退休人士反向抵押贷款的新算法 - 《华尔街日报》

反向抵押贷款多年来被诟病为困境中长者的最后贷款手段，如今已焕然一新。

数十年来，该行业的形象因借款人面临止赎权、幸存配偶被驱逐的骇人故事而蒙上阴影。但如今，这些1961年推出的产品已演变为——在联邦保险和监管下——通常能实现其最初目的的工具：为收入有限、希望终老于自己家中的退休房主减轻财务负担。

由联邦住房管理局承保、住房和城市发展部监管的房屋净值转换贷款（简称HECM），为借款人提供了多项保护措施，包括：限制借款人可获得的贷款金额，防止长者选择无力承担的大额一次性支取；当房屋价值跌至贷款金额以下时提供违约保护；以及确保借款人身故后配偶继续居住权的条款。

反向抵押贷款在老年房主晚年生活所需的融资选择中仍只占很小部分。HECM仍存在一些缺点，例如高昂的前期费用。同时，偿还贷款的责任将落在继承人身上，不过他们若选择还清贷款则可保留房产。

美国学院教授、退休收入规划独立资源网站RetirementResearcher.com创始人韦德·普福表示，对于那些担心积蓄不足养老、希望终老于家中的长者而言，HECM"或许是值得考虑的产品"。“这是释放资金以支付长期护理和其他意外生活开支的一种方式。“他说道。

普福博士还指出了另一个好处：由于这些资金被视为贷款预付款，因此发放的资金无需缴税，这与IRA或401(k)等退休金分配不同。

根据美国国家反向抵押贷款协会的数据，HECM占美国反向抵押贷款市场的95%。该协会表示，目前大约有58万份HECM，总额约为1135亿美元。

然而，大多数美国房主仍然持怀疑态度。德克萨斯理工大学个人理财规划教授、Evenksy & Katz/Foldes金融财富管理公司负责人约翰·R·索尔特表示，布鲁金斯学会2019年的一项研究发现，62岁及以上的房主中，只有不到2%的人持有任何类型的反向抵押贷款。

“关于它们的误解仍然很多，”他说，“这些产品很复杂。”

运作机制

要获得HECM资格，借款人必须年满62岁或以上，拥有并居住在该房产作为主要住所，并有经济能力支付与房屋相关的费用，如房产税、保险和业主协会费用。

HECM只能通过FHA批准的贷款机构获得。借款人需要购买FHA抵押贷款保险，并参加由HUD批准的顾问主持的信息会议。

可借款的金额称为“本金限额”，取决于多种因素，如房产的评估价值（不超过FHA贷款限额）、欠款金额、借款人的年龄和当前利率。

如果借款人选择与美国固定期限国债指数挂钩的可调利率付款计划，那么在资金发放时，未动用的金额可以继续以该利率增长。通过这种选择，贷款可以作为信用额度接收，允许借款人仅在需要时提取资金；或者作为终身年金（在贷款期限内按月支付）；或在另一个指定期限内按月支付；或这些选项的组合。（只要资金可用，接收人还可以随时将其付款计划更改为其他可用选项。）

如果借款人更倾向于选择固定利率贷款（这在利率上升时可能更为有利），则仅能选择一次性发放贷款。

过去，许多选择一次性领取反向抵押贷款的老年人会迅速花光资金，随后无力支付保险费和房产税等开支。若无法找到财务解决方案，通常会导致违约和被迫搬离。

住房权益转换抵押贷款（HECM）通过限制可借款额度来降低这一风险（今年房屋净值最高可贷金额已从2021年的822,375美元提高至970,800美元）。联邦住房管理局还会对贷款申请人进行财务评估以防止违约。

另一项保障措施是针对房屋贬值的保护。“联邦住房管理局会承担最终贷款余额与房屋出售净收益之间的任何差额，因此您完全不必担心房屋贬值导致贷款‘资不抵债’。“萨尔特尔教授解释道。

美国反向抵押贷款协会主席史蒂夫·欧文表示：“这是因为HECM属于无追索权贷款，房主无需偿还超过房屋价值的债务。例如，若某人申请了10万美元HECM贷款，当借款人去世时房屋价值跌至9.5万美元，遗产执行人可出售房屋偿还贷款，剩余差额将由联邦住房管理局保险覆盖。”

所有反向抵押贷款都规定：在去世、搬离房屋或未履行房主义务前，借款人始终保留房产所有权。此外，根据美国住房与城市发展部的HECM计划，联邦指南规定在特定条件下，借款人的在世配偶只要继续将该房产作为主要居所、12个月内不搬离并按时缴纳税费和保险费，即可继续居住。美国反向抵押贷款协会指出，即使配偶不是共同借款人，只要在办理反向抵押贷款时与借款人存在婚姻关系，并满足上述居住和缴费条件，同样适用此条款。

一些缺点

明智的做法是让财务顾问指导你决定HECM是否适合你，并在选择最佳支付方案时提供帮助。如果你在支付计算上出现错误，可能会在资金用尽后仍健在。

高额的前期费用也可能是一个缺点（尽管通常可以纳入贷款中）。这些费用包括最高限额为6000美元的发起费、利息和服务费、HUD咨询费、评估费以及第三方结算费用。还有前期抵押贷款保险，第一年是房屋评估价值的2%，之后在贷款期限内每年收取抵押贷款余额的0.5%。根据FHA批准的贷款机构美国顾问集团的数据，一对65岁的夫妇在一套价值50万美元的房屋上开设25万美元的HECM，在某些情况下，总前期费用可能达到1.8万美元或更多。

“由于这些费用，重要的是要四处比较，找到提供优惠利率的高质量贷款机构，”Pfau先生说。HUD有一个列表，列出了FHA批准的反向抵押贷款机构。此外，ReverseMortgage.org上也有一个贷款机构定位器。RetirementResearcher.com提供了一个计算器，帮助你确定你有资格获得多大额度的HECM。

你的继承人也应该意识到，HECM的利息费用会随着时间的推移而大幅累积，特别是如果你在60多岁时贷款并在房子里再住20到30年。在这种情况下，房屋出售的大部分收益可能会用于偿还贷款。此外，如果你需要出售房屋以搬到长期护理或辅助生活设施，可能几乎没有剩余资产可用于此目的。

存在HECM（房屋净值转换抵押贷款）也可能影响您获得其他政府社会福利计划的资格，例如医疗补助或补充社会保障收入。

Ioannou女士是纽约的一位作家。可以通过[email protected]联系她。

刊登于2022年6月6日的印刷版，标题为《反向抵押贷款值得重新审视》。