如何让住房变得更难负担——《华尔街日报》

在房价已然高企的背景下，抵押贷款利率的攀升使得美国人更难负担新房。如今，拜登政府拟削减政府抵押贷款保险费率的举措可能让情况雪上加霜。

自2020年1月以来全美房价已飙升近40%，同比涨幅达16%。美联储是主要推手——其在长期维持近零利率政策的同时，还囤积了大量抵押贷款支持证券，这曾将30年期固定抵押贷款平均利率压至3%以下。

廉价的信贷自然刺激了需求，但供应却未能同步增长。奥斯汀、凤凰城和坦帕等大都会区的房价涨幅尤为显著，这些地区在疫情期间吸纳了大量迁入人口。通过搬迁实现的生活成本套利，使人们有更多现金购置更宽敞舒适的住宅。

美联储的住房支持政策对现有业主而言是福音。许多人通过再融资将月供削减了数百美元，98%的常规30年期抵押贷款利率低于5%。但中低收入的无房群体却成为牺牲品——随着美联储最终启动加息，他们现在根本无力购房。目前30年期固定抵押贷款利率徘徊在5.1%至5.3%，创2009年夏季以来新高。

这促使政府寻求抵消利率上升影响的方案。住房游说团体提出的建议之一是降低联邦住房管理局（FHA）的保险费率。FHA为信用评分较低、首付比例最低仅3.5%的购房者提供抵押贷款担保，购房者在申请30年期贷款时需预付1.75%的费用，之后每年还需支付0.8%至1.05%的保费（具体取决于贷款金额和首付比例）。

住房游说团体表示，联邦住房管理局（FHA）资本充足，拖欠率已接近疫情前水平。目前情况或许如此——但未来一两年可能出现经济衰退。虽然房主们并未像疫情前房地产泡沫时期那样过度杠杆化，但美国企业研究所（AEI）的埃德·平托指出，高杠杆的FHA贷款仍是一个薄弱环节。

许多FHA贷款购房者若无法还款，本可通过出售房屋避免止赎。但这会给低收入社区的房价带来下行压力，进而可能导致更多止赎案件。降低FHA保险费率将增加纳税人的风险，因为若该机构无力承担，纳税人将不得不为抵押贷款损失买单。

这一政策还可能产生反效果。AEI研究发现，2015年FHA年度保费降低50个基点所产生的月供减免效果，相当于抵押贷款利率下降0.75个百分点。这虽然提高了FHA购房者的购买力，但也推高了FHA贷款集中社区的房价。

受益者（毫不意外）是现有房主和房地产经纪人——他们通过更高的房价获得更多佣金。抵押贷款机构推动FHA降费，是因为他们希望不顾风险维持房地产繁荣。如果拜登政府认为通过增加FHA贷款风险就能帮助购房者，那将是在欺骗自己和公众。

加州赫拉克勒斯市某住宅前竖立的"待售"标牌照片：大卫·保罗·莫里斯/彭博新闻社