《华尔街日报》：办公楼业主刚受远程办公冲击 又面临经济衰退之忧

不断上升的利率和日益加剧的经济衰退担忧，正使本就因远程办公普及而陷入困境的写字楼业主雪上加霜。

追踪上市写字楼业主股票的指数在前两个季度下跌了29%，而标普500指数同期跌幅为21%。由于经济指标疲软和持续通胀加剧了衰退预期，6月写字楼股票出现暴跌。

写字楼租赁高度依赖经济健康状况。经济衰退期间，企业常通过裁员来削减开支，这意味着它们需要更少的办公空间。利率上升也会损害写字楼业主利益，因为这往往会导致房产贬值。

穆迪分析数据显示，过去三次经济衰退均导致写字楼空置率上升。

由于写字楼供应增加及企业缩小人均办公面积，当前美国写字楼租赁比例远低于2001年经济衰退或次贷危机初期水平。尽管许多阳光地带城市办公需求依然强劲，但纽约、旧金山和芝加哥等城市的空置率在疫情期间持续攀升，部分城市甚至创下数十年来新高。

今年年初，业主们曾期待随着更多企业要求员工返岗，2022年下半年将出现租赁热潮。房地产分析公司Green Street高级分析师丹尼尔·伊斯梅尔表示，目前看来这一预期正在落空。

“短期内几乎看不到任何曙光，”他表示。伊斯梅尔补充说，过去两年许多公司适应了远程办公，如果经济衰退期间需要削减成本，它们更有可能放弃办公空间。

办公地产行业的困境程度取决于经济衰退的严重性。在2020年经济衰退期间及之后，全国写字楼空置率几乎没有下降，因为产出下降虽然剧烈但很短暂。

穆迪分析商业地产经济研究主管凯文·法根指出，当时几乎没有办公人员被裁。但如果利率上升导致大规模裁员和企业违约，空置率可能会大幅上升。

需求疲软与利率上升的双重压力正在压低价格。Green Street估计今年写字楼价值已下跌8%。尽管部分现代化建筑仍能卖出高价，但投资者和贷款机构表示，他们越来越不愿为老旧写字楼投入巨资。

有些买家甚至直接退出交易。根据卖方——房地产投资公司KBS关联企业提交给美国证券交易委员会的文件，地产投资公司Harbor Associates LLC于5月签订合同，拟以1.65亿美元收购洛杉矶40层的联合银行广场写字楼。

这一价格比KBS在2010年购入该物业时低了约4000万美元。即便如此，KBS在证券备案中称Harbor不到一个月就放弃了交易。Harbor发言人拒绝置评。

尽管面临这些不利因素，写字楼抵押贷款的拖欠率仍保持在较低水平。房东们通常持有的债务比2008年经济衰退前要少，这为经济低迷时期提供了宝贵的缓冲。然而，贷款机构和分析师表示，他们预计会出现更多违约。

荷兰银行ING Groep美洲区商业地产主管克雷格·本德表示，他仍然看好地理位置优越的现代化写字楼，但避免为老旧、廉价的房产提供贷款。

“这类资产将会陷入困境，”他说。“这是毫无疑问的。”

与许多其他城市一样，芝加哥在疫情期间写字楼空置率上升。图片来源：安东尼奥·佩雷斯/芝加哥论坛报/盖蒂图片社致信康拉德·普齐尔，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年7月6日的印刷版，标题为《写字楼业主担忧经济衰退》。