《华尔街日报》：圣保罗市租金管制政策的适得其反

经济适用房可以建造，但不能通过强制手段凭空产生。这是圣保罗市给我们上的一课——当地新出台的租金管制条例反而阻碍了急需的经济适用公寓建设。

去年11月，53%的圣保罗市民投票通过了一项将年度租金涨幅限制在3%的公投提案。这项新条例于五月生效，且对新建筑同样适用。

这项严苛的新租金管制政策出台之际，正值建筑成本飙升时期。根据追踪劳动力、材料和设备等市场状况的Mortenson成本指数显示，2021年第一季度至2022年第一季度期间，邻近的明尼阿波利斯市建筑成本上涨了18.2%。

“如果你的经营成本不断攀升，而租金涨幅却被永久限制在3%，这注定会导致生意亏损，“在圣保罗地区为住宅业主和物业经理提供法律服务的唐娜·汉伯里律师表示，她已在该领域工作约45年。

圣保罗的租金管制政策促使开发商转向建造豪华公寓以收回成本。但建筑商们也在选择撤离圣保罗。受租金管制影响，投资者近期暂停了拥有3800个单元的高地大桥项目开发。该项目原本计划将20%的单元作为经济适用房，其中10%面向收入低于地区中位数30%的人群。

“资本具有全球流动性，我们需要的是鼓励而非抑制社区投资的政策，“高地大桥项目主要开发商Ryan公司副总裁莫琳·米哈尔斯基表示，“现行租金管制政策正在起抑制作用。“高地大桥投资者希望新建项目能获得30年租金管制豁免，但租金管制在任何时候、任何地方都具有破坏性。

根据美国住房与城市发展部的数据，与2021年同期相比，2021年11月至2022年1月期间圣保罗市的多户住宅建筑许可证发放量骤降近82%。

租金管制支持者指出，2021年初圣保罗的许可发放率异常高，是因为市场正从疫情封锁中复苏。为消除此类异常波动，梅卡图斯中心高级研究员萨利姆·弗斯将租金管制政策通过后五个月的建筑许可数据与前三年的同期平均值进行比较。按此标准衡量，圣保罗多户住宅许可量仍下降55%。该市数据显示，2022年1月至5月建筑许可收入为369.9万美元，低于2018-2021年417.6万美元的平均水平。

圣保罗的姐妹城市明尼阿波利斯选民也在去年11月投票支持租金管制。但该提案并未强制实施，而是授权市议会制定某种上限形式。市议员们行动迟缓——尤其是当前许可数据表明明尼阿波利斯正从圣保罗的租金管制政策中获益。弗斯的多年度数据显示，自圣保罗实施租金管制以来，明尼阿波利斯的多户住宅许可量增加了68%。

城市实现住房可负担性的最佳方式是制定增加住房供应的政策。正如圣保罗所证明的，租金管制会限制供应，是经济上的疯狂之举。

圣保罗市中心靠近密西西比河。照片：盖蒂图片社/iStockphoto刊登于2022年7月12日印刷版，标题为《圣保罗租金管制适得其反》。