随着中国民营开发商退场，国有背景对手抢占市场——《华尔街日报》

香港——中国房地产市场近一年的洗牌正催生出一些明显的赢家：国有开发商。

随着从中国恒大集团到融创中国等昔日行业龙头相继国际债券违约并遭遇销售暴跌，部分国有开发商正利用行业混乱局面，通过收购更多土地和其他资产实现扩张。

近几个月来，由中央或地方政府支持的开发商在全国土地拍卖中占据主导地位，部分原因在于它们持续获得低成本融资。虽然这些开发商也面临公寓销售下滑和房价下跌的问题，但其销售额降幅通常小于非国有背景的同行。

香港大学金融学讲座教授陈志武表示：“未来一两年，我们将看到民营房地产开发商被加速淘汰的过程，它们的生存空间只会不断被挤压。”

部分投资者认为国有背景企业更有能力抵御行业低迷。新加坡Principal Global Investors亚洲固定收益主管Howe Chung Wan表示：“最终存活下来的主要是与国有企业有关联、财务实力更强的开发商，因为政府希望看到这些企业成功。”

他称并非所有国资背景企业都能安然度过。上周，上海市国资委为大股东的绿地控股集团债券暴跌至暗示极高违约可能性的水平。该公司上周五表示，由于业务运营受上海疫情和封锁措施冲击，正寻求展期一笔4.88亿美元债券。

近年来，北京方面加强了对私营部门的控制，以使关键行业与国家目标保持一致。这些举措源于中国领导人对国内企业家及其快速发展的企业的不信任。当局批评了资本的"无序扩张"，并对互联网技术平台、课后辅导公司和其他由私营企业主导的行业展开了监管打击。

在过去十年中大规模增长、同样由私营企业主导的房地产行业，受到了2020年8月出台的"三条红线"等政策的限制，该政策对开发商的借款设定了严格限制。这阻止了恒大等开发商通过激进举债和从不断上涨的房价中获利的快速扩张。当局重申了"房子是用来住的，不是用来炒的"的官方立场，表明他们希望房地产市场保持稳定。

政府的"三条红线"政策阻止了像中国恒大这样的开发商的快速扩张，恒大是这个住宅小区的建筑商，曾激进地积累债务。照片：noel celis/法新社/盖蒂图片社自去年夏天经济下滑以来，北京方面一直鼓励国有开发商在该行业中发挥更积极的作用。

监管机构于12月发布指导意见，鼓励健康发展的开发商接手陷入困境的民营同行优质资产。当局还要求金融机构通过贷款和债券融资支持此类并购。

招商蛇口、华润置地等国有企业已获得并购融资或发行相关债券。中国最大债券市场官方数据显示，目前募集总金额约5.2亿美元，规模相对有限。

荣鼎咨询分析师Allen Feng和Logan Wright在年初报告中指出：“国有开发商在行业中占比很小，对整个行业的救助能力有限。“据其估算，按销售额计算国有开发商仅占中国房地产行业的15%至25%。

分析师补充道，国有开发商无需救助民营竞争对手，反而可以"通过优质资产折价抛售获利”，从行业整体困境中寻找商机。

根据监管文件，恒大和已美元债违约的佳兆业等民营开发商，已将部分未完工住宅或商业项目的股权出售给国资实体。

在恒大总部所在地广州，今年5月举行的首场土地拍卖中，18宗成交地块有15宗由地方政府或中央政府下属企业竞得，其中4宗被同时经营地产开发业务的地铁运营商广州地铁收入囊中。

与之形成鲜明对比的是两年前同一城市的一场激烈土地拍卖，当时11幅地块中有10幅由私营开发商竞得，包括拿下两幅的恒大及其现已违约的同行佳兆业集团和中国奥园集团。2020年那场拍卖中唯一参与本月拍卖的中标者是越秀地产，该公司由广州市政府控股。

华润置地是获得并购融资或发行债券的国有开发商之一。图片来源：Costfoto/Zuma Press根据香港交易所备案文件，成立于1983年的越秀地产去年实现了有史以来最高的合约销售额，并在18个城市收购了37幅新地块。该公司股价今年上涨了23%，而大多数民营同行股价暴跌。

国家统计局数据显示，2022年前四个月开发商土地购置面积同比骤降46.5%。

据房产搜索引擎诸葛找房追踪的数据，这四个月参与土地拍卖的20强开发商中，除8家外均有国资背景。碧桂园控股有限公司作为过去两年的头号参与者，已跌出前20名。

行业数据提供商克而瑞的分析师谢杨春表示，中国大型开发商现有土地储备仍足以支撑至少三年的住宅销售。但如果市场持续低迷且国资背景开发商继续主导土地拍卖，未来政府支持企业将占据更大房产销售份额。

“能在这次整合中存活下来的企业，未来可能会在一个更小的市场中蓬勃发展，”荣鼎集团的冯先生在五月份的一份报告中表示。

Rebecca Feng和Serena Ng对本文有贡献。

今年早些时候的北京一处建筑工地。图片来源：吴红/Shutterstock**联系方式：**曹莉，邮箱：[email protected]

刊登于2022年6月1日印刷版，标题为《国有背景开发商在中国市场占据优势》。