香港楼市不再是单向押注——《华尔街日报》

过去几年香港房价相对平稳。图片来源：DALE DE LA REY/AGENCE FRANCE-PRESSE/GETTY IMAGES美国利率上升和中国经济放缓将对全球最昂贵的房地产市场构成双重打击。

发达国家利率升高给全球房地产市场带来风险，过去十年廉价抵押贷款推动了这些市场的繁荣。即便是长期顶着全球最贵房地产市场这一不太光彩头衔、土地资源紧张的香港，如今可能也难以摆脱地心引力。

由于港元与美元挂钩，香港的货币政策深受美联储影响——港元与美元的联系汇率制度长期以来一直是香港作为国际金融中心吸引力的基石。美国利率上升将要求香港提高利率，因为保持香港低利率可能会导致资本外流，给联系汇率制度带来压力。在2016年和2018年美联储上一次加息周期中，香港利率紧随美国利率变动，直到2020年疫情促使各国央行再次转向宽松模式。

到目前为止，香港的短期利率仍处于非常低的水平。香港一个月银行同业拆息（许多抵押贷款以此为基准）约为0.24%。部分原因是香港银行体系仍有充裕的流动性。总结余（衡量银行体系流动性的指标）自去年夏季以来有所下降，但仍处于约410亿美元的相对高位。

与此同时，出于对通胀的担忧，美联储此次加息更为激进。美国利率可能在更长时间内维持高位。香港与美国不断扩大的利率差最终可能导致大量资本流出这座城市，尤其是考虑到中国经济也在放缓。事实上，香港一年期银行同业拆息已从年初的0.43%升至2.58%，反映出市场对未来利率走高的预期。

与其他发达经济体相比，过去几年香港房价相对平稳，尽管相对于收入中位数仍处于极端高位。根据房地产中介中原地产编制的指数，过去四年房价一直横盘震荡。2019年抗议活动后的政治压制以及严格的新冠防疫措施导致人口外流。政府数据显示，去年底香港人口为740万，较2019年下降1.6%。

在香港购房长期以来都是稳赚不赔的赌注。但当前胜算已大幅降低——尤其是如果香港居民持续外流且中国经济在周期性和结构性层面持续放缓的话。

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本文发表于2022年6月7日印刷版，标题为《香港楼市不再稳赚不赔》。