美国面临住房市场崩盘 - 《华尔街日报》

今年初，美国房地产市场仍有许多有利因素。但这并不足以克服抵押贷款利率翻倍和房价持续高企的双重压力。

全美房地产经纪人协会的住房可负担性指标（基于抵押贷款利率、房价和家庭收入）显示，截至4月，现房的可负担性已跌至2007年7月以来的最低水平。如今情况进一步恶化。周二该协会公布5月现房中位数价格从4月的39.55万美元攀升至40.76万美元，而房地美上周报告显示30年期固定抵押贷款平均值为5.78%，较前一周的5.23%和4月平均值4.98%持续上涨。

这与1月时形成巨大反差——当时平均利率仅为3.45%，尽管可负担性不及疫情初期，但仍优于1990年代和2000年代大部分时期。彼时，房地产市场似乎将迎来又一个丰收年：就业市场强劲，家庭资产负债表健康，混合办公模式的持续推行使得远离市中心居住更具合理性，更多千禧一代也做好了购房准备。这些条件如今依然存在，但数字计算却不再乐观。

雪上加霜的是，大量现有房主实际上被"套牢"在现有房产中。当前抵押贷款利率水平上次出现还是在2008年，此后购房者获得的利率均优于现时水平。此外，2008年以来经历了多轮再融资潮，最近一次发生在疫情期间——当时平均抵押贷款利率曾低至2.65%。除非已偿清或接近偿清贷款，否则置换新房将异常艰难，更何况还需先为旧宅找到买家。

因此，尽管近期部分住房数据令人失望，但未来几个月情况只会更糟。全美房地产经纪人协会周二表示，经季节性调整后，5月成屋销售年率从4月的560万套降至541万套，创下2020年7月以来最低水平。但这些数据基于成交情况，许多买家锁定了早期较低的利率。当建筑商莱纳公司周二公布截至5月31日的财季业绩时表示，利率和价格的双重上涨"开始促使许多市场的买家暂停购房并重新考虑"。

除非住房价格大幅下降，否则难以想象房地产市场会复苏。疫情带来的繁荣虽曾持续一时，但如今衰退已至。

5月成屋中位价格飙升，上周30年期固定抵押贷款平均利率达5.78%。图片来源：Chona Kasinger/华尔街日报**联系作者：**Justin Lahart，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年6月22日印刷版，标题为《美国面临住房市场衰退》。