利率上升重创抵押贷款机构 - 《华尔街日报》

随着利率上升导致需求枯竭，抵押贷款机构正竭力应对房主再融资数量骤降的局面以求生存。

包括富国银行和Rocket 公司在内的抵押贷款巨头今春已开始裁员。自去年12月以来，在线贷款机构Better.com已解雇或提供买断方案给约半数员工。

尽管房价持续上涨且美国人仍在购房，但再融资活动锐减仍构成巨大冲击，因为疫情期间再融资业务曾占据美国抵押贷款发放量的主体。

据行业高管和顾问透露，部分贷款机构正考虑出售自身，认为这是度过危机的唯一途径。

“许多贷款机构正在亏损，并可能在可预见的未来持续亏损，“德克萨斯州路易斯维尔抵押贷款公司Stearns Lending前高管史蒂夫·斯坦表示，“寻求合作或许是明智的战略选择。”

上月，斯坦与前Stearns首席执行官大卫·施耐德共同创立咨询公司，旨在帮助预计将涌现的寻求生存的贷款机构群体。

部分机构正在出售资产，如抵押贷款收款权。其他则通过降低利率或削减费用来拓展业务。据城市研究所数据，3月抵押贷款机构每100美元贷款仅获利2.36美元，为2019年以来最低水平。2020年该数字曾高达5.99美元。

金融服务研究公司Curinos的房地产贷款解决方案总监理查德·马丁表示：“随着贷款发放量下降，你看到贷款机构有些恐慌。”

抵押贷款市场的放缓是美联储试图遏制炽热通胀的另一个后果。美联储今年已两次加息以试图给经济降温，并在今年春天结束了其最大的抵押贷款债券购买计划。这推高了抵押贷款的借贷成本，使疫情期间的再融资热潮枯竭，甚至将一些潜在的购房者挤出了市场。

尽管房价持续上涨且美国人仍在购房，但再融资活动已经下降。图片来源：David Paul Morris/Bloomberg News根据行业研究公司Inside Mortgage Finance的数据，50家最大贷款机构的贷款发放量在第一季度同比下降了41%。根据抵押贷款银行家协会的数据，由于再融资下降，2022年抵押贷款量预计将下降37%。

情况可能会变得更糟：按照历史标准，房地产市场看起来仍然火热，房价仍在上涨。但美联储的行动引发了人们对美国是否正走向衰退的疑问，这可能会减缓房屋销售，并使一些房主难以跟上每月的还款。4月经季节性调整后的年化房屋销售率是自2020年6月以来的最低水平。

“就像音乐突然停止了，”Mphasis Digital Risk管理合伙人杰夫·泰勒表示。这家咨询公司为抵押贷款机构提供技术和风险管理服务。

根据抵押贷款巨头房地美的数据，截至上周，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为5.25%，较年初的3.11%大幅上升。这一增幅可能使新购房者每月增加数百美元的借贷成本。

非银行抵押贷款机构预计将受到尤其严重的冲击。与银行不同，它们没有多元化的业务线来度过抵押贷款低迷期。它们也不吸收存款，这意味着它们依赖短期贷款。根据《Inside Mortgage Finance》的数据，2021年十大再贷款机构中有七家是非银行机构。

一些非银行机构是大公司，比如Rocket，它现在是美国最大的抵押贷款机构，但全国各地还有数千家小型贷款机构。它们通常是中等收入家庭或首次购房者的首选。根据《Inside Mortgage Finance》的数据，去年非银行机构发放了美国约70%的抵押贷款，创历史新高。

贷款利率上升时，贷款机构通常会裁员，就像2018年那样，然后在利率下降时重新招聘。然而，在2008年金融危机前夕，抵押贷款公司反而降低了贷款标准以保持高成交量，为全球金融危机埋下了种子。这一次，贷款机构保持了相对严格的抵押贷款标准。

“利率如此快速上涨的情况已经几十年未见，因此这确实令人震惊，”抵押贷款服务提供商Computershare Loan Services的首席执行官汤姆·米隆表示。

贷款机构为遏制亏损采取的部分措施属于短期解决方案。通过出售服务权（即公司通过处理收取月供的后台工作赚取费用）获得的现金可以帮助填补贷款机构的利润。但出售这些权利也意味着放弃稳定的收入来源。

总部位于密歇根州卡拉马祖的Amerifirst Home Mortgage首席执行官马克·琼斯表示，自今年年初以来，该公司已出售了近10亿美元的服务权，而2021年则未进行任何此类出售。

“我们将在这里和那里进行调整，削减开支，只是等待足够多的参与者退出市场或市场回暖，”琼斯先生说。

loanDepot 公司的股价今年下跌了43%，而Rocket、UWM Holdings公司和Guild Holdings公司的股价跌幅在29%至38%之间，均逊于标普500指数17%的跌幅。疫情期间至少有八家大型抵押贷款机构上市，而它们目前的股价均低于首次公开募股（IPO）价格。

Rocket表示，今年春季已向数千名员工提供了买断方案。该公司一直致力于从购房贷款中获取更多业务，这类贷款通常对利率的依赖较小。根据《Inside Mortgage Finance》的数据，2021年再融资业务约占Rocket贷款发放量的82%。

银行也无法免受压力影响。富国银行和摩根大通公司今年裁减了抵押贷款部门的员工，银行方面称。富国银行在一份声明中表示，裁员是“更广泛的住房贷款环境周期性变化的结果”。

联系作者 奥拉·麦卡弗里，邮箱：[email protected]

本文刊登于2022年5月26日的印刷版，标题为《利率上升冲击抵押贷款机构》。