首批公募REITs扩募项目状态已更新 估值等成交易所“最关注”

本报记者 昌校宇

首批5只基础设施公募REITs扩募项目状态于12月7日更新。其中，华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT状态更新为“已反馈”，博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT状态更新为“已问询”。

12月9日，记者进一步梳理反馈意见和问询函发现，主要涉及三大共性问题：其一，要求基金管理人在基金注册前完成相关手续办理；其二，要求进一步阐明底层项目的估值模型假设，例如收入相关指标的增长率、项目估值的折现率等；其三，要求基金管理人对各主体收费进行论证说明，包括基金管理费的合理性以及分配问题等。

针对这些共性问题，中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，“一方面，主要是出于合规方面的考量，有助于明确相关项目后续运营管理责任，防范风险。另一方面，在REITs市场新发和扩募‘双轮驱动’的背景下，仍需对具体项目质量进行严格把关。此外，随着新发REITs的经验不断积累，各主体的收费标准有了可参考对象，合理设置收费标准也有助于激励运营管理机构和基金管理人，促进基础设施项目的市场化运营。”

对于交易所提出的反馈意见，中金基金相关业务负责人向《证券日报》记者透露，“后续将对反馈意见所列问题逐项落实并按要求提交答复等相关文件，就扩募工作的后续进展情况也将及时履行信息披露工作。本次交易尚需通过国家发展改革委申报推荐、证监会准予本基金变更注册、上交所审核，并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。”

“对于基金管理人，应针对交易所的问询和反馈做到充分信披，提高信息透明度；对于交易所，需继续对拟扩募的底层项目质量严格把关，在保证质量的同时提高审核效率。”明明认为，随着公募REITs新发和扩募逐步常态化，对于实操过程中出现的项目合规、国资转让等问题，也需监管机构进一步完善健全相关机制，推动REITs市场规范发展。

从首批扩募的5只REITs的招募说明书（草案）来看，此次扩募拟募集资金规模约为62亿元。

博时蛇口产园REIT基金经理刘玄告诉《证券日报》记者，本次扩募后，博时蛇口产园REIT管理规模预计有所提升，打通REITs的扩募通道，后续招商蛇口持有的园区资产有望陆续装入，基金的资产和储备规模将得到进一步提升。

谈及REITs扩募的积极作用，明明认为，可以从三个维度来看：从整个市场来看，在“钱多货少”的格局下，扩募有助于扩大市场规模、缓解REITs供需矛盾，尤其是对于生态环保和仓储物流这类新发数量有限的REITs更是意义重大；对原始权益人来说，扩募或成为存量REITs的原始权益人进一步盘活其所持有的存量基础设施资产、打通“投融管退”资金闭环、促进有效投资的较好选择；对于投资者来说，根据海外经验，扩募有利于底层资产增值、提高现金流收益，并丰富产品资产组合以降低风险，为REITs投资者带来实际利好。