将房产出租给超级富豪租客并不像看起来那么光鲜（或容易）——《华尔街日报》

插图：亚瑟·芒特如果你是一名房东，你肯定清楚以美国月租金中位数出租房产可能遇到的各种问题。根据Redfin的数据，2022年5月这一数字为2002美元。

但如果是月租金高达5万、10万甚至13万美元的超豪华住宅或公寓呢？

迈阿密海滩科科伦集团的房地产经纪人朱利安·约翰斯顿表示：“高端豪华租赁对房东提出了独特挑战，因为租户通常是高净值人士或名人，他们有特殊需求。”

约翰斯顿先生去年曾代理迈阿密海滩一栋11卧15卫海滨豪宅的业主，该物业以每月13万美元租给了一位名人。最近他处理的一笔交易中，必须签署附加条款声明"如因任何原因需进入住所，不得与租户交谈或注视"。另一位名人客户要求确保租赁住宅的隐私，为此约翰斯顿先生安排购买了价值2万美元的8英尺高盆栽植物，沿防波堤和卧室阳台摆放，防止狗仔队从近海船只上拍摄。

这些能负担豪华房产的高净值人士往往要求严苛。许多人要求房东或代理物业经理提供近乎礼宾级的服务。

“在普通的房东与租客关系中，通常由房东主导条款，租客没有太多发言权，”洛杉矶房地产律师扎卡里·D·肖尔表示，“但当涉及这些高价位租赁时，由律师协商租赁条款并不罕见。”

持牌经纪人、The Agency波士顿办事处管理合伙人埃里克·罗洛最近处理了一笔租赁交易，租客是红袜队的一名球员，以每月1.8万美元租下了波士顿郊外栗子山的一栋联排别墅。“他在佛罗里达参加春季训练，但希望抵达时房屋能立即入住，”他说，“因此我们安装了窗帘，接通了网络和有线电视，提前完成所有准备工作，确保房产一切就绪。”

迈阿密海滩Coldwell Banker房地产公司The Jills Zeder Group的房地产经纪人丹尼·赫茨伯格也协调过高净值租客的特殊需求。“我经常接到包含复杂要求的初步咨询电话，随后将租客与物业经理对接，由后者安排一切，”他表示，“他们期望冰箱里备满食物，并要求安排按摩师、厨师和司机。他们还希望房东拥有专业管理公司，具备在周日凌晨4点处理漏水水龙头的应急能力。”

赫茨伯格称，许多房东甚至会在租客更替期间进行轻度装修，以保持房产的完美状态。

高端租赁的合同条款也可能非常复杂，租客常要求添加特殊条款，这些条款有时可能对业主权益产生不利影响。

赫兹伯格先生参与了迈阿密海滩棕榈岛一栋五居室豪宅的销售。在签订挂牌协议前，业主曾以每月超过10万美元的价格将其租给一位著名雷鬼音乐艺术家。这位租客自带安保团队，房产前后都部署了多名警卫，戒备森严到即便赫兹伯格有权带潜在买家看房，警卫也拒绝放行。

“很多买家因为不愿配合繁琐程序而放弃，“赫兹伯格表示。租客仅允许在限定日期和时段看房，潜在买家还需签署禁止拍照的保密协议。

他透露，最终各方协商在租客离城期间安排了看房，但房屋检测和评估过程同样困难重重。所有检查人员需经租客批准，并在其安保团队陪同下进行。

该豪宅挂牌价约2000万美元，最终以1500万美元成交。“由于租客限制，卖家损失了数百万美元，“赫兹伯格补充道，“这笔交易让他损失惨重。”

若您拥有高端房产并计划出租，以下事项值得注意：

**租客筛选需创新方法。**超豪华房产业主或其代理人不能仅做基础信用调查，还需查验银行流水等资金证明，以及前房东或邻居的推荐信。部分业主要求信用证或预付半年至全年租金。纽约Compass经纪人伊桑·阿苏利纳会进行更全面审查：“若是名人，可通过网络核查其过往纠纷或扰民记录。此外，我们通常了解对方经纪人的信誉及其客户类型。”

**确保你的保险足够充分。**高端房产的房东应考虑购买伞式保险，当房东因房产上的事故或伤害被起诉，而基础保险限额不足以覆盖费用时，伞式保险会生效。根据行业贸易组织保险信息研究所的建议，所有长期出租（超过六个月）的房屋房东，无论租金水平如何，都应持有房东保险或租赁住宅保险。房东保险涵盖火灾或其他意外造成的财产物理损坏，以及房东留给租户使用的个人财产。它还包括在租户或访客在房产上受伤时的责任保险。许多房东保险还涵盖因承保损失导致房产在无法出租期间的租金收入损失。房东保险通常比标准的房主保险贵约25%，以提供这种额外保护。

进行入住前检查。虽然低价出租房通常在租户搬出时进行检查，以确保没有损坏，但对于高价出租房，Schorr先生建议进行入住前检查以保护双方利益。“通过视频和照片记录一切，并让租户签字确认，”他说。“这样，如果发生争议，你有记录可查。

2022年7月1日印刷版标题为《如何成为超豪华房东》。