《华尔街日报》：旧金山租金仍未恢复至疫情前水平

当布莱尔·沃萨茨今年在外州生活十多年后开始在旧金山寻找公寓时，这位30岁的湾区本地人已做好了面对高价冲击的心理准备。他对旧金山市中心丽思卡尔顿公寓一套1900平方英尺（约176平方米）、月租金8000美元的两居室的第一印象是：面积太大且超出预算——尽管这套房子满足了他愿望清单上的其他条件：豪华建筑、绝佳视野且靠近他工作的金融区。

但当房东几周后将月租金降至7000美元时，沃萨茨改变了主意。“突然间我就觉得’这太棒了’"，他说。他签署了两年租约并于五月入住。“相比周边其他房源，我简直是捡了个大便宜。”

尽管去年美国主要城市的租赁市场飙升至历史新高，但旧金山的复苏却相对滞后。房东和经纪人指出多重因素共同作用的结果，包括疫情前过高的租金、该市的租金管制政策，以及过去两年科技工作者的大规模外流。虽然许多餐馆和企业已重新开业，员工也被召回，但无家可归者和犯罪问题仍在城市部分区域蔓延。

布莱尔·沃萨茨通过Highrises2Homes创始人莱斯利·鲍尔协助，在旧金山丽思卡尔顿公寓找到了住所。图片来源：Angela DeCenzo/华尔街日报根据房屋搜索网站Apartment List的数据，在全美100个最大城市中，旧金山的租金降幅最为显著。高级经济学家克里斯托弗·萨尔维亚蒂表示，该市的中位数租金较2020年3月下降了约10%。“租金正在上涨，但相对于全国平均水平，涨幅相当温和，“他说。

Apartment List数据显示，6月份一居室的中位数租金为2,331美元，同比增长7.6%。但租金增速远低于加州13.6%和全美约14.2%的平均水平。

布莱尔·沃萨茨在丽思卡尔顿公寓租了一套每月7,000美元、为期两年的公寓。照片：《华尔街日报》的安吉拉·德森佐复苏乏力的原因之一是，在新冠疫情前，该市的租赁市场是全美最昂贵的，疫情来袭时受到的打击也最大。萨尔维亚蒂称，2020年3月至12月期间，该市的中位数租金暴跌了26%。

他表示，当大量以科技行业为主的劳动力离开城市远程工作时，旧金山的租赁市场经历了一场"完美风暴”。“很多人都在质疑，为什么要支付高昂的大城市价格，“萨尔维亚蒂说。

物业管理公司Gaetani Real Estate的负责人保罗·加埃塔尼表示，疫情前的租金是他从业几十年来见过的最高水平。加埃塔尼在旧金山管理着4,200套公寓，主要是5至15个单元的楼房。“疫情来袭时，每个人都失去了工作或远程工作，那些支付高额租金的人不再需要支付这些租金，“他说。“他们可以搬到更便宜的城市，在其他地方工作。”

旧金山的一处公园。根据美国人口普查局数据，2020年7月至2021年7月期间，该市人口下降了6.3%。图片来源：Alamy Stock Photo美国人口普查局数据显示，2020年7月至2021年7月间，旧金山人口降幅达6.3%，居全美各城镇之首。（同期纽约市人口减少了3.5%）

房地产管理与分析软件公司RealPage指出，2020年7月该市公寓空置率飙升至10.2%，而年初仅为3.9%，成为全美主要市场中空置率最高的城市。相比之下，2020年初全美平均空置率为4.6%，最高未超过4.8%。

加埃塔尼先生表示，其名下房产空置率从通常的1%-2%激增至25%。“根本找不到租客填补空置单元，”他说，“2021年对旧金山房东而言是极其残酷的一年。”许多业主不得不大幅降租。

租户和经纪人表示，尽管疫情趋缓，旧金山租客仍拒绝支付疫情前的租金水平，而房东的议价意愿持续存在。RealPage数据显示，5月旧金山新签租约平均月租金为3,340美元，较2020年1月的3,859美元有所下降。

69岁的半退休律师兼企业家约翰·麦塞克三世数月前在eXp Realty中介崔西·周的陪同下，考察了约20套旧金山公寓。其中Embarcadero附近一栋豪华公寓内900平方英尺（约84平方米）的单卧户型月租要价4,975美元。尽管27层公寓拥有绝佳海景，他并未立即签约。

约翰·米塞克三世。摄影：凯斯·克利福德为《华尔街日报》拍摄“除非找到完美的地方，否则我不需要急着搬家，”米塞克先生说，他之所以搬家是因为卖掉了位于硅谷门洛帕克的房子。

几周后，房东打电话询问他是否仍有兴趣。他要求房东提供带家具的出租，包括昂贵的艺术品，并在大楼内安装电动汽车充电站。他说，房东最终同意分摊约4000至5000美元的安装费用。他每月为这套带家具的公寓支付6000美元。

一些房东表示，他们受到该市租金管制条例的限制，该条例限制了他们在1979年以前建造的多单元建筑中每年可以涨租的幅度。2019年，加利福尼亚州还通过了一项全州范围的租金管制法律，限制至少15年历史的建筑的租金上涨。

蕾妮·沃斯是沃斯管理公司的管理合伙人，该公司管理着旧金山六栋建筑中的约152套单元。沃斯女士表示，2020年她降低了约二十多套单元的租金以留住租客。“人们告诉我们，‘这是我愿意支付的价格，否则我就搬走，’”她说。2020年她的空置率仍达到30%。

沃斯女士表示，租金管制阻止她恢复到疫情前的价格水平。“一旦你降低了某人的租金，就没有办法说，‘疫情结束了，我们要把你调回原来的价格，’”她说。

并非所有人都认为租金管制是导致旧金山房地产市场困境的罪魁祸首。律师事务所Wolford Wayne LLP合伙人、租户权益律师丹尼尔·韦恩表示，在他看来，更重要的因素是年轻科技从业者现在可以远程工作，用更低成本获得更大空间。“核心问题在于需求和价值，“他说。

在旧金山，无家可归者、汽车破窗盗窃等犯罪问题也屡见报端。

“这确实是个问题，老实说，旧金山有些区域我根本不想多看一眼，“米塞克先生说。他第一次带女友去看最终租下的公寓时，街区尽头正上演"街头飙车秀”——司机们非法封路表演汽车特技。这让他犹豫不决，也促使他暂时放弃在旧金山购房。不过他认为自己所住社区还算安全，“目前为止体验非常棒”。

无论原因如何，租金下降对租客而言都是福音。

24岁的投资顾问助理亚历克斯·达登2020年10月搬来旧金山时，抢到一套租金管制的工作室公寓。这套位于金融区的公寓疫情前月租要价2700美元，而他签下的年租合约仅需1700多美元。“旧金山物价惊人，当我看到心仪区域的租金时，第一反应就是’必须马上签约’，“他说。2021年10月，达登的月租金仅上涨了12美元。

房地产经纪人指出，不受租金管制法约束、通常吸引高薪年轻群体的旧金山新豪华公寓楼在疫情期间遭受重创，至今仍在恢复期。

康帕斯公司的丹尼斯·保尔森表示，新冠疫情一夜之间让高层住宅变得不再受欢迎，为住在金融区附近支付溢价也是如此。“没人愿意乘坐电梯。人们当时还在给食品杂货消毒，记得吗？“她说，“他们不想和任何人同乘电梯——即使戴着两层口罩。”

为了推动租赁活动，许多大型楼宇仍在提供优惠措施。

拥有550个单元、于2020年2月开始招租的"1550"大厦，近期针对部分公寓推出最长两个月免租期，外加8个月Equinox健身俱乐部会籍的优惠。位于Trinity Place的"市场1177"项目近期提供一个月免租加灵活入住日期，而旧金山NEMA公寓则提供最长七周免租。索玛社区拥有302个单元、于3月开始招租的"乔治公寓”，目前对所有房型提供两个月免租，两居室还可额外享受2000美元租金抵扣。6月下旬，开发商布鲁克菲尔德地产表示该楼宇出租率达52%。

据Related公司副总裁贾斯汀娜·舒特勒透露，自2020年以来，“1550"的开发商Related公司已逐步减少优惠力度，当年该公司几乎对每笔成交都提供优惠。她表示现在开发商仅对部分单元提供优惠，以推动"1550"项目"完成最后冲刺”。目前入住率约为90%。

起价3350美元（单间）至19500美元（顶层公寓）的"1550"项目配备宠物跑道、屋顶泳池平台、放映室和运动休闲区等设施。封锁期间，开发商提供在线健身课程和免费烹饪课，并将食材包配送到住户门口。“在那个无法享受户外服务的时期，这些举措很有影响力，“舒特勒女士说。

乔治公寓于三月开始招租，近期针对部分房型推出免两个月租金外加2000美元租金抵扣的优惠。图片来源：布鲁克菲尔德地产乔治公寓配备图书馆、共享办公空间及屋顶休闲区。图片来源：布鲁克菲尔德地产34岁的非营利组织与公共事务顾问罗伯·蔡表示，乔治公寓的配套设施吸引了他，但一居室的大幅折扣是他决定租住的"重要因素”。此前他一直在湾区其他地方与父母同住，为购房攒钱。最终他于五月入住乔治公寓。该公寓拥有健身房、图书馆、共享办公空间和屋顶休闲区等多种设施。蔡先生每月基础租金为3600美元，优惠后实付2800美元。他表示明年可能会重新评估居住计划：“目前来说非常满意。”

五月底至六月初，经纪人和房东表示注意到租赁市场回暖，因更多人重返办公室工作。谷歌母公司Alphabet实行混合办公模式，员工自四月起每周需返美办公数日。六月，埃隆·马斯克要求特斯拉和SpaceX员工每周至少坐班40小时。

加埃塔尼先生表示，他的投资组合中仍有6%的空置率，是通常水平的三倍，但远低于2021年25%的空置率。不过租金仍下降了10%至15%。

经纪人指出，与其他城市一样，旧金山租户重新考量了户外空间、户型布局和建筑规模等因素，这标志着人们居住偏好的长期转变。

“人们更青睐配备户外空间的小型建筑，这样就不会被困在空中的公寓里，“加州Compass地产公司房东兼区域总裁帕特里克·巴伯表示。

直到最近，沃斯女士在俄罗斯山有一套月租约4000美元的一居室公寓空置了四个月。六月中旬她终于找到租客——使她的房产组合实现100%出租率。虽然需求有所上升，但她表示：“现在的租客比过去挑剔得多，他们都想以更低租金获得更多。”

本文发表于2022年7月1日印刷版，标题为《旧金山租赁市场低迷期》。