如今购买首套房需要什么——《华尔街日报》

迪伦·霍兰德和布瑞安娜·卡梅伦于2021年12月开始在亚特兰大郊区寻找他们的第一套住房，预算约为35万美元。他们很快发现，要买到房子，他们需要做的比计划的多得多。

这对夫妇希望在霍兰德的租约于7月到期之前以及他们10月婚礼之前购房。在他们找房的几个月里，抵押贷款利率翻了一番，这增加了紧迫感。

“差别太大了，“30岁的霍兰德说。“我们知道利率还会上升，所以我们不想再等了。我们想锁定利率。”

在与另外14位买家的竞价战后，他们于5月以39.5万美元的价格买下了乔治亚州坎顿市一个绿树成荫、适合家庭居住的社区中的一套三居室两层住宅，比35.9万美元的要价高出约10%。

为了弥补预算和最终成本之间的差额，霍兰德和卡梅伦从亲戚那里得到了一笔赠款来帮助支付首付，并花费了约5000美元将抵押贷款利率降至5.875%，部分资金来自霍兰德退休账户的提款。霍兰德从事技术咨询工作，卡梅伦在医院工作。

“我们当然对我们的时机不满意，但我们对此真的无能为力，“霍兰德说。“在这个地区，房子不会在市场上停留太久。它们在一周内就会被抢购一空。”

霍兰德和卡梅伦部分依靠亲戚的赠款来弥补不断上涨的房价。照片：肯德里克·布林森为《华尔街日报》拍摄首次购房者正面临异常艰难的房地产市场，这可能会将年轻家庭拒于房产所有权及其带来的财富积累之外。尽管房价上涨，但由于创纪录的低利率，2020年底和2021年初，许多家庭的购房负担能力有所提高。但现在利率急剧上升，而房价仍在攀升。

随着房价创下新高，5月份现房销售价格中位数上涨14.8%，超过40万美元，即使根据通胀调整早期价格，这也是创纪录的。待售房屋数量仍远低于每年此时的正常水平，迫使买家参与竞价战，并在报价中放弃典型的保护条款。

根据抵押贷款金融公司房地美的数据，30年期固定利率抵押贷款的平均利率本周从2021年底的3.1%飙升至5.81%。这使得买家的预期月供增加了数百美元。

而且租金价格也在上涨，使得潜在买家更难为购房首付储蓄。

“即使对那些资质良好的借款人来说，获得贷款资格也变得更加困难，”德克萨斯州奥斯汀LendFriend Home Loans的总裁埃里克·伯恩斯坦说。

在2020年和2021年由于创纪录的低利率而保持强劲后，随着利率上升，现房市场中首次购房者的比例今年有所下降。

全美房地产经纪人协会表示，5月份首次购房者占现房购买量的27%，低于一年前的31%。

由于首次购房者被迫在财务上竭尽全力购房或完全推迟购买，年轻家庭可能会推迟积累财富，甚至错过老一辈房主享受的几十年股权增值。

更高的成本迫使许多买家退出市场。根据Zillow Group Inc.的数据，假设30年期固定利率抵押贷款首付20%，5月份典型房屋的月供攀升至2031美元，高于一年前的1378美元。

“房子不会在市场上停留，”霍兰德先生说。“它们在一周内就卖光了。”照片：肯德里克·布林森为《华尔街日报》拍摄预计利率上升将导致今年晚些时候房价增长放缓，但这种情况尚未发生，需求继续超过供应。

“每套房子不是有15或20个报价，我们可能看到三、四或五个报价，”檀香山的房地产经纪人Abe Lee说。“他们说，‘我不想输，我需要这个地方。’所以他们会抬高价格，支付更多。”

首次购房者在竞价战中最为挣扎，因为与那些从之前房屋销售中受益的买家或能够支付现金的投资者相比，他们通常储蓄有限。

根据全美房地产经纪人协会(NAR)的数据，在截至2021年6月的一年中，千禧一代占现有购房者的43%。23至31岁的年轻千禧一代买家的购房价格中位数为25万美元；32至41岁的年长千禧一代的购房价格中位数为31.5万美元。

从事市场营销工作的杰奎琳·皮卡(Jacquelyn Pica)和汽车修理工亚历克斯·维拉维森西奥(Alex Villavicencio)今年春天在佛罗里达州圣彼得堡(St. Petersburg)很难找到预算在30万美元左右的入门级住宅。他们去了有30或40名其他买家参加的看房活动。在他们看房的几周内，利率上升了约一个百分点，这增加了他们预期的每月成本。

在四次出价都输给更高的竞标者后，这对夫妇决定再签一年的租约，继续存钱。

“这确实让我感到害怕，因为随着利率上升，一年后房价不会变得更便宜，”26岁的皮卡说。“这甚至不是我能选择的，因为我不能强迫卖家接受报价……这真是太荒谬和令人沮丧了。”

在输掉几场竞标战后，杰奎琳·皮卡和亚历克斯·维拉维森西奥决定继续租房。图片来源：杰奎琳·皮卡在新冠疫情之前，全美待售房屋库存量就异常低，过去两年更是进一步下降。潜在的卖家选择按兵不动，因为他们担心找不到更好的房子购买。许多年长的美国人选择就地养老。而2007-09年经济衰退后的新房建设一直低于历史水平。

过去两年间，住宅建筑商加快了施工节奏，但由于供应链问题和劳动力短缺，建设进度仍然缓慢。一季度新建住宅约占房屋总销量的13%，其价格通常也高于二手房。人口普查局数据显示，5月售出的新建住宅中仅9%价格低于30万美元，较一年前23%的比例大幅下降。

全美最大住宅建筑商D.R.霍顿公司4月表示，其二季度平均售价为400,600美元，同比上涨23%。首席财务官比尔·惠特在6月的会议上表示，预计年底前房价涨幅将趋缓。

亚特兰大联储数据显示，4月份美国普通房主家庭需用收入的41.2%支付中位数房价月供，较2021年底的32.6%显著上升，创2006年以来最高水平。

无力购房的首次置业者可能面临短期或长期的财务影响。

房产所有权是美国中产阶级积累财富的核心工具。美联储消费者财务调查显示，2019年房主家庭财富中位数为254,900美元，而租房者仅为6,270美元。第一美国金融集团数据显示，除最高收入家庭外，住宅资产在大多数家庭总财富中占比最大。

根据全美房地产经纪人协会数据，2010至2020年间美国自住住宅总价值增长8.2万亿美元，达到24.1万亿美元。

巴尔的摩理财规划师埃利奥特·佩珀指出，房主还能享受税收优惠，因为通常可以抵扣个人住房贷款的利息和房产税。

亚利桑那州斯科茨代尔的理财顾问柯蒂斯·克罗斯兰表示，另一方面，那些勉强购房的买家若遇房价下跌，可能迅速陷入资不抵债境地。

退出市场的购房者会发现更难为未来购房储蓄。美国5月通胀同比上涨8.6%，创四十年新高。据租赁网站Apartment List数据，5月全美租金中位数达1,343美元，同比上涨15.3%。

储蓄账户等安全投资的增值速度远不及房价涨幅。例如，计划购买40万美元房屋的买家若在储蓄账户存8万美元作为20%首付。2021年房价上涨18.8%，而储蓄收益率不足1%。威斯康星州麦迪逊的理财师布莱恩·米诺格表示，当年40万美元的房屋现价可能达475,200美元，20%首付需约95,000美元。

CoreLogic旗下ClosingCorp数据显示，2021年单户住宅抵押贷款平均成交成本同比上涨13.4%至6,905美元（含税费）。

房地产市场已开始降温，这对有能力等待的买家有利，但多数经济学家认为全国范围降价可能性不大。房产经纪人表示，多地市场买家竞争压力减小，房屋挂牌周期延长，更多卖家下调报价，但挂牌价仍高于去年同期水平。

对许多家庭而言，飙升的房价迫使他们转向更实惠的市场。

梅根和布伦滕·斯托特曾希望在2021年于密歇根州大特拉弗斯县购房，但因房价上涨推迟了计划。房东将他们的租金从1350美元涨至1400美元后，斯托特夫妇去年夏天带着四个儿子搬到了更小的住所。

最终他们在四月以23.75万美元的价格，购入了距原居住地约两小时车程的密歇根州萨吉诺市房产。原在酒庄工作的斯托特先生正寻求在萨吉诺附近找工作。

“我太激动了，“斯托特太太说，“虽然已经36岁，但感觉我们终于实现了目标。”

**联系作者：**妮可·弗里德曼，邮箱[email protected]；维罗妮卡·达格尔，邮箱[email protected]

本文刊登于2022年6月25日印刷版，标题为《当下首次购房需要付出什么》。