华尔街空置办公楼将改造成公寓——《华尔街日报》

百老汇大街55号改建公寓之际，远程办公趋势正导致写字楼空置率飙升。图片来源：Rebecca Picciotto/华尔街日报纽约两家开发商合资购入金融区空置率达三分之一的写字楼，计划将其改造为公寓，这是疫情期间启动的最大规模写字楼改造项目之一。

由Silverstein Properties和Metro Loft组成的合资企业同意以1.8亿美元收购这栋1967年竣工的30层大楼，过去几十年这里曾入驻多家科技和金融服务公司。新业主计划在未来三到四年内将其改造成571套市场价公寓，户型从单间到三居室不等。

Metro Loft创始人兼管理负责人内森·伯曼表示，这是"对这些濒临淘汰、表现不佳的老旧写字楼资产最合理的升级方案"。

疫情期间兴起的远程办公潮流正导致全美写字楼市场空置率激增。采用混合办公模式的企业正在缩减租赁面积，转向拥有现代设计、优越地段和完善配套的新建写字楼。

购买55 Broad的开发商表示，该建筑的设计使得住宅改造在经济上是可行的。照片：Rebecca Picciotto/华尔街日报根据全国公寓搜索网站RentCafe的报告，2020年和2021年，办公楼改造在全国范围内共产生了超过13,000套公寓，尤其是在弗吉尼亚州阿灵顿、华盛顿和芝加哥等城市。

在许多城市，当选官员和房东正在考虑将老化的商业建筑改造成住宅空间的可能性，以帮助恢复办公区的活力并缓解住房短缺。

但这些项目面临着财务、政治和结构上的挑战。首先，许多办公楼，尤其是过去50年内建造的，往往拥有不适合居住空间的大面积楼层。许多城市的分区限制通过要求窗户、庭院和其他住宅需求增加了改造成本。

穆迪分析师Jeffrey Havsy表示，办公空间价格必须比现在下降25%到50%，才能使改造浪潮对住房生产和商业地产使用产生超过边际影响。他跟踪商业房地产，并表示，办公到住宅的改造“不会A.)解决我们的住房危机，也不会B.)成为一个如此戏剧性的趋势，以至于显著改变我们的城市。”

购买55 Broad的开发商认为，该建筑的设计使得住宅改造在经济上是可行的。Berman先生表示，如有必要，开发商可以利用“行业技巧”，比如在内部空间开辟一个庭院或安装一个光井。

“我们几乎没有什么无法克服的障碍，”他说。

伯曼先生估计，将55 Broad大楼改造成住宅的成本比在该地块上新建一栋公寓楼低约三分之一。开发商表示，改造也比新建更环保，因为它可以重复利用现有结构中的钢材和其他材料。

但55 Broad项目并非在所有地方都可行。纽约的分区法律对1977年以前建造的市中心建筑比其他地区的建筑更为宽松。

“误解在于，任何过时的办公楼都可以自动变成多户住宅，”Silverstein Properties的首席执行官马蒂·伯格说，该公司以作为世界贸易中心的主要开发商之一而闻名。“但并非所有建筑都是一样的。”

最近，纽约市和全州的政策制定者都在考虑修改法律，以便在整个纽约更容易进行住宅改造。州长凯西·霍赫尔今年提出的分区变更提议未获立法机构批准。

市和州官员正在继续探讨这个问题。“纽约市正处于住房危机中，急需经济适用房，因此市和州应该考虑所有可能的选项来实现这一目标，”Stroock & Stroock & Lavan LLP的房地产律师阿什利·杜卡斯说。

Silverstein和Metro Loft的合资企业从Rudin Management手中收购了55 Broad大楼。Eastdil Secured LLC为Rudin提供了交易咨询。

致信 丽贝卡·皮乔托，邮箱：[email protected]

刊登于2022年6月22日印刷版，标题为《华尔街办公楼变身住宅》。