电子商务仓库正面临泄漏问题 - 《华尔街日报》

亚马逊今年早些时候表示，其在两年内几乎将美国仓库占地面积扩大了一倍。图片来源：Eduardo Munoz Avarez/Associated Press人们正在从网购中稍作喘息。亚马逊 是最明显的受害者，但为服务其业务而迅速发展的庞大仓储生态系统也可能受到冲击。

消费者已回归实体店购物，这减缓了疫情期间电子商务的迅猛增长。房地产研究公司Green Street指出，美国实体店销售额已连续四个季度增速超过线上购物。包括时尚网站Zalando和家具品牌Made.com在内的几家欧洲纯线上零售商，在需求突然下降后，最近几周发布了盈利预警。

亚马逊今年早些时候表示，其在疫情期间过度扩张，两年内美国仓库占地面积几乎翻倍。根据追踪此调整的供应链咨询公司MWPVL International的数据，此后为节省人力成本，亚马逊已关闭或取消了在美国28个配送中心或履约中心的开设，并推迟了另外15个的开业。

去年亚马逊约占美国工业地产净吸纳量的15%，因此仓储类股票不可避免地受到打击。Prologis作为全球最具价值的商业地产股票之一，自年初以来已下跌25%，表现逊于EPRA Nareit美国指数等更广泛的商业地产指数（该指数下跌近五分之一）。总部位于英国的Segro下跌了26%。

更广泛的电子商务放缓尚未影响租赁活动。Prologis本周公布的二季度业绩表现强劲，并预计2022年全球市场租金将上涨23%。该公司仓库的入住率接近98%，未来一年内到期的租约中有71%已提前续租或正在谈判——远高于疫情前平均水平。

但随着消费者因通胀减少线上购物时间和非必需品支出，企业CEO们对新增仓储空间可能趋于谨慎。Green Street预计从现在到2025年，欧洲电商销售额年增长率将从先前预估的14%降至11%，同期美国线上销售年增长率预计为7%。这意味着电商租户在新租赁活动中的占比将下降，这一趋势在Prologis的业绩中已显现。

逆向投资者仍可能看到抄底仓储类股票的机遇。长期来看线上销售增速仍将超越实体零售。虽然塔吉特等综合零售商当前库存过高，但其他企业需要更多仓储空间以对冲全球供应链风险。

高昂的运输成本也可能推高对临近人口中心仓库的需求，因为长途运输成本正变得越来越贵。世邦魏理仕供应链咨询数据显示，运输费用占物流总成本的50%-70%，而包括房地产在内的固定设施成本仅6%。

仓储业主在以往经济衰退中表现不佳。配送中心是建设速度最快的商业地产类型之一，衰退时期供应可能迅速过剩。但当前空置率远低于互联网泡沫和全球金融危机前水平。美国工业地产空置率不足5%（2007年为10%），欧洲该数值更低。

疫情时期的繁荣仓库热潮已经结束，但这并不一定意味着崩溃。

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