《城市赞成派》评论：后院建设者 - 《华尔街日报》

旧金山的住宅区。图片来源：David Paul Morris/彭博新闻资本主义最理想的状态是为普通人提供丰富且负担得起的产品。但在住房方面，美国经济未能实现这一目标。根据一项重要指标，经通胀调整后，2022年4月的房价比2006年的峰值高出15%。

由于政府对供应的限制，自由市场未能为美国人提供负担得起的住房。在休斯顿等建筑活动监管较少的地区，尽管需求巨大，房价仍保持低位。而在波士顿和旧金山等其他地区，新开发项目受到由根深蒂固的地方利益集团支持的大量建筑法规的限制——这些利益集团通常被统称为“邻避主义者”（Nimby，即“不要在我家后院”）。因此，任何新的需求都不可避免地推高房价。

对住房供应的人为限制使年长的房主受益，却限制了年轻人的住房拥有率。这进而影响了美国的GDP，因为硅谷等生产力最高的地区无法进行建设，迫使人们搬到生产力较低、成本较低的地区。

然而，要解放住房市场，仅靠选举一位支持增长的总统或州长是不够的；还需要在地方、市议会和城市规划层面取得无数较小的胜利。现在有了“邻利主义者”（Yimby，即“欢迎在我家后院”）——一个支持增长的运动，这可能是让美国沿海地区房价更可承受的最大希望。

马克斯·霍勒兰的《向城市说"是"：千禧一代与可负担住房之战》聚焦于YIMBY（支持建房派）与部分更激进团体——包括传统环保主义者和社区活动人士（如2018年冲击波士顿YIMBY城镇会议的那些抗议者，他们身着黄衫、敲着鼓、吹着卡祖笛和呜呜祖拉，高举"谴责流离失所"的巨型标语）之间引人入胜的冲突。

反增长倡导者长期将开发商描绘成贪婪的社区破坏者。人们常常忘记亚当·斯密的睿智格言：“我们期待得到晚餐，不是出于屠夫、酿酒师或面包师的仁慈，而是出于他们对自身利益的关注。“霍勒兰指出，YIMBY运动"成功地将城市发展重新定义为创建更公平、更可持续城市的进步目标”。这场斗争不再是富裕开发商与社区小人物之间的对抗，而是被富裕婴儿潮一代挤出市场的租房小人物们的抗争。

霍勒兰举例描述了1950年代起，科罗拉多州博尔德市"一群大学教授、热心市民与妇女选民联盟有关的活动人士"如何联合推动建立"城市周边不可开发土地的市政’土地银行’"。这些市民"致力于创建环境天堂”，但"保护性绿带"实际上形成了城市边界，内部发展受到严格限制。与此同时，绿带外却涌现出"无数缺乏想象力的死胡同郊区住宅，由高速公路和带状商场连接，点缀着大型连锁商店"。

自那以后，这片绿化带推动博尔德市2022年第一季度的平均房屋售价超过了85万美元。其环境影响无疑也是负面的，因为它增加了居住在绿化带外、必须开车进城的通勤者的距离，从而增加了碳排放。

博尔德高昂的房价和进步的政治立场为Yimbys（支持在自家后院建房的人）提供了理想的机会，而该地区拥有房产的环保主义者并未获得太多同情。因此，在2015年，Yimbys轻松击败了一项旨在赋予博尔德社区“土地使用否决权”的投票公投。霍勒兰先生告诉我们，“在一个关于开发的投票通常走向反方向的城市里，这对Yimbys来说是一次巨大的胜利。”

霍勒兰先生书中的一个核心教训是，Yimby的信息在对抗富有的环保主义者时效果很好，但在代表低收入社区的群体面前却有一个特别的弱点，无论是在旧金山、奥斯汀还是其他地方。这是因为Yimbys通常“支持所有新住房作为缓解可负担性危机的减压阀”，但“这通常意味着首先批准昂贵的新公寓”，而针对较贫困居民的项目则进展缓慢。开发商和社区倡导者的共同利益往往导致建设项目针对富人，但包括一些指定给穷人的单位，而不是为中产阶级进行大规模建设。霍勒兰描述了旧金山米慎区的一个开发项目，最终该项目中41.5%为经济适用房。建设大量低于市场价格的住房可能有助于安抚经济适用房倡导者，但它们也是对开发商的一种隐性大税，并抑制了建设积极性。

墨尔本大学城市社会学家霍勒兰先生对Yimbys（“是的，我的后院”运动）倡导的社区共处理念深表赞赏，认为其"在个人利益与社区福祉间寻求平衡，致力于制定切实可行的城市政策"。我对此表示认同。但不同于霍勒兰先生的担忧——他警告"仅通过放宽分区限制和增加建筑许可的中庸自由市场策略，可能会错失利用政治机遇实现对建筑环境更具远见的管控，重构各级政府借危机应对气候变化风险及住房去商品化的能力"——我对此并不十分忧虑。不过即便不认同霍勒兰先生的所有政策观点，我们仍可欣赏他对进步势力抵制保障性住房Yimby运动的敏锐洞察。

格莱泽先生是哈佛大学经济学教授、曼哈顿研究所高级研究员，合著有《城市的生存》一书。

刊载于2022年7月14日印刷版，原标题《后院建设者》。