投资者对房地产的押注根基不稳——《华尔街日报》

大型房地产投资者在疫情期间变成了居家族。利率上升将使他们更难继续在住房中寻求庇护。

就在一些购房者仍愿意支付创纪录价格之际，投资者继续将大量资金投入住宅地产。根据截至6月20日的MSCI数据，自1月份以来，他们在美国公寓上花费了约1030亿美元，而去年的支出达到了前所未有的3190亿美元。机构买家将其视为一项稳定的赌注，尤其是远程办公使得拥有办公室的风险更大。

最近美国的租金增长异常迅猛。根据哈佛大学周三发布的《全美住房状况报告》，2021年，专业管理的公寓租金上涨了近12%，是疫情前五年平均水平的三倍多。截至6月中旬，同比租金增长仍保持在10%左右。

这促使投资者支付高价。随着美国公寓价值的上升，资本化率（衡量商业地产回报的常用指标）已从疫情前的4.7%降至如今的3.8%，高纬环球的数据显示。与此同时，行业的债务成本正在上升，房东的保险和公用事业费用也在增加。

在欧洲，买家变得更加谨慎。该地区公寓投资在2021年达到创纪录的1120亿美元后，今年已降至240亿美元。在德国等重要住宅市场，关于住房成本的法规和政治紧张局势可能会限制房东根据通货膨胀提高租金的能力。

投资者持续向住宅地产投入巨额资金。图片来源：Chona Kasinger/华尔街日报美国希望进一步涨租以抵消成本增长的想法显得过于乐观。诚然，专业管理租赁住房的空置率低至约5%，这赋予了房东定价权。而住房自有率因价格高企持续下降，将推动租赁需求。30年期固定利率抵押贷款平均值已达5.78%。

即便如此，租金涨幅仍可能放缓。房地产研究公司Green Street预计，随着可负担性逼近极限，2023年租金涨幅仅为3%。此外大量新增供应正在路上。2021年美国动工了110万套独户住宅，这是13年来首次有超百万套新建住宅进入管道。公寓楼建设量正处于30年来的峰值。

部分异常高涨的租户需求可能被证明是与疫情相关的暂时趋势。哈佛报告显示，2022年一季度专业管理公寓的净新增租约较2021年同期增加71.3万套，是新冠疫情爆发前五年平均值的两倍多。学生贷款还款延期、政府刺激支票和工资增长都改善了年轻人的财务状况，使其得以组建新家庭。若紧缩货币政策导致美国经济衰退，这一趋势可能出现逆转。

股票投资者对房地产的态度已比私人买家谨慎得多。根据Green Street的数据，美国住宅房地产投资信托基金的股价目前较资产总值折让22%，这很好地反映了投资者对标的房地产价值走势的预期。欧洲股市则暗示房地产价值将下跌26%。

随着利率上升，房产所有者越来越依赖租金增长来为其昂贵购置带来可观的投资回报。但被挤压的租户能负担的租金毕竟有限。房东们可能很快会发现，持有房产不再那么轻松。

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