首单民企仓储物流公募REITs获批 吸引增量资金促进优质项目经营发展

本报记者 昌校宇

12月26日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“嘉实京东仓储基础设施REIT”）正式获批。这标志着市场将迎来首单民企仓储物流公募REITs。

中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时表示，“一方面，通过发行REITs，既有助于盘活民企持有的存量基础设施资产，又能降低民企资产负债率、促进其有效投资；另一方面，此前已有民企成功发行产业园区REITs，后续随着越来越多的民企尝试REITs试点，将形成示范效应，提升这些企业参与REITs发行的积极性。”

资料显示，嘉实京东仓储基础设施REIT底层基础设施项目包括京东旗下的3个现代化仓储物流园项目，出租率均达100%满租状态，运营高效稳定，抗风险能力较强。

同时，上述3个仓储项目均为高标准物流仓储（以下简称“高标仓”）。嘉实基金相关业务负责人对《证券日报》记者表示，得益于专业的选址逻辑、先进的建筑结构、互联网和大数据支持，高标仓能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性、优化仓库使用效率、降低仓储使用成本等。

“高标仓在我国尚属稀缺资产项目。”上述业务负责人进一步介绍，从我国仓储结构分布看，超过90%以上的仓库为传统仓库，高标仓占比仅为5%至10%左右。伴随消费业、高端制造业、电商及第三方物流持续高速发展，国内高标仓始终处于供不应求的状态。也正是因为稀缺性，此次嘉实京东仓储基础设施REIT“一键囊括”的高标仓具有一定吸引力。

此外，底层资产所处地理位置极佳也是嘉实京东仓储基础设施REIT的一大亮点。上述3个仓储项目分别位于重庆和武汉、廊坊三地。其中，重庆项目为西南区域重要的中转配送中心，地处重庆市巴南区南彭贸易物流基地；武汉项目地处武汉临空港经济开发区，是全国物流网络关键节点之一；而廊坊项目则地处北京、天津两大直辖市之间的廊坊经济技术开发区，承载了北京外溢的区域性物流商贸职能，与京津国际化物流体系相互补充。

对此，有业内人士认为，仓储物流业具有较强区域性，由于不同区域的市场供求关系不同，市场平均租金水平、空置率等存在较大差异。整体来看，仓储物流项目所处地区经济越发达，周围配套设施、交通运输条件越好，则竞争力越强。公开数据显示，我国仓储物流设施总面积已达10亿平方米，但人均仓储物流设施面积不及1平方米，仅相当于美国和日本的20%左右。同时，仓储结构不平衡，智能化的高标仓存在较大缺口。

业内人士认为，由于仓储物流投资回报期较长、资金占用成本高等，一定程度上限制了其发展。通过积极发挥公募REITs的直接融资作用，能够有效盘活存量仓储物流资产，形成投融资良性循环，并吸引更专业的市场机构参与运营管理，进一步提高仓储物流基础设施的投资建设水平，强化资本市场服务实体经济的质效。

嘉实基金相关业务负责人举例称，“嘉实京东仓储基础设施REIT有望盘活约35万平方米的仓储物流资产，为仓储物流业带来增量投资资金，促进行业高质量发展。另外，项目底层资产所在地为重要物流节点城市，辐射范围较大，能有效维持供应链稳定，起到带动区域实体经济发展、提振居民消费的重要作用。”

记者进一步梳理发现，目前我国已发行上市的仓储物流REITs有2只。平安证券研报显示，在各个板块REITs中，仓储物流板块的收益性价比较高。一级市场方面，已发行的仓储物流REITs总规模占比仅次于交通、园区基础设施。从二级市场来看，仓储物流REITs在已上市REITs中涨幅居中（36.23%）、最大回撤居中（17.43%）。

明明认为，从已上市的两单仓储物流REITs来看，经营较为稳定，今年前三季度的业绩体现出一定的抗周期能力。未来，仓储物流行业的相关企业能够通过发行REITs打通“投融管退”资金闭环，推动高标仓等所需投入较高的基础设施投资建设。