全球住房热潮因利率攀升而消退——《华尔街日报》

加拿大6月经季节性调整的平均房价较今年早些时候的峰值下跌近8%。图片来源：CARLOS OSORIO/REUTERS不断上升的利率正在给全球房地产热潮踩下刹车，疫情期间这股热潮远远超出了美国范围，这给各国央行带来了额外压力，因为它们试图遏制通胀，同时避免引发经济深度下滑。

从欧洲到亚洲再到拉丁美洲，住宅房地产市场正在降温，在某些情况下房价出现下跌，因为央行大幅提高借贷成本以抑制消费者价格增长。

加拿大6月经季节性调整的平均房价较今年早些时候的峰值下跌近8%。新西兰6月份的房价较2021年底的峰值下滑了8%。瑞典5月份的房价较上月下跌1.6%，这是自疫情开始以来的最大月度跌幅。

对全球央行来说，从泡沫化的房地产市场中撇去泡沫是控制通胀之战的一部分。房价下跌通常会导致消费者支出减弱，因为房主看到财富蒸发，从而缓解通胀的上行压力。随着建筑活动减少、银行发放贷款减少以及房地产经纪人销售减少，整体经济活动应该会放缓。

加拿大央行行长蒂夫·麦克勒姆上月表示：“我们预计住房活动将有所放缓。坦率地说，这将是健康的，因为经济正在过热。”

经济学家指出，风险在于央行操之过急，导致全球房地产市场放缓演变成崩盘，带来不可预测的影响。

一些经济学家认为，根据房地产占经济比重、近期繁荣程度以及房主对快速加息的敏感性等指标，加拿大、新西兰、澳大利亚和瑞典等国尤其脆弱。

分析师表示，发生2008-09年金融危机规模级别的房地产崩盘风险微乎其微。目前银行和借款人的财务状况大多要好得多。

尽管如此，超出预期的房地产低迷可能意味着经济放缓程度将比央行抑制通胀的目标更为严重。

房地产行业萎缩意味着建筑工人失业，钢铁和其他大宗商品需求减弱。房价下跌还会损害家庭和银行的资产负债表，这往往会拖累其他经济领域。在极端情况下，会导致金融困境。

面对这些风险，一些央行可能会决定无法像投资者目前预期的那样大幅加息。其他国家甚至可能暂停或逆转加息，以防止房地产崩盘蔓延。

伦敦凯投宏观首席经济学家尼尔·希林表示：“温和的房地产低迷将被视为让通胀回落必须付出的代价。“但他表示，更严重的低迷可能会让央行感到困扰，从而改变政策。

尽管抵押贷款利率上升，美国仍经历着强劲的房价增长，激烈的竞争超过了有限的供应。根据衡量主要大都市区平均房价的标准普尔CoreLogic Case-Shiller全国房价指数，4月份美国平均房价同比上涨20.4%。

美联储官员已表示决心降低美国的通货膨胀，即使冒着引发经济衰退的风险。

全球房价在2020年和2021年飙升，当时各国央行大幅降息，政府投入大量资金以维持企业和工人在疫情期间的生存。

房地产咨询公司莱坊编制的全球房价指数显示，从2020年第一季度到今年第一季度，全球房价上涨了19%，经通胀调整后为10%，尽管一些市场的涨幅要大得多。

该指数显示，2022年前三个月，经通胀调整后的全球房价同比增速放缓至3.9%。莱坊的研究显示，同期，智利、西班牙、芬兰、南非和印度等国的房价实际下降。

这种放缓与全球大部分地区收紧利率政策以及预期未来将进一步收紧相吻合。

在新西兰，6月份的房价中位数比2021年11月的高点下降了约8%。照片：菲奥娜·古德尔/彭博新闻在今年早些时候加息后，加拿大央行上周三将其政策利率上调整整一个百分点至2.5%，并表示有必要进一步加息。行长麦克勒姆表示，为将通胀率从5月份7.7%的39年高点推低，给房地产市场降温至关重要。

根据加拿大房地产协会的数据，随着加拿大抵押贷款利率达到2009年以来的最高水平，6月份的房屋销售量同比下降了24%。

房地产经纪公司Realosophy表示，多伦多5月份的销售额同比下降40%，目前处于20年来的最低水平。多伦多房屋（不包括公寓）的中位价格比2月份的峰值下降了近20%。

专注于多伦多郊区的房地产经纪人丹尼尔·福赫表示，潜在买家的情绪“有些喜忧参半，因为他们中的许多人看到价格下跌，他们想，‘突然间我买得起那栋房子了。’”

福赫先生说，问题是当他们寻求融资时。“他们意识到自己的购买力已经下降了同样的数额。”

经济学家正在下调对加拿大经济的预期，因为占去年国内生产总值增长约五分之一的房地产市场正在放缓。

汇集了世界许多顶级央行的国际清算银行6月份表示，对于美国等大多数抵押贷款利率固定的国家来说，可能需要一段时间才能感受到加息的影响。

但根据国际清算银行的数据，在浮动利率抵押贷款（随利率上升而调整）更为普遍的国家，如欧洲部分地区和其他地方，情况并非如此。在澳大利亚，85%的抵押贷款是浮动利率。波兰这一比例高达98%。

澳大利亚央行目前正以近三十年来最快的速度加息。房价的部分回落将缓解可负担性问题，但经济学家表示，任何市场即将崩溃的迹象都会促使澳央行迅速停止收紧政策。

过度借贷的借款人尤其令人担忧。

随着加拿大抵押贷款利率达到2009年以来的最高水平，6月份房屋销售量同比下降24%。图片来源：Carlos Osorio/REUTERS澳大利亚央行行长菲利普·洛威在最近的一次演讲中表示：“这些人在过去一年左右的时间里申请了他们的第一笔住房贷款，或者在过去的几年里买了更大的房子，并且借了银行愿意借给他们的最高额度。”

经济学家表示，住房市场有一些乐观的理由。房价上涨主要是由超低利率和消费者对更大空间的偏好变化推动的，而不是像2008-09年危机那样由宽松的贷款标准或过度冒险行为导致。住房供应紧张。

健康的劳动力市场和疫情刺激计划意味着许多家庭财务状况良好，尽管通货膨胀正在侵蚀收入。

“只要失业率保持低位，利率对绝大多数家庭来说应该是可控的，”澳新银行新西兰首席经济学家莎伦·佐尔纳表示，“不会出现大量卖家被迫接受当日任何报价的情况。”

然而，市场放缓的影响仍将显现。

在2020至2021年房价上涨45%的新西兰，6月房屋中位价较2021年11月92.5万新西兰元（约合56.55万美元）的峰值下跌约8%。

这一逆转发生在新西兰央行于10月开始上调基准利率，且贷款机构收紧借贷标准之后。

新西兰怀卡托乳业区企业主阿西夫·阿巴斯·迈赫迪表示，他的一套三室两卫联排别墅已挂牌四个月未能售出。最初要价73万新西兰元（约合45万美元），后降至68万新西兰元（约合41.9万美元），但他不愿进一步降价。

“如果68万还卖不掉，我可能得撤牌了，”迈赫迪说。

致信 杰森·道格拉斯 [email protected]、保罗·维埃拉 [email protected] 和斯蒂芬·赖特 [email protected]

本文发表于2022年7月19日印刷版，标题为《全球楼市热潮随央行加息而降温》。