纽约市税收优惠终止危及公寓建设——《华尔街日报》

德斯特集团原计划在皇后区阿斯托里亚开发七栋混合收入及全保障性住房楼，但税收优惠政策的到期阻碍了其中三栋楼的施工。图片来源：乔恩·奥特纳房地产投资者和分析师表示，随着保障性住房主要税收激励政策的到期，纽约市的多户住宅开发面临不确定的未来。

通常被称为421a条款的"可负担纽约"税收政策，为纽约市包含一定比例低收入租户单元的住房项目提供房产税减免。根据纽约大学弗曼中心的数据，过去十年中建造的近70%的租赁住房都使用了这项税收减免。

但这项已有51年历史的计划于6月到期，当时州立法机构结束会议时未予续期或替换。这使得许多纽约市开发商陷入困境，他们要么争分夺秒地完成在该条款失效前启动的租赁项目，要么转向开发其他类型的房产。

“人们正在推进现有项目，但到了夏末我们将面临’天啊’的时刻，就像’我们现在该怎么办？’“LMXD公司首席执行官大卫·迪希说道，该公司是专门从事保障性住房开发的L+M开发伙伴公司的关联企业。

根据纽约市租金指导委员会的数据，第一季度末，纽约市发放的许可证比去年同期增加了38.1%。

房地产投资者需在6月15日前取得许可证并完成项目地基工程，且须在2026年6月15日前竣工才能获得税收减免。

罗森伯格-埃斯蒂斯律师事务所的律师兼房产税专家丹尼尔·伯恩斯坦不得不告知咨询租赁项目建议的开发商：“我本想帮忙，但你们已错过截止日期”。他表示，若缺乏421a这类税收工具，这些项目"根本无法实现收支平衡”。

许多开发商可能会暂停租赁项目开发，要么等待421a的替代方案，要么转向建设公寓楼或非住宅物业。

以德斯特集团为例，该公司原计划在皇后区阿斯托里亚开发七栋混合收入型及全保障性住宅楼。首栋已竣工，后续三栋因及时动工仍符合减税条件。

但德斯特公共事务副总裁乔丹·巴洛维兹表示，包含600至700套混合收入及保障性租赁单元的最后三栋楼"在出现与421a相当的税收工具前将暂停推进”。

与众多同行相似，该公司不打算将租赁单元转为公寓。开发商指出，公寓虽享有更优税收待遇且利润可能更高，但施工中途转换用途叠加当前市场需求波动将带来高风险。

双树管理公司对外事务董事总经理大卫·隆比诺表示：“对已开工项目而言，在当前办公需求不明朗的市场环境下，转换用途并不可行。“这家布鲁克林开发商正推进已获421a批准的项目，但将待新减税政策出台后再启动新工程。

布鲁克林威廉斯堡的一栋双树管理公司大楼。开发商正在推进根据421a条款获批的项目，但正在等待新的减税政策以启动新工程。图片来源：Rebecca Picciotto/华尔街日报纽约421a计划过去也曾到期，但不久后即被延续。上一次失效是在2016年1月，当时立法者同样未推出替代方案就任其终止。同年11月该计划重启，并更加强调对经济适用房的激励。

代表曼哈顿下城和布鲁克林部分地区的民主党纽约州参议员Brian Kavanagh表示，这次421a计划不太可能以现有形式恢复。其党内许多议员认为该政策未能充分激励经济适用房建设，反而为面向中高收入租户的开发商提供了税收减免。

部分立法者提议在421a到期后全面改革房产税制。但由于立法会议已在六月结束，新一轮谈判至少需等待六个月。

过渡期间，州议会成立了由25人组成的经济适用房委员会，将通过公开听证会制定报告，研究如何最有效增加城市保障性住房供应。该委员会将在纽约州长Kathy Hochul签署生效后开始运作。

并非所有多户住宅建设都会停滞。有官员表示，建筑许可的增加将维持行业运转，为税收政策空缺期争取时间。纽约市审计长Brad Lander指出，激增的许可量很可能在未来几年内支撑租赁房源增长。

2015年曾出现过类似激增现象，当时近1.8万套公寓利用421a免税政策建成，较前一年增长44%，在立法者决定是否延续该政策期间维持了房地产开发活力。即便没有421a政策，住房项目仍可依赖拼凑式的税收支持。

总部位于纽约的房地产公司Bolivar Development首席执行官彼得·法恩表示，长期来看，该市最具经济可行性的开发项目可能会变成豪华公寓和针对极低收入租户的高补贴保障房。

“他们正在为超级富豪和极端贫困人群创造双城记，“他说，“这些群体将获得住房。而所有中间阶层都将一无所获。”

致信请联系丽贝卡·皮乔托，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年7月13日印刷版，标题为《税收优惠终结威胁纽约租赁市场》。