《华尔街日报》：立法者推进限制土地交易税收优惠法案

俄勒冈州民主党参议员罗恩·怀登称这些交易是"避税天堂的金矿"。图片来源：迈克尔·布罗克斯坦/祖玛通讯社华盛顿——一个跨党派议员团体表示希望今年完成限制土地权益交易税收优惠的立法，但周三该法案推进时，立法者放弃了一项关键条款——即取消可追溯至2016年12月的税收抵扣条款。

这项在国会搁置数年的法案，将通过禁止投资者获得超过投资额2.5倍的税收减免，限制被称为联合保护地役权的交易。由于交易推动者的大力幕后游说，该法案屡屡受挫，支持者目前正在寻找推进途径。

法案发起人——包括参议院财政委员会主席罗恩·怀登（民主党，俄勒冈州）、众议员迈克·汤普森（民主党，加利福尼亚州）、参议员史蒂夫·戴恩斯（共和党，蒙大拿州）和众议员迈克·凯利（共和党，宾夕法尼亚州）——原本计划使该法案具有追溯效力。他们的方案获得土地信托联盟和其他主流环保组织支持，将影响自2016年12月23日以来申报的税收抵扣。当时美国国税局发布正式警告，将此类土地权益交易标记为潜在避税手段。

自那时起，推动者继续寻求交易，并部署了两党游说团队以阻止法案推进，同时抵制2016年12月的追溯日期。

怀登先生表示愿意修改法案生效日期，改为仅对新法签署后的交易实施扣除限制。周三委员会以23比5的投票结果，将该条款作为退休法案的一部分通过。

“我们已表态愿意合作，共同制定仅适用于未来交易的新规。这才是立法应有的方式，“他说道。

若其他支持者同意，这一调整可能为法案通过铺平道路，但相当于向那些在国税局警示后仍从保护地役权交易中获利的推动者让步。同时将遗留大量司法案件——国税局不能简单叫停扣除，而需逐案争论地契与土地评估，这一过程可能耗时耗资。

宾州共和党人凯利先生仍坚持2016年12月的追溯日期，并在书面声明中表示两党法案将维护保护地役权计划的完整性。

具体立法路径尚未确定，地役权条款很可能不会单独推进。周三它被附加到退休法案中（仅5名共和党人反对），但也可能被纳入即将到期的税收减免延期条款，或与民主党重启气候和社会支出政策的党派路线努力挂钩。

该提案十年内可筹集高达125亿美元（若非追溯实施则较少），用于资助其他政策。

蒙大拿州共和党参议员史蒂夫·戴恩斯是该法案的提案人之一。图片来源：汤姆·威廉姆斯/美联社民主党人去年曾试图在《重建更好未来》法案中推进地役权立法，并使其通过了众议院筹款委员会。但在亚利桑那州民主党参议员基尔斯滕·西内马提出反对后，他们将其从后续版本中删除。她的办公室尚未回应置评请求。

作为税法中的一个小众领域，联合保护地役权近年来持续受到美国国税局的关注。

税法允许土地所有者通过具有约束力的保护地役权，对其自有财产施加永久性开发限制，从而申请慈善扣除。他们可以获得相当于所放弃价值的税收减免——通常是对财产施加限制后其价值的下降部分。

一些立法者、老牌环保组织和国税局官员表示，他们支持地役权，但不支持由推广者创建并向寻求税收减免的投资者推销的联合交易。在这些交易中，推广者识别并购买土地，获得显示土地实际远高于购买价格的评估，然后以禁止开发为由申请扣除。例如，乔治亚州农村森林地块的所有者曾试图使用远高于近期售价的评估，因为受保护土地可能蕴藏花岗岩矿。

通常，这些扣除额会超过原始投资的四倍，足以让参与者节省的税款超过他们为合伙权益支付的金额。将扣除上限设定在2016年通知要求披露的同一水平——即投资者投入金额的2.5倍——这一限制足够低，使得仅靠税收优惠难以或不可能获利。

“他们所谓的对保护的兴趣仅仅是为了经济利益，以便他们可以分摊扣除额，而我们的保护则是出于多种原因，包括水资源安全和休闲活动，”大自然保护协会土地政府关系主任汤姆·科尔斯说。

乔治亚州奥格尔索普县的布朗教堂采石场保护地役权。照片：理查德·鲁宾/华尔街日报由前加州民主党众议员亨利·韦克斯曼领导的韦克斯曼策略公司一直在游说反对该法案。

“合伙式保护地役权是保护面临开发压力的土地的重要工具，”韦克斯曼策略公司的董事总经理迈克尔·古说。“我们相信它们可以用来动员私人资本保护那些实际上迟早会被开发的土地。”

美国国税局官员曾希望他们在2016年12月的警告能阻止这些交易。

但并未奏效。保证审计、刑事起诉、财政委员会调查和民事诉讼也未能遏制这种做法。国税局数据——包括一些该机构尚未公开的数据——显示，从2017年到2020年，联合地役权交易产生了至少270亿美元的扣除额。地方记录显示，这些交易一直持续到2021年。

“所有这些游说者、律师和会计师都说这里存在一个避税天堂，”怀登先生说。“这就是为什么他们不惜一切代价要保护它。”

持续的交易促使了新的立法推动，这一推动得到了国税局和财政部的支持。国税局局长查尔斯·雷蒂格上个月告诉立法者，需要立法，尽管财政部和国税局官员尚未对具体选项公开评论。

税收立法有时具有追溯效力，但通常不会追溯五年之久，这样做可能会面临法律挑战。

代表联合组织的团体——包括保护伙伴关系——已要求立法者放弃追溯效力。该团体最近还提出了其他要求，包括3.75比1的比例限制以及国税局在争议中使用评估的限制。立法者不太可能采纳这些条款。

“否认对数千名美国人提出的追溯性增税提议，这将削弱纳税人对当前税法激励措施的信任，是进行富有成效对话的必要条件，”该团体的主席罗伯特·拉姆齐说。

GBX集团有限责任公司）利用地役权扣除来帮助资助其历史保护开发项目，正在推广另一种替代方案。该方法将允许推广者向国税局支付自2016年通知以来申报的扣除额，将其税收减免降至商定的比例，并允许他们纠正政府一直在质疑的契约中的技术缺陷。

“根据我们与政府和私人利益相关者的对话，我们看到了一条立法途径，可以消除滥用行为，增加数十亿美元的新收入，并为环保主义者和历史保护主义者澄清规则，”总部位于克利夫兰的GBX首席执行官德鲁·斯帕拉西亚说。

俄亥俄州两位参议员均对戴恩斯先生的提案版本可能损害历史保护地役权表示担忧；GBX集团一直在推动改变这些情况下的计算方式。共和党参议员罗伯·波特曼（俄亥俄州）对该修正案投了反对票，而民主党参议员谢罗德·布朗（俄亥俄州）则予以支持。

戴恩斯先生的最新提案将允许修正多数地役权的技术性缺陷，但不适用于根据2016年通知需披露的联合交易。

致信理查德·鲁宾，邮箱：[email protected]

刊载于2022年6月23日印刷版，标题为《推进限制土地交易税收优惠法案》。