《华尔街日报》：在竞争激烈的卖方市场中，购房者抢占先机的四种策略

Veronica Dagher

2022-05-28

根据全美房地产经纪人协会数据，4月份售出的房屋平均收到近六份报价。图片来源：MIKE SEGAR/REUTERS今年夏季找房的购房者可能会发现，购房过程比以往任何时候都更昂贵、竞争更激烈且更令人沮丧。

面对更高的抵押贷款利率和太多人争夺太少待售房屋的市场，厌倦了在竞价中落败的买家正在寻找任何能脱颖而出的策略。

美国商务部周二表示，4月份新房销售量经季节性调整后折合成年率下降16.6%，至59.1万套，为2020年4月以来的最低水平，抵押贷款利率上升给购房者的钱包带来了压力。

根据全美房地产经纪人协会的数据，4月份售出的房屋平均收到近六份报价，高于一年前的五份左右。在售出的房屋中，61%的报价高于挂牌价，而一年前这一比例为53%。

尽管美联储加息可能意味着房地产繁荣时日无多，但目前许多购房者仍发现自己要与投资者和全现金报价竞争。除了支付现金或在竞购战中过度加价外，以下是四种可以考虑的策略。

买家让出价脱颖而出的方法之一是提高首付比例或增加诚意金定金，NerdWallet的住房抵押贷款专家凯特·伍德表示。诚意金是买家支付的1%至2%定金，用于向卖家表明其报价的严肃性。

伍德女士指出，愿意支付高于标准的定金能向卖家证明您对房产志在必得，“即便是3%的定金也能吸引卖家注意”。

Zillow高级传播专家亚历克斯·拉克特建议，面对收到多份报价的卖家时，可考虑增加首付比例以突出优势。更高的首付既能提升贷款获批几率，也能消除贷款金额与评估价值比例过高的顾虑。

内布拉斯加州奥马哈市房地产经纪人艾米·辛科表示，买家常通过"价格递增条款"取胜——即设定最高购买价，并承诺以特定金额超越次优报价。例如她近期代理的买家先报36万美元，随后附加条款声明愿最高加价至40万美元，并以2000美元优势压倒次高出价，最终成功购得房产。

全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尹指出，当前市场中卖家可能担忧置换住房的周期。为缓解这种焦虑，买家可通过提供灵活交割日期和回租条款来提升竞标成功率。

例如，提出60天内完成交易，并给予卖家额外两个月时间继续租住该房屋，直至找到新住所。

25岁的蒋乔伊最近从弗吉尼亚州伯克市一位卖家手中购得房产，该卖家需在原住所住到8月15日。与其他需要为孩子办理入学手续而提出更高报价的买家不同，蒋女士能够同意卖家8月15日的搬离日期，并提议在此之前将房屋回租给卖家。她表示，正是因为这种灵活性，她78.5万美元的出价在多个更高报价中脱颖而出。

加州奥克兰财务规划师简·尤建议，寻找能帮助识别未挂牌房源或"口袋清单"（尚未公开的待售房屋）的经纪人。

例如，她最近在德克萨斯州奥斯汀购房的客户，主要依靠其强大的本地人脉网络锁定未挂牌房源，这正是通过经纪人的帮助实现的。

尤女士的客户还选择了当地贷款机构。由于经纪人信任该贷款专员能快速响应（包括周末时段），故推荐了该机构。尤女士表示，这种双重策略帮助他们成功购得房产。

南卡罗来纳州查尔斯顿房产经纪人马克·巴恩斯指出，多数卖家对潜在买家的财务实力心存顾虑。

为使客户更具竞争力，巴恩斯会请合作贷款公司主动致电卖方经纪人，就买方财务实力进行沟通。

“这看似一小步，但我见过它帮助买家成功购得房产。”他说道。

全现金报价可能是当前火热市场中最有效的策略，但对许多购房者来说并不可行。北卡罗来纳州教堂山的财务规划师吉姆·米勒表示，那些在经纪账户中有大额余额的人可以利用保证金贷款，在不实现资本收益的情况下借入这些资产。

这一策略并不适合所有人，而且可能具有风险，尤其是在股市下跌和波动性增加的情况下。

一般来说，您可以借入高达经纪账户价值50%的保证金贷款。米勒先生建议客户借款金额远低于允许的最大额度，以便在发生追加保证金时，预算中有足够的缓冲空间。这种情况通常由资产价格下跌触发。

米勒先生表示，保证金贷款让买家能够与现金报价竞争，并获得快速、短期的融资。他们通常在交易完成后立即申请抵押贷款，以偿还保证金贷款。

他指出，一些保证金贷款的利率约为2%至3%，而30年期抵押贷款利率超过5%，因此这些贷款颇具吸引力。

科罗拉多州格林伍德村的财务规划师埃里克·沃尔特斯表示，他的一些客户曾使用基于证券的信贷额度作为临时过渡贷款来赢得竞标。这种贷款类似于保证金贷款，但不能用于购买证券，通常需要更多的文书工作。

写信给维罗妮卡·达格尔，邮箱：[email protected]

刊登于2022年6月1日的印刷版，标题为《帮助购房者的策略》。