财经三人谈：金融如何更好支持房地产平稳发展

编者的话：近日，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。该通知涵盖了开发贷、信托、并购贷等内容在内的16条支持楼市内容，有业内人士证实正在落实文件要求。业内人士表示，“金融16条”力度之大、内容之全堪称今年之最。资本市场对这一消息反馈积极，港股和A股的地产企业均出现较大幅度上涨。那么，在坚持“房住不炒”的当下，该政策颁布目的是什么？是否会带来新一轮的房价上涨？对楼市和普通消费者有怎样的影响？

重在“保交楼”而非涨房价

赵秀池

可以看到，这些措施是从“保交楼”、稳定房地产市场角度出发的。因为资金是房地产的命脉，没有资金，房地产则无从谈起。对于开发商和建筑企业而言，需要大量垫支资金才能为购房人代建住房，购房人也很难一次支付全款，大部分需要贷款买房。因此，给予必要的融资支持是保交楼稳楼市的重要举措。

但是，这并不意味着房价就会回到上涨轨道。房价是否上涨是由供求关系决定的。目前楼市低迷，加之疫情影响，市场观望情绪严重，这些措施重在保交楼，短期内未必对供求关系产生重大影响，房价也未必上涨。

正如上文所述，金融与房地产关系一直非常密切：有资金支持，则房地产业发展较快；缺乏资金支持，则房地产业无从谈起。因此，金融与房地产二者是互相促进、互相制约的关系。住房本身是实体，房地产业、建筑业也是实实在在的产业，不能简单地把房地产与房地产泡沫、与楼市金融属性对应起来。房价上涨过快，大量投机出现，才会出现房地产泡沫，我国房地产限购政策实施多年，已经在很大程度上抑制了投机，目前购房的基本是刚需和改善性需求，在“房住不炒”的背景下，几乎没有了投机需求。

所以，我们要客观认识金融与楼市的关系，金融要给予楼市适当支持，保证生产的连续进行。此外，对房地产业应鼓励多元化融资，包括直接融资和间接融资、信托、REITs（不动产投资信托基金）等形式；除了债券，房地产业也应该能通过股票市场融资。

对于购房人也一样，首付款过高“误伤”刚需；房贷利率与中小微贷款利率倒挂，则容易导致违规资金流入楼市，这些情况都需要调整。

未来，中国房地产业的发展空间仍然很大。我国仍然处于城镇化发展中期，每年大约有1300万人口进城。房地产业发展空间就存在于为城镇化服务的过程中，包括为新增城镇人口提高住房、产业、教育、医疗等的配套；也包括满足原有城镇人口改善性住房需求，以及城市更新、旧城改造等。只要盖有人住的房子，则房地产业发展便可有所作为。（作者是北京市房地产法学会副会长兼秘书长）

利于房地产市场整体回暖

易宪容

“金融16条”围绕保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六方面提出16项改善措施。比如，“金融16条”鼓励金融机构与房地产企业基于商业原则协商，通过存量贷款展期、调整还款安排等方式支援。同时，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，支持个人住房贷款合理需求、稳定建筑企业信贷投放等。

可以说，“金融16条”的这些要求，对当前房地产市场的影响会非常直接，再加上民营企业债券融资支持工具同时发力，在房地产开发贷款、信贷贷款及债券融资等多种融资管道的助力下，房地产企业后续的项目交付及资金压力将得到纾缓，这有利于房地产市场整体回暖。比如，允许房地产开发商未来半年到期的贷款可以延期一年，以及延长银行的房地产贷款的过渡期，这些措施都有助于减少房地产开发商债务危机爆发的可能性，降低宏观经济的风险。不过，“金融16条”也要求，商业银行要以市场经济的商业原则和法治原则处理房地产开发商的贷款延期。也就是说，资质好的房地产开发商能够在“金融16条”的助力下走出当前所面临的融资困境，而那些资质差的房地产开发商还是会被优胜劣汰的市场法则所淘汰。

实际上，“金融16条”就是对今年以来出台的一些房地产融资政策具体化，同时也对今年房地产信贷投放过程中所出现的歧视性做法纠偏。

比如，由于一些房地产开发商出现债务危机，商业银行减少了对民企的融资支持力度，减少了对聚焦房地产主业的开发商的融资等。而中国的房地产业是以民营企业为主导，部分商业银行对民营企业融资的歧视性做法，同样也是今年房地产市场陷入融资困境的一个重要方面。所以，“金融16条”这种政策纠偏具有非常重要的意义。

总之，“金融16条”的核心是重启房地产金融市场的融资渠道，为“保交楼”创造条件，这既有助于避免房地产市场爆发系统性风险，也可提振房地产市场的信心。但是，它是否能让目前疲弱的房地产市场信心迅速恢复，还在于居民消费性住房需求是否得到释放。因为，当前房地产市场的预期发生变化，在“房住不炒”的原则下，只有通过整个房地产市场的不断调整，才能够让居民消费性住房需求释放，房地产市场的信心才能重建。（作者是青岛大学财富管理研究院院长）

优化金融效率不是“大水漫灌”

许维鸿

近期，一系列针对房地产行业的金融监管新规、特别是央行和银保监会“金融16条”的出台，引起社会广泛关注。这些新规会让投资者对2023年中国楼市、股市、债市有怎样的预期改变呢？

首先，在疫情肆虐全球近3年的时间节点，放松房地产行业的金融监管，可谓恰逢其时。展望2023年，中国经济的首要宏观目标，就是要尽快把消费和投资恢复到正常水平——相对于基础设施投资，“长期且良性”拉动投资和消费最有效的手段之一，就是有针对性地放松房地产投融资的监管限制。党的十八大以来，中央各部委和地方政府秉承“房住不炒”的基本原则，应该说，政策的执行是坚决的，许多妄图钻空子、对政策执行力度有幻想的房地产开发企业和投机客，都在这几年受到了市场的惩罚，也让绝大多数老百姓认清了房地产投资的风险，扭转了中国人对房地产投资的理念。

因此，适度、有策略地放松房地产投融资监管，是具备条件和基础的。笔者近期在长三角和海南的调研发现，由于过去几年严格的监管政策，中国很多热点地区的房地产投机急剧降温，整体上不存在过热的现象；另一方面，行业和金融监管让房地产投资需求被压抑，部分有实力的企业个人有需求也有资金长期投资于房屋资产，毕竟中国的城镇化和消费升级还有相当空间。即便是城镇化率更高、消费水平更高的欧美国家，房地产也是一个具有相当规模的宏观经济重要组成部分。

此外，趁着美联储加息进入下半场，形成我国的不动产和股权资产组合，建立优良资产池，是吸引资本回流中国的举措之一。中国金融机构一方面要发挥主动优化资源配置的功能，将有限的资金和信贷用于支持那些经营稳健的民营房地产企业，在投资和消费两端结构化放松监管；另一方面，要加大房地产行业的直接融资比重，鼓励符合条件的房地产企业到银行间债券市场发行项目收益债等证券化产品，鼓励证券公司和资产管理公司主动对存量停工项目进行估值、对项目进行债务重组、盘活存量资产。总之，这种对房地产行业的监管放松，并不是无差别的大水漫灌，而是有针对性地发挥金融优化效率的本能。（作者是甬兴证券副总裁）