《华尔街日报》：瑟夫赛德大楼坍塌一年后，迈阿密部分公寓价格承压

在佛罗里达州迈阿密海滩的拉科斯塔公寓，开发商已买下80%单元业主的产权，计划拆除该建筑并新建一座豪华塔楼。图片来源：Marco Bello/《华尔街日报》佛罗里达州瑟夫赛德镇一栋12层公寓楼致命坍塌事件过去一年后，该地区及邻近迈阿密海滩的公寓销售价格明显下降。这起事故夺走了98条生命。

根据迈阿密房地产公司ONE Sotheby’s International Realty的报告，瑟夫赛德4月和5月的公寓平均售价为130万美元，较去年同期下降64%。

报告显示，自2月以来价格持续下跌的迈阿密海滩地区，4月和5月平均售价为100万美元，同比下降22%。

房地产经纪人表示，价格显著下跌反映了安全担忧及可能高达数十万美元的新评估费用，这些费用用于使老旧建筑符合现行规范。2021年6月24日尚普兰大厦南楼部分坍塌后，这些问题更加凸显。

瑟夫赛德和迈阿密海滩公寓价格下跌与全美其他地区形成鲜明对比——尽管抵押贷款利率上升，全美房价仍持续攀升。

这在迈阿密-戴德县也属异常现象，该县其他地区因温暖气候和免州税优势吸引大量移民，公寓价格持续飙升。ONE Sotheby’s数据显示，该县其他区域这两个月的平均售价同比上涨32%。

“目前出现了一道巨大的鸿沟，”迈阿密公寓咨询公司Condo Vultures负责人彼得·扎勒夫斯基表示，“虽然新建的豪华楼盘价格在上涨，但瑟夫赛德事件暴露了老旧建筑尤其是临海建筑的风险。”

无需缴纳新评估费用的瑟夫赛德及迈阿密海滩周边独栋住宅价格也在飙升。

联邦调查团队仍在深入挖掘尚普兰大厦倒塌的线索。他们尚未排除任何可能导致这场悲剧的假设，许多人认为存在多重诱因。遇难者家属已达成近10亿美元的和解协议。

去年六月倒塌的佛罗里达州瑟夫赛德尚普兰大厦南楼旧址。图片来源：cristobal herrera-ulashkevich/ShutterstockCompass房地产经纪人艾达·施瓦茨专精迈阿密海滩区域，她表示今年尚未售出任何2000年前建造的公寓单元。她提到一位芝加哥买家原本寻求80万美元左右的房产，但在得知业委会可能征收专项评估费用于物业升级后，放弃了购买老旧海景公寓的计划。

“许多人对入住老旧建筑心存恐惧，”施瓦茨女士说道。

五月通过的全州法律要求沿海公寓需在25年时进行安全检查，距离海岸超过3英里的公寓则需在30年时进行检查。虽然此前全州范围内没有关于随时间推移确认建筑结构完整性的强制检查要求，但迈阿密-戴德县此前规定为40年。

新法律可能对该地区的公寓市场产生广泛影响。迈阿密超过三分之二的公寓楼龄已达30年或更久，这意味着该地区大部分建筑都将面临更严格的检查。

该法律还要求公寓业委会必须预留资金用于结构维修。此前许多业委会常年免除储备金，导致维修账单到期时陷入困境。

部分楼龄不足25年的公寓业委会已开始未雨绸缪。在2001年建成的迈阿密海滩豪华海湾公寓Murano at Portofino，业主预计将支付约30万美元特别评估费，用于修复泳池甲板渗漏及多项修缮改进工程。

迈阿密-戴德县判定La Costa大楼不适宜居住，这为开发商收购多数业主产权打开了大门。图片来源：Marco Bello/华尔街日报据业主透露，业委会已批准3000万美元初期维修款，预计还将追加1500万美元，目前每户平均已先行支付5万美元支票。业主担忧评估总额会因通胀压力及施工启动后可能发现的额外维修需求而继续增加。

“当我们需要支付那笔可能高达30万美元的巨额支票时，我高兴吗？当然不，”大楼居民戴安娜·舒尔曼说，“但我们别无选择，要么卖掉房子让问题成为别人的负担。”

那些无法负担六位数支票的人可能不得不卖房。甚至一些有经济能力但只是季节性居住的业主，也不愿为一年只住几个月的房子投入这笔资金。

开发商正利用这一局势，提出收购某些老旧建筑的全部单元，计划拆除后改建豪华公寓。部分建筑仅需75%的业主投票同意即可启动这一被称为“公寓终止”的流程。

“我认为部分业主现在态度开放得多，”Mast Capital开发商卡米洛·米格尔表示，他正在佛罗里达州推进四个不同的公寓终止项目，“他们明白年久失修的老旧建筑可能带来的后果。”

联系记者德博拉·阿科斯塔，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年6月29日印刷版，标题为《迈阿密地区公寓价格承压》