《华尔街日报》：住房市场繁荣未能使所有房价超越上一周期峰值

过去两年的房地产热潮推动美国房价在全国范围内飙升至历史新高。但在数百个城市，火热的市场尚未使房价恢复到约15年前的水平。

这些城市的房价在次贷危机期间暴跌，或回升速度极其缓慢，以至于当前的购房热潮才刚刚开始让那些在上次繁荣期购房的业主勉强回本。

根据Zillow集团为《华尔街日报》所做的分析，全美有477个城市的典型房屋价值在4月底仍低于2000年代初房地产繁荣期的峰值水平。

芝加哥是美国各社区间房价涨幅差异显著的城市之一。图片来源：Antonio Perez/芝加哥论坛报/Getty ImagesZillow通过房屋价值评估发现，底特律、密歇根州弗林特和康涅狄格州哈特福德的房价均低于峰值。在芝加哥、克利夫兰和新泽西州纽瓦克等城市，典型房屋价值直到今年4月才首次超过危机前峰值。该分析未对通胀进行调整，这意味着若考虑通胀因素，仍低于峰值的房屋数量会更多。

2007-09年经济衰退后的复苏并不均衡，一些城市因高薪科技岗位和房价飞涨而繁荣，另一些则举步维艰。尽管新冠疫情期间的远程办公让更多工作者得以异地居住，但德克萨斯州奥斯汀和凤凰城等城市人口增长的同时，底特律和克利夫兰等城市的人口持续萎缩。

落后地区仅占整体人口的一小部分，部分原因是许多尚未恢复到危机前峰值的城市人口规模相对较小。

此外，Zillow数据显示，超过400个城市的典型房价已达到危机前峰值的80%以上。这意味着今年春夏房价上涨可能推动许多城市突破历史峰值。

然而，这些地区缓慢的复苏进程凸显了美国大量社区出人意料的经济衰退或停滞。

“2006年以来的增长很大程度上是与不平等加剧相关的增长，“宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产与金融学教授苏珊·瓦赫特表示，“对房主来说，这是财富大幅增值的时期，但这些城市及都会区的房主并未同等程度地参与其中。”

当前这轮繁荣呈现出罕见的广泛性，无论大城市还是小城镇，房价都在快速上涨，买家纷纷卷入竞价战。据Zillow统计，2023年4月全美典型房屋价值达344,141美元，较2007年4月的峰值218,148美元上涨58%。

但在底特律，4月底典型房屋估值仅为66,015美元，低于该市2006年8月74,180美元的峰值。芝加哥4月典型房屋价值315,196美元，略高于2007年3月314,917美元的历史高点。特别是经通胀调整后，在上个峰值期购房的部分业主如今仍难以盈利出售。

房价增长缓慢地区的房主错失了与房地产市场多年上涨相关的大部分财富增值机会。许多人通过偿还部分抵押贷款本金积累了资产。但全美房地产经纪人协会3月研究显示，2011至2021年间，美国普通房主约86%的财富增长来自房价上涨。

同一城市内部常存在巨大的房价增值差异。社区进步中心高级研究员艾伦·马拉赫指出，房价停滞区域往往是历史上以黑人业主为主的社区，他专注于城市和社区振兴研究。

根据Zillow数据，4月份芝加哥河岸西区附近（以白人为主）的北部邮编区典型房屋价值为530,586美元，较2007年峰值上涨21%。而芝加哥西南部小村庄社区附近（以拉丁裔和黑人为主）的邮编区典型房屋价值仅为214,928美元，比2007年峰值低约40%。

芝加哥联邦储备银行高级经济学家莫德·图桑-科莫表示，房价滞后的芝加哥街区收入较低，且住房危机后止赎和不良销售率更高。

“这些区域受冲击最严重，恢复周期也最长。“她指出。

德保罗大学住房研究所执行主任杰夫·史密斯表示，某些区域危机前的峰值价格还受到次级抵押贷款和宽松信贷政策的虚高影响。

沃赫特教授表示，住房市场滞后的城市可能难以通过房产税筹集足够的收入，这使得提供吸引新居民的市政服务变得困难。

另一方面，随着房价持续创下新高且抵押贷款利率攀升，美国企业研究所AEI住房中心主任埃德·平托指出，住房相对可负担的城市需求正日益增长。

他在谈及克利夫兰和底特律等城市时表示：“它们有大量住房，而且价格合理。如何让自己对远程办公的员工产生吸引力？”

致信 妮可·弗里德曼，邮箱：[email protected]；本·艾森，邮箱：[email protected]

刊登于2022年6月6日印刷版，标题为《多城房价仍未达峰值》