《华尔街日报》：火爆房市抑制止赎潮

作者：松田明子2022年6月19日 上午9:00（东部时间）|WSJ专业版旧金山的住宅。根据全美房地产经纪人协会数据，继去年上涨17%后，今年美国房价预计将上涨6%。图片来源：大卫·保罗·莫里斯/彭博新闻美国止赎禁令在近一年前结束，但火热的房地产市场仍在保护许多拖欠抵押贷款的借款人免于失去房屋。

2020年春季，疫情导致数千万人失业，引发了人们对类似2008年次贷危机后房屋止赎激增的担忧。但这一次，许多拖欠抵押贷款的房主正受益于房屋价值超过抵押贷款本金，这与次贷危机时期形成鲜明对比，当时由于房价暴跌，数百万人陷入“水下”状态。

由于房价坚挺且库存紧张，房主通常可以选择在面临止赎前景之前出售房屋，即使抵押贷款利率上升使房屋负担能力下降。与此同时，虽然禁令已取消，但包括宽容计划在内的政府支持的安全网仍然存在，为陷入困境的房主提供了喘息之机。

拜登政府于2021年7月取消了止赎禁令，此后止赎案件开始上升，第一季度达到50,759起。但根据房地产数据提供商Attom Data Solutions的数据，这仍约为2019年同期水平的一半，大约是2007-09年经济衰退期间峰值的十分之一。

随着美联储近期加息0.75个百分点后抵押贷款利率持续攀升，住房销售已开始放缓，但经济学家表示至少到明年之前不会出现止赎潮大幅上涨。

全美房地产经纪人协会研究经济学家斯科拉斯蒂卡·盖·科罗拉顿指出：“房价正强劲上涨，供应却非常紧张。如果无法继续偿还房贷，业主完全能选择出售房产。”

2020年初新冠疫情席卷美国时，随着失业率飙升，预示未来止赎风险的抵押贷款拖欠率急剧上升。抵押贷款银行家协会全国拖欠调查显示，逾期至少30天的贷款比例在2020年第二季度升至8.22%，创2011年以来新高，逼近2007-2009年经济衰退期间10.06%的峰值。

但火热的房地产市场为业主构筑了最坚实的安全网。标普CoreLogic凯斯-席勒全美房价指数显示，截至2022年2月的两年间，主要都市区独栋住宅价格上涨约33%。部分原因是疫情期间城市租客为获得更大居住空间迁往郊区购房。数月政府刺激措施及疫情封锁后经济快速复苏也助推了房价。这轮涨势叠加了自2012年以来房价的持续上涨。

据全美房地产经纪人协会数据，若业主十年前以中位数售价158,600美元购置的典型独栋住宅，在2022年一季度以368,000美元中位数价格出售，将实现209,400美元增值。美联储数据显示，房主权益总价值在一季度达到创纪录的27.8万亿美元，同比上涨近20%。

“许多借款者即使12到18个月未还款，仍可通过出售房屋获得净值，”美国抵押贷款银行协会(MBA)分析师玛丽娜·沃尔什表示。

2008年楼市崩盘时这些选择并不存在，当时许多按揭借款人最终欠银行的钱超过了房屋价值。由于信用记录差，当时的困境借款人贷款利率也高得多。此后，贷款标准收紧，贷款质量有所提高。

全美房地产经纪人协会(NAR)数据显示，今年全美住房需求预计将下降9%。但由于劳动力短缺和可建地块有限导致住房供应紧张，房价不太可能下跌。NAR数据显示，继2021年上涨17%后，今年房价预计将上涨6%。

纽约州威彻斯特县专营不良房产的房地产经纪人多萝西·博索表示，她一直建议那些拖欠抵押贷款的业主出售房屋，而不是等待止赎。

“人们已经看到了更大的局面，他们中的大多数人都把房子挂牌出售。他们会收到多个报价，然后继续前进，”博索女士说。

失业类型和人们脱离劳动力市场的时间长短也有助于保持低止赎率。

Attom市场情报执行副总裁里克·沙加表示，疫情导致的失业对不拥有住房的年轻低收入工人影响尤为严重。“与过去的经济衰退相比，这次经济衰退对房主财务的影响确实没有那么严重，”沙加先生说。

美国劳工统计局数据显示，2020年4月服务业失业率飙升至39.3%，而全国平均失业率为14.7%。一年内，全国失业率急剧下降，4月份维持在3.6%的历史低位。相比之下，2007-09年经济衰退期间的就业岗位损失用了约十年才得以恢复。

对于仍需援助的借款人，包括《冠状病毒援助、救济和经济安全法案》（CARES法案）和《2021年美国救援计划法案》在内的联邦计划，继续允许房主无罚金暂停贷款还款或提供经济援助。

但只要通胀持续高企，财务缓冲能力较弱的低收入抵押贷款借款人可能面临更高的违约风险。

Attom公司的沙尔加先生表示：“食品、能源和其他日常必需品支出大幅增加，现在信用卡利率可能也在上升，我们将看到一些边缘借款人会拖欠贷款。”

但只要房地产市场保持强劲，止赎潮仍不太可能出现。全美房地产经纪人协会的科罗拉顿女士称，对于面临止赎风险的房主而言，房屋价值最为关键。

“他们可能失去房屋令人遗憾，但我认为不会因止赎而失去，“科罗拉顿女士说，“他们可以出售房屋，然后套现部分资产。”

致信 Akiko Matsuda，邮箱：[email protected]