《华尔街日报》：利率上升引发公寓楼业主与租户担忧

疫情期间公寓楼销量创下历史纪录。图片来源：Bing Guan/Bloomberg News过去一年将公寓楼价格推至创纪录水平的投资者开始面临压力，因为利率快速上升挤压了他们的利润。

更高的借款利率使公寓业主更难偿还贷款。对租户来说，这也可能是个坏消息，如果这促使建筑业主将租金提高到比原本可能更高的水平，因为这是他们增加收入的主要手段。

公寓楼的销售多年来一直很旺盛，但在疫情期间，当租金飙升至创纪录水平时，销售也打破了纪录。公寓楼的价格上涨得更快，因为投资者押注未来租金将继续上涨。

根据世邦魏理仕集团的数据，出租公寓的年购买量在2019年至2021年间几乎翻了一番。2022年第一季度，投资者在公寓楼上花费了630亿美元，这是有记录以来的最高数字。

最近发生的两件事使未来的利润更具挑战性。投资者开始以如此快速上涨的价格购买公寓楼，以至于他们的回报率正在下降。根据MSCI Real Assets的数据，今年第一季度公寓楼的购买价格较去年同期上涨了22.4%。

今年利率迅速飙升，据商业地产经纪商和投资者透露，部分多户住宅的初始回报率已比抵押贷款利率低了一个百分点甚至更多。这种失衡意味着房东从房产中获得的收益低于银行，尽管他们承担的风险要大得多。

这一被业内称为"负杠杆"的现象，自次贷危机以来从未如此普遍——当时公寓楼债务违约率曾急剧上升。

房地产投资管理公司Palladius Capital Management首席执行官尼廷·切克萨尔担忧，部分投资者仍未从2008年前的教训中吸取经验。当年购房者高价收购房产，却在金融市场冻结时损失惨重。

“我们看到许多相同的错误正在重演，“他表示。

很少有人预期会出现类似次贷危机的违约潮。如今投资者负债较少，且出租公寓作为相对稳定的资产，可能继续吸引大型养老基金和资产管理公司，从而支撑价格。

此外，许多公寓投资者认为他们能熬过低回报期，因为他们预期租金将继续快速增长，最终推高回报。

这个赌注存在不确定性，因为许多租户已不堪重负。根据Realtor.com数据，4月份所有出租单元的中位要价租金升至1,827美元，创历史新高，较上年同期上涨近17%。新闻集团（《华尔街日报》母公司）经全美房地产经纪人协会授权运营Realtor.com。

那些为公寓楼支付高价的业主，若租金增长放缓将面临风险，而利率上升则可能压低建筑价值，使抵押贷款再融资更加困难。由于目前有大量资金投入租赁公寓行业，即使是一波轻微的经济困境也可能对金融业产生深远影响。

根据抵押贷款银行家协会的数据，自金融危机以来，多户住宅支持的未偿还抵押贷款债务已增加一倍多，达到1.8万亿美元。

投资者通常通过将房产在支付抵押贷款前的利润除以购买价格来计算建筑的盈利能力。理论上，这种所谓的资本化率应高于抵押贷款的利率，因为投资者承担的风险比抵押贷款人更大，后者在违约情况下会优先得到偿付。

但这种情况越来越少，即使是经过翻新且大部分已出租的建筑也是如此。事实上，根据世邦魏理仕的数据，这些盈利率自2015年以来一直在稳步下降。

为了取得盈利，这些投资者需要租金收入上涨。“你基本上是在追赶你的债务，“切克萨尔先生说。他说，问题在于最近抵押贷款利率的上升意味着投资者需要跑得更快。

房地产金融公司NewPoint Real Estate Capital的首席执行官、前住房金融公司房地美负责人大卫·布里克曼表示，如果利率上升速度快于租金，建筑价值可能会下降，业主在抵押贷款到期时可能会面临压力。

他表示，投资者一直以低至3.5%的资本化率常规性购入公寓楼。

但随着美联储收紧货币政策以对抗通胀，部分此类交易的抵押贷款利率现已升至4.5%以上。尽管布里克曼先生不认为会出现大规模违约潮，但他指出公寓业主的部分贷款机构可能面临压力。

“租金增长是必然的，问题在于增速能否超过利率涨幅，“他说道。

**联系作者：**康拉德·普策尔，邮箱[email protected]；威尔·帕克，邮箱[email protected]

本文刊登于2022年5月25日印刷版，标题为《利率攀升挤压房东与投资者》。