商业地产销售因利率上升导致交易减少而放缓——《华尔街日报》

因利率飙升导致抵押贷款难度增加，英诺地产集团退出了收购曼哈顿一栋办公大楼的协议。图片来源：Ted Shaffrey/Associated Press商业地产正显现出一年多来首次降温迹象，利率上升打乱了市场节奏，已导致部分交易流产。

MSCI房地产数据显示，4月份房地产销售额为394亿美元，同比下降16%。此前销售额已连续13个月保持增长。

疫情暴发初期，房地产销售额曾急剧下滑，当时数千家酒店暂时关闭并让员工休假，非必需零售店关门歇业，办公室因远程办公而人去楼空。

随着投资者利用低利率优势并开始押注市场终将复苏，2020年底房地产销售额开始反弹。尤其是对多户住宅和工业地产的需求推动了2021年直至今年商业地产的销售。这些领域的成功抵消了表现不佳的写字楼对房地产市场的拖累，而写字楼继续受到远程办公的冲击。

现在，一些分析师开始质疑这波反弹是否已后劲不足。上个月酒店、写字楼、老年公寓和工业地产的销售额均大幅下降。4月份零售地产销售额有所上升，这是美国家庭连续第四个月增加支出，而由于租户需求强劲且房东有能力提高租金，公寓楼销售额继续增长。但分析师和经纪人表示，由于利率上升使一些投资者无法提出有竞争力的报价，甚至这些领域的交易活动可能也在放缓。

4月份销售额16%的跌幅标志着与3月份的急剧转变，当时商业地产总销售额较上年同月增长了57%。

“这种转变速度令人震惊，“MSCI房地产首席经济学家吉姆·科斯特洛表示。他补充说，销售额下降可能是房地产市场承压的早期指标，因为价格变化通常较为滞后。

分析师称，此外，今年晚些时候或明年美国经济可能放缓的前景正在拖累销售，因为这可能导致办公、零售和公寓租金下降。

但经纪商和投资者表示，随着利率大幅上升——10年期美国国债收益率（商业抵押贷款的常见基准）今年已上涨近一倍——那些依赖大量廉价债务购买房产的房地产投资者已成为首批退出市场的群体之一。

“突然间，你就失去了竞争力，“房地产投资公司BentallGreenOak的联席首席执行官约翰·卡拉菲尔说，他指的是那些用债务支付房产售价60%或以上的买家。

经纪商称，在某些情况下，投资者发现随着借贷成本上升，他们的短期回报率低于抵押贷款利率。反过来，贷款机构现在正在收紧对更具投机性交易的标准。

商业地产经纪公司Stan Johnson Co.的高级副总裁约书亚·坎贝尔表示，在某些领域，如较小的工业和零售房地产，几周前还签署购买意向书的潜在买家现在正在放弃出价，因为借贷成本上升得太快。

“两三年前可不会发生这种情况，”坎贝尔先生说。

其他投资者正在退出已签约的大型交易。据知情人士透露，因利率飙升导致贷款难度增加，Innovo地产集团近期退出了以8.55亿美元收购曼哈顿中城一栋办公楼的协议。另一位交易相关人士表示，这一反悔行为使该投资者损失了3500万美元定金。

律师事务所Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP合伙人杰伊·内维尔夫指出，近期利率飙升让许多投资者面临两难抉择：要么损失定金，要么支付远高于预期的贷款成本。

他表示大多数投资者仍在推进既定收购计划，但其他投资者现在对新签合同更为谨慎。这必将导致价格下跌。“定价不可能对资本市场的变化视而不见，“内维尔夫先生说。

但价格走低也为抄底者创造了机会，尤其是那些持有大量现金储备的房地产投资基金。“我听到有人说’现在正是我出手交易、寻找资产的好时机’，“内维尔夫表示。

投资公司阿波罗全球管理公司（Apollo Global Management Inc.）与酒店业投资机构Newbond Holdings近期同意以约8500万美元收购时代广场希尔顿酒店，据知情人士透露，该价格较该酒店2006年2.425亿美元的售价大幅折让。

随着买家群体缩小且利率上升，房地产公司Newmark多户住宅资本市场部主管亨利·斯蒂姆勒表示，卖家更可能做出让步以促成交易。

该公司近期促成了一份集中在卡罗莱纳州、价值4.575亿美元的多户住宅资产组合的出售与融资，该地区过去一年租金增长强劲。

“现在正转变为买方市场，“斯蒂姆勒先生说。

**联系作者：**威尔·帕克，邮箱[email protected]；康拉德·普策尔，邮箱[email protected]

本文发表于2022年6月8日印刷版，标题为《商业地产显现降温迹象》。