可调利率抵押贷款卷土重来，但已往不同——《华尔街日报》

抵押贷款银行家协会数据显示，过去三个月可调利率抵押贷款申请量翻倍。图片来源：Chona Kasinger for The Wall Street Journal利率飙升重燃了市场对可调利率抵押贷款的需求。但当前这类贷款与2008-09年金融危机时期推波助澜的贷款已截然不同。

据抵押贷款银行家协会统计，ARM（初期利率较低的抵押贷款）4月申请量同比增幅超100%。上周提交的抵押贷款申请中逾9%为可调利率类型，较去年同期的4%显著上升。

可调利率贷款在抵押贷款市场占比仍较小——城市研究所数据显示，3月占比2.1%，较去年同期的0.6%有所增长。在危机前峰值时期，这类贷款曾占据市场半壁江山。

其复苏态势初显，再次印证利率攀升正挤压购房者承受能力。但抵押贷款行业高管表示，无需担忧危机会重演。如今的贷款产品与借款人的资质，远比危机前数年更为安全——彼时放贷机构仅凭借款人信用就向次级贷款者提供超低诱导利率贷款。

“如今有资格获得这些可调利率抵押贷款(ARM)的借款人类型，与我们在2006、2007、2008年看到的合格借款人特征截然不同，”汉密尔顿住房贷款公司首席执行官帕特·希伊表示。

希伊先生在今年早些时候开始提供5年、7年和10年期的可调利率贷款，当时浮动利率贷款的成本明显低于30年期固定利率抵押贷款的平均利率。

希伊称，汉密尔顿获批浮动利率贷款的客户平均信用评分约为750分，而获批30年期抵押贷款的申请人平均信用评分为730分。

希伊表示，自这家总部位于佛罗里达州森赖斯的贷款机构开始提供可调利率抵押贷款以来的六周内，其发放的贷款中有近11%采用浮动利率。他预计这一比例今年将达到15%至20%。

在2008-09年危机前的几年里，可调利率抵押贷款开始流行，当时房价稳步上涨，贷款标准宽松。

贷款机构以极低的初始利率吸引借款人，这最初显著降低了抵押贷款还款额，使购房者能够扩大预算。一些借款人很容易获得只付息贷款，尽管他们的收入使他们不太可能在未来负担更大的本金还款。

当贷款后来重新调整时，许多借款人无法负担更高的还款额，被迫出售房屋。房价暴跌，使许多美国人的抵押贷款资不抵债。止赎率飙升。持有与抵押贷款相关证券的银行、抵押贷款机构和投资者面临巨额亏损。

危机后的监管措施大幅减少了可调利率抵押贷款(ARM)的供应，同时加强了借款人保护。短期诱饵利率被禁止，年利率涨幅设定了上限。贷款机构和服务商必须书面通知借款人即将到来的利率变动。此外，贷款方不得再对进行ARM再融资或提前还款的借款人收取罚金。

如今申请ARM的借款人必须有能力支付远高于初始利率的月供。次级贷款者获得任何类型的抵押贷款都变得更为困难。根据纽约联邦储备银行数据，2022年第一季度发放的抵押贷款中，仅有约2%流向信用评分低于620分的借款人，较2005年前三个月的13%显著下降。

当前银行倾向于将ARM保留在资产负债表中。而在金融危机前的年份里，这些贷款常被打包出售给投资者。

据Bankrate.com数据显示，上周可调利率抵押贷款的平均利率区间为3.63%至5.24%，具体取决于贷款条款。同期该网站统计的30年期固定利率抵押贷款平均利率为5.45%。

亚特兰大联邦储备银行指出，30年期抵押贷款利率上升导致2022年月供增加超过300美元。3月份美国中等收入家庭需要拿出收入的38.6%来支付中等价位住房的月供，较2021年底的32.6%有所上升，达到2007年8月以来的最高水平。

选择可调利率抵押贷款(ARM)的借款人可能实现的节省金额在5月达到了至少2015年以来的最高水平，据房地产经纪公司Redfin Corp.称。

使用所谓的5/1 ARM，借款人在五年内可节省约15,600美元——即每月260美元。这种可调利率贷款在前五年提供折扣利率，之后每年重置一次。

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本文刊登于2022年5月31日的印刷版，标题为《可调利率住房贷款回归，但有所变化》。