购房者考虑浮动利率抵押贷款的三大原因 - 《华尔街日报》

图片说明：黛西·科尔皮克斯/华尔街日报，PIXELSQUID (3）高额抵押贷款利率正促使部分购房者选择浮动利率抵押贷款而非固定利率贷款，以降低月供压力。

浮动利率抵押贷款（ARM）通常在贷款初期提供比30年期固定利率更低的利率，随后根据特定指数定期调整。未来利率和还款额可能显著上升的特性，使得ARM比固定利率贷款风险更高。ARM曾助推2008-09年金融危机，当时贷款机构向次级借款人提供超低诱导利率贷款。

随着抵押贷款利率和房价高企，购房者开始关注当前固定利率贷款之外的替代方案，这类贷款正以某种形式回归市场。房地美数据显示，截至7月7日，30年期固定利率抵押贷款平均利率为5.3%。根据Bankrate.com对大型贷款机构的全国调查，7月4日当周浮动利率贷款平均利率区间为4.25%至5.46%，具体取决于贷款条款。

抵押贷款银行家协会数据显示，截至7月1日当周提交的抵押贷款申请中，9.5%为浮动利率贷款，较1月初约3%的比例显著上升。

财务顾问表示，在某些情况下，选择浮动利率贷款对购房者来说是合理的，如果未来几年利率下降或趋于稳定，其他人也可能从中受益。由于浮动利率贷款具有可变性，顾问通常不推荐这类贷款。但其中也存在需要考虑的风险。

“如果在贷款开始调整时你仍持有房产，在利率上升的环境下，还款额可能会迅速增加，“Bankrate的首席财务分析师格雷格·麦克布莱德说。麦克布莱德先生指出，2008-09年住房危机期间的数百万起止赎权案件，就是一些买家对这些利率调整毫无准备的证据。

顾问们警告说，选择浮动利率贷款的决定不应仅仅基于利率预测——这是专业经济学家有时也会出错的地方。相反，财务规划师表示，买家应考虑他们计划在房屋中居住的时间、未来的收入前景以及风险承受能力。

以下是三种可能考虑浮动利率贷款的情况：

1. 这不是你永远的家

财务规划师和抵押贷款专家表示，对于那些不打算在房屋中居住超过几年的人，或者出于投资目的想要翻新房产的人来说，浮动利率贷款可能是一个有吸引力的选择。

根据2021年全国房地产经纪人协会的调查，买家计划在房屋中居住的平均时间为12年。调查发现，首次购房者预计在房屋中居住10年，而再次购房者为15年。

例如，计划在10年后出售房屋的人可能会考虑10/6浮动利率贷款，利率为4.57%，终身利率上限为5%。在这种情况下，10指的是借款人支付初始利率的年数，6意味着之后每六个月调整一次利率。浮动利率贷款可以让他们锁定4.57%的利率十年。十年后，利率每六个月变化一次，但由于终身利率上限，利率最高不会超过9.57%。

例如，Bankrate的麦克布莱德先生表示，一位贷款50万美元的购房者若采用这种10/6混合型可调利率贷款，每月还款额约为2,554美元，比5.5%利率的30年期固定利率贷款节省285美元。

在线抵押贷款平台Morty副总裁罗伯特·赫克指出，在贷款进入利率调整期之前，购房者通常需要考虑是否出售房产或转贷至更低利率的贷款产品。

他补充道，虽然十年后调整利率可能低于市场整体水平，但购房者必须确保自己有能力承担贷款可能达到的最高利率。

赫克先生建议设想最坏情况：当经济陷入衰退且你失业时，能否负担最高月供？

加州圣莫尼卡财务规划师贝丝·格罗伊奇亲历过2008-09年金融危机，她决心确保客户不陷入"房奴"困境。除非客户确信未来收入会增长，否则她不推荐可调利率抵押贷款。

“如果负担不起固定利率贷款，就意味着他们负担不起这套房子。“格罗伊奇女士强调。

2. 获得优惠贷款方案并计划提前还清

迈克尔·穆斯蒂安最近花费两个月时间为其位于北卡罗来纳州明特山的住宅寻找贷款方案。

这位46岁的理财师曾短暂考虑30年期固定利率贷款，但最终选择了信用合作社的可调利率产品：前五年利率3.5%，随后五年最高5.5%，终身利率上限9.5%。

假设他将拥有这所房子10年，到那时，他估计通过选择可调利率抵押贷款（ARM）而非30年期5.25%的固定利率抵押贷款，可以在大约22.5万美元的贷款上节省约1.8万美元的利息。

他说，可以查看一下当地的信用合作社，因为有时它们提供的抵押贷款优惠与你在网上找到的不同。

达拉斯的财务规划师布雷特·弗莱（Brett Fry）有一位客户最近购买了一块土地，计划在退休前进行建设。考虑到客户希望在10年后退休时无债一身轻，7/1 ARM（前七年利率固定，之后每年调整）在经济上是最合理的选择。

他说：“与传统30年期固定利率贷款相比，ARM让他在未来七年内能够以更低的利率获得贷款，并在未来七年内以更低的利率全额还清贷款。”

3. 你正在购买一套昂贵的房子

城市研究所的首席研究助理卡兰·考尔（Karan Kaul）表示，贷款金额较大的借款人通常比贷款金额较小的借款人更有动力选择ARM而非30年期固定利率抵押贷款，因为每月还款节省的金额更大。

Bankrate的麦克布莱德（McBride）先生表示，一笔30万美元的贷款，采用5/1 ARM和4.35%的利率（每月还款1493美元），其月供将低于30年期固定利率5.85%的贷款（每月还款1770美元）。如果是70万美元的贷款，每月节省的金额会更大。

城市研究所的考尔先生说，买家的问题是ARM每月节省的还款是否值得承担利率风险。他说，如果你每月能节省100美元或更多，可能值得；如果只有25美元，那可能就不值得了。

“你需要能够晚上睡得着觉，”考尔先生说。

写信给维罗妮卡·达格尔，邮箱：[email protected]