美联储寻找降温美国炽热房地产市场的"神奇数字" - 《华尔街日报》

当美联储过去试图为经济降温和抑制通胀时，它依赖房地产市场来完成大部分工作。通过提高利率，央行使抵押贷款更加昂贵，并减少了购房者的数量。

这一次，美国火热的房地产市场可能会使美联储的工作变得更加困难。由于众多买家竞相争夺极少的可用房产，美国房价去年上涨了18.8%，这是根据标普道琼斯指数和CoreLogic维护的衡量主要大都市区平均房价的房价指数得出的。

在美联储最近加息的推动下，抵押贷款利率自11月以来已上升近2.3个百分点，上周达到5.25%，这是几十年来六个月内最急剧的上升。过去，这种幅度的上升通常足以导致购房和建筑活动大幅下降。然而，房价仍可能创下新高，即使销售开始下滑。高盛的经济学家估计，今年房价将增长约10%；美国银行预测增长15%。

“这是一个对高利率抵抗能力超乎想象的市场，”洛杉矶Beacon Economics的创始合伙人克里斯托弗·索恩伯格说。“这个市场根本不会被5%的利率吓倒。”

这让美联储不得不决定利率需要上升多远和多快，才能在不对经济造成痛苦的放缓的情况下对房地产市场产生影响。住房一直是抗击通胀的传统战场，因为它对利率敏感，并且在美国经济中占据重要部分。近十年来，低于5%的抵押贷款利率让买家有购买更昂贵房屋的余地。利率上升削弱了这种购买力。

利率应升至多高将在未来几个月内由央行政策制定者们展开辩论。“道路上并没有一条明确的线告诉我们何时到达目的地，“美联储主席杰罗姆·鲍威尔表示。美联储已示意计划在下个月和七月分别将基准利率上调0.5个百分点，目前该利率处于0.75%至1%的区间。

根据美联储偏好的衡量标准——个人消费支出价格指数，剔除波动较大的食品和能源价格后的核心通胀率在三月同比上涨5.2%。央行正在通过加息来为经济降温，使供需恢复平衡。

“我们需要看到的是通胀以清晰且令人信服的方式下降，我们将继续推进直到实现这一目标，“鲍威尔在上周的一次采访中表示。

经济学家和房地产行业人士对全国范围内房价加速上涨背后的需求持续强劲而供应极度短缺现象给出解释：数以百万计的20至30多岁美国人正进入购房高峰期，疫情期间远程工作岗位增加，投资者竞争加剧，以及过去十年住房建设严重不足。

房主们也缺乏搬家的动力。许多人找不到经济能力可承受的替代住房。根据Zillow集团的数据，假设采用20%首付的30年期固定利率贷款，四月典型住宅的月供飙升至1,475美元，较去年12月上涨34%，较2021年4月上涨53%。

高昂的房价已使部分购房者望而却步。全美房地产经纪人协会数据显示，4月成屋销售中位数价格同比上涨14.8%，达到391,200美元。

房地美首席经济学家萨姆·卡特表示：“当负担压力达到某个临界点时市场就会转向，而我们现在可能正接近这个临界点。”

市场降温的早期迹象已经显现。美国商务部周二报告称，经季节性调整后，4月新建住宅销量环比下降16.6%，年化销售量降至2020年4月疫情导致商业停滞以来的最低水平。全美地产经纪商协会称，4月成屋销售量连续第三个月下滑，经季节调整后的年化销售量创下2020年6月以来新低。

部分大都会区的住房供应趋于稳定，购房需求正在放缓。当地房地产团体数据显示，截至4月底，拉斯维加斯未获报价的待售房屋数量较去年同期增长34%，同期房屋销售量下降15%。根据Realtor.com统计，在截至5月14日的一周内，全美待售房屋数量同比上升5%，创2019年以来最大年度涨幅。《华尔街日报》母公司新闻集团同时运营Realtor.com平台。

内华达州拉斯维加斯夏季林社区航拍全景图片来源：patrick t. fallon/法新社/盖蒂图片社房地产经纪公司Redfin的季节性调整购房需求指标（追踪买家询价情况）显示，截至5月15日当周同比下滑8%，创下2020年4月以来最大跌幅。在截至5月15日的四周内，约18%的卖家下调了挂牌价，而去年同期这一比例仅为9.5%。

潘西恩宏观经济首席美国经济学家伊恩·谢泼德森预计下半年销量将萎缩。他表示，市场回调将使美联储能够放缓当前的加息步伐。

经济学家们一致认为存在一个会显著抑制住房需求的利率水平，但无人能准确预知具体数值。瑞士信贷分析师指出，30年期抵押贷款利率需达到5.5%并维持在该水平。

亚利桑那州斯科茨代尔的住宅建筑商Taylor Morrison Home公司提供了一个利率可能需要升得更高的理由。该公司上月报告显示，第一季度通过其合作贷款机构获得传统抵押贷款的大多数购房者，其实都具备在利率显著升高后仍能获得贷款的资质。

这家预计今年将交付超1.4万套住宅（均价62.5万美元）的企业发现，在今年调查的1500名潜在买家中，仅有不到10%表示会因抵押贷款利率上升而放弃购房。而在2018年抵押贷款利率上次升至5%时的调查中，表示会退缩的买家比例是现在的两倍。

“无论如何我们都想买房子，“31岁的发型师肯德尔·斯特朗说。她和乔恩·威廉姆斯于4月以322,500美元在阿肯色州斯普林代尔买了一套三居室。斯特朗女士表示，利率上升不会阻止他们迈出共同拥有住房的人生下一步。

肯德尔·斯特朗和乔恩·威廉姆斯在他们新购买的三居室房子里。图片来源：特伦特·博兹曼为《华尔街日报》拍摄### “这太疯狂了”

美联储官员承认他们在抑制房价增长方面面临艰难战斗。

“我们在房屋建设方面落后了，疫情使情况更加恶化，因此房地产市场形成了完美风暴，再次推高了价格，“旧金山联邦储备银行行长玛丽·戴利4月在拉斯维加斯的一次会议上表示。

美联储理事克里斯托弗·沃勒最近搬到华盛顿，亲身体验了这一情况。“我昨天在圣路易斯的房子卖给了一个全现金买家，没有验房，“他上个月对听众说。“现在我试图在华盛顿买房子，站在另一边我只能说’这太疯狂了’。”

根据沃勒先生的数据，美国住房成本占家庭平均预算的比例从1970年代初的24%上升到1980年代末的27%，再到2019年的35%。他说，2022年这一比例"还会更大”。“随着住房成本在美国人经历的通胀中所占比重越来越大，我将更加密切关注房地产市场，以判断货币政策的适当立场。”

房地产专业人士表示，许多白领员工获得雇主允许远程工作，这使得购房者能够在更偏远、价格更低廉的地区寻找住房。这一趋势提升了经济型城镇的住房需求和房价。

“如果你认为通过加息就能立即抑制购房需求，这在购房者原本只能选择旧金山等高房价地区时效果会更明显，“Redfin首席执行官格伦·凯尔曼说，“但当抵押贷款利率从3%升至4%再到5%时，人们完全可以从旧金山搬到俄亥俄州、阿肯色州或路易斯安那州。”

房地产投资者（通常为全现金买家）也在争夺有限的住房库存，他们将独栋住宅作为抗通胀的高收益资产进行购买出租。CoreLogic数据显示，2021年12月企业和个人投资者占购房总量的21%，高于上年同期的17%。

许多房地产业内人士担忧，6%或更高的抵押贷款利率将严重冲击房地产市场，导致房价走软、销量大幅下滑。

多位分析师指出，当前形势可能重现1970年代末至80年代初的情景——当时高通胀迫使美联储持续加息。新建住宅销量暴跌，名义房价增速放缓但未下跌，整体经济陷入双底衰退，失业率飙升。

相比之下，美联储2004-2006年持续加息期间，紧缩政策最初对房市影响有限，因为贷款机构大幅放宽标准吸引更多买家，最终催生了2007年破裂的房地产泡沫。

美联储理事沃勒表示，他并不认为未来会出现此类房地产市场困境。“需求是长期存在的，“他说，“供应还没有跟上。”

美联储理事克里斯托弗·沃勒去年11月19日在纽约发表演讲。图片来源：贝丝·阿德勒/彭博新闻### 供应短缺

住宅建筑商已提高产量，但受到材料价格波动、供应链问题以及熟练工人和可用土地短缺的制约。“美联储决心扑灭这场大火，“总部位于内华达州的住宅建筑商Tri Pointe Homes Inc.的首席执行官道格拉斯·鲍尔上个月告诉分析师，“但就是没有供应。”

在2007-2009年经济衰退之后的十年里，美国的新房建设放缓。自那以来，住房空置率已降至0.8%，为66年来的最低纪录。租赁空置率接近1984年以来的最低水平。根据全美房地产经纪人协会的数据，4月底，全美有103万套房屋挂牌出售，按目前的销售速度相当于2.2个月的供应量，而往年同期的历史平均供应量为5.7个月。

根据人口普查数据，经季节性因素调整后，4月份约有164万套单户住宅和多户住宅在建，为1970年以来的最高水平。其中许多可能会在年底前完工。住宅建筑商鲍尔指出，这些单户住宅中有许多已经售出，这意味着它们不会解决目前的供应短缺问题。

约翰·伯恩斯房地产咨询公司计算得出，考虑到人口增长和家庭形成，美国住房缺口约为170万套。房地美经济学家卡特尔先生估计，截至2020年底美国需要380万套住房。

以超低利率重贷的房主出售意愿降低，进一步抑制了供应。根据房地美数据，近98%未偿还的30年期传统抵押贷款利率低于5%。

衡量市场平衡的一个指标——购房与租房的经济优势差——正开始转向不利于购房。达拉斯联储数据显示，去年底美国房价租金比达到2007年以来最高水平。

美联储理事沃勒夫妇在屡次寻房未果后最终放弃，上月签署了公寓租约。

致信尼克·蒂米拉奥斯，邮箱[email protected]；及妮可·弗里德曼，邮箱[email protected]

本文发表于2022年5月25日印刷版，标题为《美联储应对火热房市》。