住房可能为通胀再添一把火 - 《华尔街日报》

不断攀升的住房成本将在今年持续推高通胀，这给美联储官员带来了新的挑战——他们希望在放缓加息步伐之前看到物价压力缓解的迹象。

根据劳工部消费者价格指数显示，5月整体年通胀率升至8.6%，而剔除波动较大的食品和能源价格后的核心通胀率达到6%。6月数据将于周三公布。

由于经济重启带来的需求激增和政府大规模刺激政策，通胀本已处于高位，而俄乌战争引发的燃料成本上涨和供应链中断进一步加剧了这一趋势。CPI衡量的年度住房通胀率在2021年初曾降至近期低点1.4%，此后出现反弹，5月达到5.4%，远高于2015至2019年间3.5%的年均水平。

住房通胀至关重要，因为它约占核心CPI的五分之二，以及美联储青睐的通胀指标——个人消费支出价格指数的六分之一。

美联储官员上月将基准利率上调0.75个百分点，并暗示可能在7月26-27日的会议上再次采取相同幅度加息。他们表示此后可能将加息幅度放缓至50个基点，但希望先看到通胀放缓的确凿证据，再回归传统的25个基点加息幅度。

最新数据显示，消费者支出可能正从去年价格大幅上涨的商品转向服务领域。央行官员们希望这种转变能缓解整体价格压力。但如果服务业通胀压力加剧，这种缓解作用将减弱。

彭博经济与彼得森国际经济研究所高级经济学家戴维·威尔科克斯表示，由于劳工部统计租金价格的特殊方法，租金通胀可能在今年夏季持续攀升，并在未来几个月达到约6.5%的峰值。这将是36年来的最高水平。

这位前美联储高级经济学家预计今年整体通胀将放缓，但"这种趋势必须来自消费市场的其他领域"。

标普CoreLogic凯斯-席勒指数显示，4月房价同比上涨20%。图片来源：tannen maury/Shutterstock旧金山联邦储备银行经济学家估算，住房成本上升可能使2022和2023年CPI增加约1.1个百分点。考虑到美联储2%的通胀目标，这两年PCE价格指数每年可能增加约0.5个百分点。

疫情期间，受低抵押贷款利率、购房偏好变化、有利的人口结构和待售房屋库存不足等因素推动，房价大幅上涨。根据标普/凯斯-席勒美国全国房价指数，4月份房价同比上涨20%，而疫情前一年的涨幅约为4%。

政府机构在计算通胀时并未直接考虑房价，因为它们将购房视为长期投资而非消费品。

相反，住房成本在政府通胀数据中主要由两个组成部分体现：一个是试图反映租房者每月支出的费用，另一个是计算所谓的"业主等效租金"，即房主若出租自己房屋每月可能获得的租金收入。

其中第一项指标的核算方式存在明显滞后性，这意味着当前报告的变化反映的是6至9个月前的租金变化。由于过去一年租金大幅上涨，这些涨幅现在正逐渐体现在报告的通胀指标中。

美联储加息导致金融风险承担普遍收缩，推高了借贷成本并引发股市下跌。抵押贷款利率近期跃升至14年高点，建筑商和房地产经纪人报告称销售出现显著回落。

但租赁住房需求可能持续上升，使租金保持高位。“通胀指数中这些基于租金的组成部分，很可能相对不受当前金融环境收紧的影响，“威尔科克斯先生表示。

其他通胀预测者认为住房通胀进一步大幅上升的空间较小。咨询公司Inflation Insights LLC的负责人Omair Sharif根据近期数据预计，到今年年底住房通胀率将升至6%。与此同时，他预计医疗保险等其他服务价格将在年底下降，从而对月度通胀数据施加足够的下行压力，足以抵消住房领域的任何上涨影响。

美国房屋租赁公司American Homes 4 Rent（拥有约5.8万套独户出租房）的首席运营官Bryan Smith称，该公司5月份收到了创纪录的新租约咨询量。“需求背景一直非常强劲，“他在上个月的会议上表示。

公寓业主表示，由于收入持续稳定增长，租户能够承受租金上涨。“我们大多数客户口袋里都有不少钱，“Camden Property Trust（总部位于休斯顿，拥有5.8万套公寓单元）的首席执行官Ric Campo说道。

Campo先生指出，在2000年代中期房地产繁荣时期，宽松的贷款标准推动约四分之一的Camden租户搬出购买住房。相比之下，如今这一比例已降至约六分之一，且随着抵押贷款利率上升，最近几个月该数字还在小幅下降。

供应链和劳动力问题延缓了开发商通过加快建筑速度来应对需求的能力。Camden最近在圣地亚哥和亚特兰大完工的租赁楼宇中，冰箱供应商无法交付提前一年采购的电器，项目经理不得不驱车前往家得宝现场采购。

坎波先生表示，他预计供需平衡需要18至24个月才能实现。“租金增长最终会放缓，“他说。

致信 尼克·蒂米拉奥斯，邮箱：[email protected]

刊登于2022年7月13日印刷版，标题为《住房可能助推通胀数据》。