拜登政府考虑采取措施降低抵押贷款成本，因房价上涨——《华尔街日报》

华盛顿——拜登政府正考虑采取措施降低首次购房者和低收入买家的抵押贷款成本，旨在提高住房可负担性，当前美国平均房价正处于历史最高水平。

拜登总统的住房可负担性计划迄今主要聚焦于缓解新房供应限制，这是近年来房价快速上涨的主要推手。住房专家表示，降低特定借款人成本的措施可能收效有限，只有增加供应才能从根本上解决可负担性问题。

五月美国房价中位数首次突破40万美元。图片来源：乔·雷德尔/盖蒂图片社奥巴马政府前住房顾问、现行业咨询师吉姆·帕罗特表示：“如果只降低价格而不解决供应端问题，长期来看无法实质性改善住房可负担性。”

目前尚不清楚联邦住房管理局(FHA)会将其担保贷款的保险费率下调多少（如果下调的话），这是正在审议的最新措施。行业官员呼吁通过降费使新借款人每月节省50至70美元，但部分分析师认为实际降幅可能小于该预期。负责监管FHA的住房与城市发展部官员称正在评估降费方案，但具体实施可能还需数周乃至数月。

白宫拒绝置评，将问题转交住房与城市发展部处理。

住房与城市发展部官员表示正在考虑降低联邦住房管理局保险费率，但任何调整可能还需数周或数月时间。图片来源：Ariel Zambelich/华尔街日报过去两年间，入门级住房的严重短缺因创纪录低利率和新冠疫情刺激的强劲购房需求而加剧——疫情激发了城市居民逃离拥挤住所、迁往更宽敞郊区住宅的愿望。

有限的住房存量推高了购房者和租房者的居住成本。五月房价中位数首次突破40万美元，而销售活动在抵押贷款利率上升压力下有所放缓。根据租房网站Apartment List数据，四月全美租金中位数同比上涨超16%。

30年期固定利率抵押贷款平均利率近月来已跃升至约5.7%，较年初3.2%大幅上涨。

抵押贷款行业官员认为降低保险费是公平之举，能在房价利率双升时提升首次购房者的 affordability。他们指出联邦住房管理局监管的保险基金健康状况表明当前保费水平过高。

根据去年底发布的独立审计报告，联邦住房管理局保险基金净值超1000亿美元，资本充足率达8%以上，是法定最低要求的四倍多。

“保费水平明显过高，”芝加哥郊区铂金房屋贷款公司总裁兼首席执行官比尔·詹布罗内表示，“联邦住房管理局的净资产处于历史高位，完全有能力应对任何财务波动。”

联邦住房管理局计划主要面向信用评分较低、首付资金不足的借款人，例如首次购房者。与其他联邦担保的抵押贷款计划相比，该计划对少数族裔借款人的服务比例明显偏高。联邦住房管理局不直接发放贷款，而是为低至3.5%首付的抵押贷款提供违约保险，借款人需自行支付保费。

一笔30万美元、利率5%的联邦住房管理局贷款，包含持续保费在内的月供可能达1770美元。若按行业官员提议降低保费，月供可能降至约1700美元。

这一潜在调整正遭到共和党议员反对，他们认为任何降低贷款成本的措施都可能适得其反，反而让潜在借款人更难以购房。

“在住房成本创纪录高位时期，降低抵押贷款保险费将进一步刺激需求、推高房价，同时让纳税人为不良信用风险买单，”参议院银行委员会首席共和党议员、宾夕法尼亚州参议员帕特·图米表示。

住房与城市发展部高级官员称，该部门正审慎评估保费下调方案，需权衡保险基金状况及经济环境不确定性等多重因素。另一位官员表示，由于尚未向白宫预算办公室提交审议提案，任何调整可能需数月时间。

金融危机后，联邦住房管理局（FHA）在2015年降低保费前，曾多次提高普通借款人的年度保费。2017年1月奥巴马政府任期结束前夕宣布的进一步降费措施，很快被特朗普政府叫停。

业界官员一直敦促FHA将年度保险费率从目前的0.85%降至约0.55%。据曾在1980年代任职于FHA的波托马克合伙人抵押贷款顾问布莱恩·夏佩尔估算，此举将为30万美元贷款的新借款人每年节省约700美元。

帕罗特先生表示，任何降费幅度都可能小于行业预期，因为政府预算中已计入FHA当前定价的预期收入，“所以他们受到的约束比行业意识到的要大得多”。他称政府可能在后续预算中拥有更大空间来纳入更低的FHA定价预期。

致信 安德鲁·阿克曼，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年7月5日印刷版，标题为《考虑中的降低抵押贷款成本计划》。