母则将款项直接汇至房产交割公司。“快速交割的报价让她脱颖而出，”他说道。

普罗科普先生指出，通过文件记录和还款流程使贷款合法化，证明这是真实的市场交易行为，能避免国税局质疑。若交易带有赠与性质，国税局可能将贷款重新归类为赠与，从而引发赠与税或遗产税账单。父母需向子女签发国税局1098表格，列明已支付的利息金额。同时父母必须在纳税申报时提交对应的国税局1099-INT表格，将收取的利息申报为收入。

在地方政府部门将贷款登记为房产抵押能带来更多好处。若子女在联邦税表中选择逐项扣除，可对最高75万美元债务申请抵押贷款利息抵扣。伯克先生还表示，当借款人为子女及其新婚配偶时，家庭内部贷款可起到类似保险的作用——若当初是赠与行为，家庭将无法追回资金；而抵押贷款形式则能对房产享有留置权。

赠送首付款

父母可以结合使用赠与和贷款方式。根据2022年规定，个人可利用年度赠与税免税额向任意人数赠与最高16,000美元。若2022年向单一人赠与超过16,000美元，则需申报赠与税表IRS 709表。夫妻可拆分赠与额度，即每对夫妇可给予每个孩子32,000美元——另可再给每个孩子的伴侣32,000美元。超出该额度的赠与将计入个人赠与税或遗产税免税额——2022年为1,206万美元，因此除非赠与总额超过该数额，否则无需纳税。

若子女无力偿还怎么办？未来几年中，父母可在年度赠与税免税额范围内追加现金赠与，以增强子女资产。或父母可将还款延迟至贷款期末。

免除贷款债务

普罗科普先生指出，父母最终可免除贷款债务，使其转化为赠与。超出16,000美元免税额的免除金额将计入每位父母1,206万美元的终身赠与及遗产税免税额。若美国国税局利率下降，子女可与家人重新协商贷款条件，如同商业贷款般操作。部分顾问建议抓住每次重贷机会，但也有观点认为国税局可能将利息节省部分视为重贷时的应税赠与。

考量家庭关系

多数父母会尽量平等分配资金和贷款。例如卡里格夫妇为三个子女提供了等额首付，并通过精细的遗产规划确保贷款带来的财务利益最终均等化。

在某些情况下，父母有理由借钱给一个孩子而不借给另一个。布德罗先生去年咨询的一个家庭案例中，父母提供贷款帮助女儿在密苏里州圣路易斯购买了一套35万美元的房子。她当时靠教师工资艰难抚养两个孩子。

“这是一种既能帮助她，又能让他们的资金获得比原来更高回报的方式，“布德罗先生说。

另一个在科技行业工作的女儿经济宽裕，表示不需要帮助。提前讨论此事可以避免日后的怨恨。“把话说开远比闷在心里好，“他说。

联系作者艾希莉·埃贝林，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年7月23日印刷版，标题为《将房贷留在家庭内部》