私人投资者趁大机构谨慎之际抢购零售地产——《华尔街日报》

今年早些时候，佛罗里达州夏洛特港一处由Office Depot入驻的14万平方英尺购物中心引发了竞购战。图片来源：Plaza Advisors私人投资者正在抢购购物中心和其他实体商业地产，这对饱受冲击的零售地产行业是一个乐观信号，表明该行业从新冠疫情影响中复苏的势头比预期更强劲。

尽管许多房地产投资信托基金(REIT)和其他大型机构仍持谨慎态度，但面向家族理财室、富人和小型私人投资公司的零售地产销售正在增加。房地产服务公司仲量联行(JLL)的数据显示，这些比大公司更灵活的买家在2021年完成了近四分之三的零售资产收购，较10年历史平均水平增长30%。

如果当前趋势持续下去，经纪人预计房地产投资信托基金和大型机构将跟随这些较小的投资者进入市场。仲量联行零售资本市场联席主管丹尼·芬克尔(Danny Finkle)表示：“我们预计所有主要资本来源都会希望涉足零售业。”

投资者对零售业重燃兴趣，标志着该行业出现转机。自疫情爆发前以来，零售业一直在艰难地应对电子商务的崛起。

MSCI Real Assets的数据显示，去年美国零售地产交易额飙升至近820亿美元，较2019年增长24%。这股热潮在今年第一季度仍在继续，截至4月30日的交易额达到250亿美元，较2021年同期增长82%。

投资者对零售业的兴趣升温，部分原因是人口迁移趋势有利于郊区购物，露天购物中心日益流行就是明证。与此同时，在疫情初期封锁和线上购物激增中存活下来的零售商发现，许多顾客仍希望亲自购物。

自疫情初期飙升以来，电子商务销售额占总零售额的比例持续下降。仲量联行数据显示，上季度线上销售占零售总额的14.3%，虽仍高于疫情前水平，但较2020年第二季度的16.4%有所下降。

许多零售商正按时支付租金，寻求扩张，并日益争夺有限的营业面积。仲量联行指出，自2009年以来新零售开发进展缓慢，供应短缺已开始推高租金。

零售地产投资公司Time Equities全国零售业务董事总经理阿米·齐夫表示，自2020年底以来，他们注意到来自其他私人投资者甚至对冲基金的更强劲竞争。新竞标者尤其活跃于以杂货店为核心的购物中心及偏远地区地产的竞购。

“市场不仅企稳，基本面更改善至2007年以来最佳水平，甚至可能更好。“齐夫表示。

零售地产吸引投资者的另一原因是其回报率仍具吸引力，尤其相较于仓库、出租公寓等热门商业地产类型。彭博、全美房地产投资信托协会和Green Street数据显示，尽管年初以来几乎所有地产类型都在下跌，但零售类REITs表现优于公寓和工业类股票。

在佛罗里达州夏洛特港——一个位于萨拉索塔和迈尔斯堡之间墨西哥湾沿岸的小城，今年早些时候爆发了一场针对14万平方英尺购物中心的竞购战，该中心以Office Depot为主要租户。据代表卖方（一家纽约私募股权集团）的经纪公司Plaza Advisors管理合伙人吉姆·米查拉克透露，该中心吸引了19名竞标者（多为私人投资者），最终上月以1900万美元成交，较疫情导致交易搁浅前两年前的合同价高出20%。

竞购激烈的原因一方面是当地零售地产供应稀缺，另一方面该购物中心83%的入驻率及Office Depot明年撤租的计划为新业主提供了引入更高租金租户的机会。米查拉克表示，买家确信零售商需求强劲，能以理想租金填满空置，目前两家潜在租户已在考虑入驻主力店位置。

“相比其他房地产类型，私人投资者因收益更高而转向收购购物中心，“米查拉克说道。

零售地产投资仍具风险。利率上升导致部分交易流产，MSCI房地产数据显示，在连续13个月增长后，2022年4月商业地产总销售额同比2021年同期下降16%。

但芬克尔等人预计零售资产将持续吸引资金。“人们正在研判经济衰退是否来临及通胀程度，“他表示，“但只要零售基本面保持稳健，投资者就会继续注资。”

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刊登于2022年6月15日印刷版，标题为《零售地产吸引私人投资者》。