亚马逊放缓令炙手可热的仓储业不寒而栗——《华尔街日报》

亚马逊公司缩减电商业务的决定，可能拖累工业地产领域——这一商业地产最热门板块的增长势头。

分析师表示，目前其他零售商的仓储需求预计将填补空缺，维持仓库入驻率和租金水平。

早在新冠疫情前，工业地产的租金、入驻率和交易量就呈上升趋势。疫情期间，随着亚马逊、沃尔玛公司和塔吉特公司为首的零售商们吞下创纪录的仓储配送中心面积，这些指标更是一路飙升。

部分市场的增长趋势正在放缓，部分原因是亚马逊四月宣布遭遇近二十年最慢增速后，开始转租仓储空间。据追踪亚马逊需求的加拿大供应链咨询公司MWPVL国际数据显示，截至2021年底，亚马逊拥有或租赁约3.74亿平方英尺工业地产，是美国工业空间最大用户之一。

疫情期间该公司疯狂扩张以确保满足居家消费者的激增需求。其业务放缓可能令部分原本希望将在建项目租给亚马逊的开发商失望。

由于亚马逊计划转租至少1000万平方英尺仓储空间（未来可能增至三倍），加之开发商对旺盛工业市场的响应带来大量新增供应，部分市场的业主可能面临新竞争。在亚马逊消息公布前，房地产分析公司Green Street预测2022年工业地产新增开发量约4亿平方英尺。

格林街分析师文斯·蒂博内表示，亚马逊转租空间"是一种新的供应形式"，“突然间，大量空间被释放出来”。

即便如此，分析师表示，由于空置率低，沃尔玛、联邦快递公司和DHL等其他零售商和大用户的需求仍然强劲，工业地产市场依然健康。在大多数市场，随着许多公司增加仓库容量以储备更多货物并避免供应链堵塞，租金持续上涨。

全球投资公司Cohen & Steers Inc.的高级投资组合专家埃文·瑟顿表示：“其他供应链公司仍在扩张，这可能会抵消亚马逊带来的负面影响。”

亚马逊是美国工业空间的最大用户之一，在报告销售增长放缓后，目前正寻求削减部分空间。照片：david becker/法新社/盖蒂图片社据投资总监凯尔·特纳称，私募股权公司Equus Capital Partners Ltd.在亚利桑那州、佛罗里达州和弗吉尼亚州等高增长州正在开发的1100万平方英尺工业空间中，已经租出了一半以上。

“你开始进行场地工作，浇筑地基，然后租户就来了，你就把它租出去了，“他说。

尽管如此，房地产服务公司世邦魏理仕集团预计，今年的租赁量将为8.5亿平方英尺，低于去年创纪录的10亿平方英尺，部分原因是供应有限。

投资者对工业地产公司股票的兴趣最近也有所减弱。根据Green Street的数据，工业房地产投资信托基金的股票今年平均下跌约22%，而更广泛的REIT指数下跌13%，标普500指数跌幅大致相同。Prologis公司作为最大的工业REIT，跌幅甚至超过平均水平，部分原因是市场对其拟收购竞争对手Duke Realty Corp.的反应消极。

根据MSCI Real Assets的数据，4月份工业地产的销售额降至65亿美元，较去年同期下降43%。市场参与者表示，这一下降很大程度上是由于利率上升，通过增加债务成本侵蚀了回报。

市场波动和利率上升正导致一些买家要求对已签署的交易重新谈判条款。

“我们看到一些已签订合同的资产周围出现了一些谈判，”商业地产服务公司Newmark Group Inc.的执行董事总经理Ken Hedrick表示。

亚马逊在疫情爆发时加速了物流中心的扩张。当时，由于2020年3月之前几年在线零售的增长，仓库市场已经非常紧张。

“如果我让你负责[亚马逊]而世界正在关闭，你脑海中闪过的第一件事就是：‘天哪，我们的订单将爆炸性增长。我们必须尽一切努力获取尽可能多的产能和空间，’”MWPVL的总裁Marc Wulfraat说。

根据MWPVL的数据，亚马逊在美国的工业地产组合从2020年底的2.75亿平方英尺增长至2021年底的3.74亿平方英尺。在亚马逊放缓消息传出前，MWPVL曾预测今年亚马逊将扩张至4.6亿平方英尺。

MWPVL现已将2022年预测下调至4.3亿平方英尺，虽较去年有所增长，但增幅不及先前预期。

“这就像一列疾驰的货运列车，不可能瞬间停下，“沃尔夫拉特先生表示。

联系记者彼得·格兰特，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年6月1日印刷版，标题为《亚马逊扩张放缓威胁仓储业》。