就连资金雄厚的买家也开始对美国房地产市场望而却步——《华尔街日报》

两年前，莫兰地产公司的奥斯汀房地产经纪人艾米·迪恩曾因接待大量外州富裕买家，在30天内带看了五次同一套1500万美元的豪宅。如今，她可能每两周才会接到一个同价位房源的看房请求。“那个庞大的买家群体已经放缓了步伐，“她说，“先行者已经完成交易并搬入了。”

在经历了史诗般的两年繁荣期后——不仅是在德克萨斯州奥斯汀，还包括全美各大城市——豪宅市场终于开始降温。

纽约、洛杉矶和汉普顿等地的房地产经纪人表示，由于卖家预期与买家出价之间的差距日益明显，过去几年那种疯狂成交和创纪录价格的盛况已经消退。与此同时，买家正面临通货膨胀、今年利率上调以及股市震荡的多重压力。油价飙升和乌克兰战争更加剧了经济不确定性，给豪宅销售泼了一盆冷水。

根据房地产经纪公司Redfin最新报告，2022年2月1日至4月30日三个月期间，豪宅（定义为市场前5%的房产）成交量较2021年同期下降18%。这是自疫情爆发以来的最大跌幅——2020年4月1日至6月30日期间豪宅成交量曾同比2019年骤降23.6%。Redfin高级经济学家谢哈亚尔·博卡里指出，虽然价格仍保持稳定，但随着买家退场，房价不太可能继续创新高。他还表示，在2021年3月1日至5月31日期间成交量同比暴增79.6%之后，目前市场交易量正在寻找新的平衡点。

房地产经纪公司Serhant的首席执行官瑞安·瑟汉特表示：“全国多地市场都存在价格虚高的感觉”，他指出在需求激增推动价格快速上涨后，市场正趋于正常化。“现在开始看到买家对高位接盘变得犹豫不决”，他补充道。

根据Redfin数据，豪宅销量跌幅最大的是纽约州拿骚县，2022年2月1日至4月30日期间销售额同比下降43.5%；加州奥克兰以35.1%的跌幅紧随其后。疫情期间房价飙升的达拉斯和奥斯汀同期分别下滑33.9%和33%，西棕榈滩豪宅销售下降32.8%。“去年出现了不可持续的巨大需求，房子就像货架商品一样被抢购一空”，博卡里先生表示。

在最高价位段，这种盛况已不复存在。今年四月，吉布森苏富比国际地产的波士顿经纪人迈克尔·卡鲁奇以1800万美元挂牌汽车经销商大亨赫伯·钱伯斯的公寓，但仅获得零星看房。“我原本预期更高”，他坦言此时正值美联储加息和油价飙升时期，“高净值人群虽相对不受影响，但他们会综合考量后思考’应该等待还是立即行动’"。

洛杉矶西区地产经纪公司的德鲁·迈耶斯指出，这种不确定性促使部分卖家急于挂牌，试图抓住火热市场的尾声。他透露有三处标价600万至5000万美元的物业正在提前挂牌，“卖家希望趁市场热度完成交易，毕竟未来走势难以预料”。

在曼哈顿，这个早期受新冠疫情冲击的地区，豪宅销售起初复苏缓慢，但据追踪400万美元以上交易的房地产经纪人唐娜·奥尔山称，到2021年底，400万美元以上房产的签约量达到了至少自2006年以来的最高水平。然而，奥尔山女士表示，自5月第一周以来，她的统计数据呈下降趋势。她说，在那一周签署的43份合同中，自2020年9月以来首次没有一份超过1000万美元。在阵亡将士纪念日之前的一周，有21份超过400万美元的合同，略低于该时期10年平均水平的26份。“让纽约人警醒的是股市的表现，“她说。

苏富比国际地产的尼基·菲尔德表示，尽管卖家没有降价，但一些买家又开始"出低价”。她最近将公园大道南240号的一套顶层公寓挂牌2500万美元，但计划建议客户在夏季将其撤出市场，除非买家活动显著增加。“你不想在市场低迷时期长时间挂牌，“她说，卖家和他们的经纪人都不希望挂牌变得陈旧。“这不是一个恐慌的市场，“她说。“只是一个调整后的市场。”

尽管豪宅通常在夏季销售淡季被撤出市场，但房地产评估公司Miller Samuel创始人乔纳森·米勒表示，销售速度的放缓正在缓解困扰纽约等市场并推高价格的库存紧张问题。“我一年来一直在谈论的因供应不足而受限的销售情况已不再是主题，“他说。相反，价格的快速上涨和更高的利率正在减缓市场的热度。随着销售减少，库存开始积累。

米勒·塞缪尔数据显示，5月份曼哈顿标价1000万至1999万美元的公寓签约量较2021年5月下降41.2%，而库存量激增42.9%。在汉普顿，5月份该价位区间独栋住宅的签约量同比暴跌83.3%，挂牌量则较上年同期增长20%。

“这是一次惨痛的跌落神坛，“Bespoke房地产公司总裁兼联合创始人科迪·维钦斯基表示。他指出，在汉普顿此前狂热的市场上，部分C级房产曾以A级价格挂牌。但维钦斯基称，买家不会在短期内支付比上次成交价高一倍的价格。他举例说，沃特米尔一栋标价约3000万美元的新建房屋已在市场上挂牌一年，卖家拒绝了他客户2800万美元的出价。“我打赌他现在肯定后悔没接受报价，“维钦斯基说，“他被那些头条新闻给催眠了。”

Redfin数据显示，尽管过去几年暴涨的势头正在放缓，但全美前5%高端市场的成交价并未下跌。今年2月1日至4月30日期间，豪宅中位售价较2021年同期上涨19.8%。而2021年同期较2020年同期涨幅为27.5%。博卡里预计这一增速还将进一步放缓。

东汉普顿一栋要价1780万美元的豪宅在调整价格后成功签约。照片：科科伦集团瑟汉特先生指出，许多高净值买家已抢购完房产，市场正重新恢复平衡。“我认为一小时内售出房屋既不正常也不健康，“他表示，“即使耗时略超一天也无妨。”

Compass高端房产经纪人理查德·斯坦伯格透露，他正与至少50%的独家挂牌房源业主进行"降价协商”。他表示，在没有报价或交易意向的情况下，多数业主只能接受现实。

斯坦伯格观察到200万至500万美元区间的房产交易萎缩最为明显，该价位段的买家通常依赖抵押贷款，而利率上升增加了他们的压力。500万美元以上的买家虽不担心利率，但预期金融市场波动将带来房地产市场的折价机会。

科科伦集团的苏珊·布赖滕巴赫近期通过适度调价，成功签约两套汉普顿房产。其中南安普顿的豪宅2020年挂牌价2799万美元，经她接手调整后最新要价降至2199.5万美元。

达拉斯房地产数据分析公司Reventure Consulting创始人尼古拉斯·格利表示，奥斯汀等疫情期间暴涨的城市正面临残酷的价值回归。人口涌入推高的房价已远超当地就业和工资增长等基本面。“奥斯汀是美国最大的房地产泡沫，“他援引美国劳工统计局和Zillow数据指出，2020年1月至2022年4月期间，当地工资仅增长9%，房价却飙升72%。“当房价试图匹配迁入的圣何塞或洛杉矶富豪消费水平时，这种增长注定不可持续。”

迪恩女士表示，新冠疫情时期房价飙升后至今未回落，奥斯汀几年前售价400万美元的房屋如今挂牌价已达900万美元。但她指出，富裕买家现在更为谨慎。最近她以650万美元挂牌价售出一套约3000平方英尺的住宅——若在去年会瞬间售罄，而今年耗时近五个月才成交，但强调并未降价。“我的卖家很有耐心，一直在等待合适买家。“她解释道。

奥斯汀一套标价650万美元的房产历时五个月售出。莫兰地产挂牌经纪人艾米·迪恩表示：“我的卖家耐心等待到了理想买家"图片来源：Shutterbug Studios在全美最昂贵房地产市场之一的棕榈滩，疫情前16个月就录得至少22笔超4000万美元交易，常规经济规律在此并不完全适用。Premier Estate Properties经纪人玛吉特·勃兰特透露，这里仍有创纪录交易达成，但也出现降价案例。她表示部分房源夏季撤市不仅因淡季因素，更源于全球经济逆风。

五月间，勃兰特女士挂牌一处非临海地块（含6900平方英尺住宅建造方案）标价1790万美元。一月后，她将已获棕榈滩建筑委员会批准图纸的净地价格降至1090万美元（不含施工）。她称新定价旨在促成交易，但强调绝非甩卖。“我们经历的疯狂行情不可能持续。“她说道。其近期以1350万美元售出另一套5400平方英尺非临海房产，略低于1400万挂牌价，但卖家仍获可观回报——该物业2020年购入价仅550万美元。

在西棕榈滩的跨海岸水道地区，尽管经历了投资热潮，但Redfin数据显示，截至4月30日的三个月内，豪宅销量同比下滑了32.8%。然而，Nest Seekers International的经纪人Erin Sykes表示，西棕榈滩的房价在新冠疫情前被严重低估，因此即使出现下跌也不会对市场造成伤害。她将过去几周的经济动荡描述为对卖家的"现实检验”，这些卖家希望在短短几个月内房产增值20%至30%。当房价上涨时，人们将房地产投资视为快速致富的途径。“他们把这看作是一场永远不会输的游戏，但我们都知道房地产并非坚不可摧，“她说。

——Katherine Clarke补充报道

联系作者 E.B. Solomont，邮箱：[email protected]