普洛斯将以260亿美元全股票交易收购杜克房地产公司（含债务）——华尔街日报

普洛斯公司（Prologis Inc.），全球最大的仓储运营商，同意以260亿美元收购竞争对手杜克房地产公司（Duke Realty Corp.）。这笔交易凸显出两种观点之间的巨大分歧：一种认为电子商务增长仍有很长的路要走，另一种则认为电子商务增长已接近尾声。

根据房地产分析公司Green Street的数据，这笔交易是自疫情开始以来最大的商业房地产交易，也是该领域一系列重磅收购中的最新一例。仓库和配送中心一直是特别热门的资产类型——尤其是在疫情期间——因为消费者的购物习惯已转向线上。

但最近几个月，一些投资者开始担心工业房地产市场显示出过度建设的迹象。4月份，有报道称亚马逊公司（Amazon.com Inc.）高估了未来需求并正在削减其仓库空间增长，投资者开始抛售普洛斯和其他仓储业主的股票。

这两家房地产公司于周一公布了这笔交易，此前普洛斯进行了数月的追求，而杜克房地产公司上个月最初拒绝了240亿美元的报价。这笔全股票交易（包括债务）预计将于今年晚些时候完成，将为普洛斯帝国增加1.6亿平方英尺的空间，覆盖美国19个主要物流市场。

普洛斯(Prologis)在全球运营着一个面积达10亿平方英尺的工业设施网络，为亚马逊(Amazon)、联邦快递(FedEx)等公司提供在线订单的存储、处理和运输服务。普洛斯首席执行官哈米德·莫加达姆(Hamid Moghadam)周一在与分析师的电话会议上表示，这笔全股票交易与该公司对房地产市场状况的看法关系不大。

他表示：“无论我们处于什么样的宏观环境——好或坏——新公司的表现都会比旧公司更好。”

莫加达姆还驳斥了对亚马逊收缩业务的担忧，并表示租赁需求仍然强劲。他说：“是的，亚马逊的市场份额可能会降低，但整体市场肯定比以前更广阔。”

但许多投资者开始对工业空间需求的未来感到不安。Green Street美国房地产投资信托研究主管迈克尔·诺特(Michael Knott)表示：“普洛斯管理团队对业务的持续信心与公开市场投资者之间存在相当大的脱节，过去几个月，公开市场投资者的态度确实转向了相反的方向。”

普洛斯股价周一下跌8.81美元，跌幅7.5%，至108.43美元，跌幅大于大盘。杜克房地产(Duke Realty)股价上涨49美分，涨幅1%，至50.27美元。

近年来，工业房地产价格飙升，部分原因是电子商务比实体店需要更多不同类型的仓库来储存货物和装载送货卡车。许多城市的房地产价格上涨速度远快于租金，部分原因是投资者押注增长。

但如今，随着对经济可能衰退的担忧加剧，部分投资者和分析师表示这场繁荣即将结束。利率上升对仓储业主不利，因为这会增加抵押贷款成本并压低房地产价格。

通过这笔交易，安博将在南加州、新泽西、南佛罗里达和达拉斯等关键区域为其投资组合新增优质资产。图片来源：Roger Kisby/Bloomberg News亚马逊在4月公布了七年来的首次季度亏损。这家电商巨头正寻求转租至少1000万平方英尺的仓储空间，并探索终止或与外部业主重新谈判租约的方案。

部分工业地产开发商也变得更加谨慎。房地产投资管理公司EQT Exeter的首席执行官沃德·菲茨杰拉德表示，鉴于当前市场状况，该公司已暂停了多个工业开发项目。

“你将看到对空间的需求下降，租金上涨速度也会放缓，这是不可避免的，“菲茨杰拉德先生说。

这并未阻止安博收购杜克房地产公司的计划，该交易将为安博在南加州、新泽西、南佛罗里达、芝加哥、达拉斯和亚特兰大等关键区域的投资组合增添优质资产。

去年年底，这家规模更大的公司主动联系杜克公司，提出未经请求的收购要约。在五个多月进展甚微后，Prologis公开了其收购要约，实际上是一次敌意收购尝试，这在通常稳重的房地产行业中实属罕见。

Prologis和杜克房地产的董事会现已一致批准了一项交易，杜克房地产股东每股将获得0.475股Prologis股票，较Prologis此前0.466股的换股报价有所提高。

Prologis最初提出以每股61.68美元的价格收购杜克房地产，较当时杜克股价溢价29%。周一宣布的交易包含约40亿美元债务，使杜克剔除债务后的估值超过220亿美元。

Prologis计划保留杜克房地产94%的资产，并退出一个市场。

Prologis表示，通过企业综合管理成本节约、运营杠杆效应以及租赁和债务的市值调整，该交易预计将立即产生3.1亿至3.7亿美元的增值收益。第一年内，预计交易将使每股年度核心运营资金增加20至25美分。

尽管华尔街对工业地产感到不安，但该行业仍有乐观的理由。瞄准房地产的投资基金持有大量资本储备，与写字楼等板块相比，工业地产仍具吸引力。

工业空间空置率仍处于历史低位。“当前的供需状况看起来仍然相当乐观，”格林斯特里特的诺特先生表示。“但前景肯定比两个月前更加不明朗。”

迪恩·西尔和利兹·杨对本文亦有贡献。

**联系作者：**康拉德·普策尔，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年6月14日印刷版，标题为《仓储业竞争对手达成230亿美元交易》。