暖风频吹 房企融资环境现积极变化

11月以来，多家房企发债融资取得新进展，显示“第二支箭”正显现效果。同时，近期利好政策接踵而至，涵盖房地产供给需求两侧，涉及稳定开发贷投放、推动保交楼专项借款加快落地等多方面。专家认为，短期来看，房企融资已出现修复迹象，受政策支持影响，房地产投资有望逐步触底企稳，市场信心也将得到提振。

民营房企发债取得新进展

11月首日，银行间市场交易商协会、房地产业协会联合中债信用增进公司召开21家民营房企座谈会。一周后，交易商协会表示，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（又称“第二支箭”），预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

在此背景下，近期多家房企发债融资取得积极进展。例如，11月14日，交易商协会受理美的置业150亿元中期票据储架式注册发行；截至11月15日，龙湖集团已完成200亿元中期票据注册；11月17日，交易商协会受理新城控股150亿元储架式注册发行。交易商协会透露，多家民营房企正在开展发债注册筹备工作，并向中债信用增进公司递交了增信业务意向。

中债信用增进公司此前表示，将进一步推动民营企业债券融资支持工具工作，加大对民营房企增信服务力度，有意向民营房企可提出增信需求。

“‘第二支箭’进一步充分发挥作用，有利于提振投资者信心，尤其有利于稳定和扩大民营企业的融资。”中信证券首席经济学家明明称。

东方金诚研究发展部高级分析师冯琳表示，对于房企发债而言，目前支持方式更加丰富，政策意图也更加清晰。这将对基本面较好、但受到市场悲观情绪影响的民营企业地产债价格形成支撑，从而修复市场信心，助力民营房企融资改善及房地产市场企稳。

河南省房地产业协会日前发文表示，人民银行将银行间债券市场发债范围扩大至地方优质民营房企，将给河南省本土优质民营房企融资提供更多机会，对河南省房地产市场信心的恢复具有一定的促进作用。

更多融资渠道加速打通

在房企债券融资陆续取得进展的同时，股权融资、信贷支持等更多渠道也在加速打通。

人民银行、银保监会日前印发的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》也给房地产市场吃了一颗“定心丸”。《通知》提出了诸多短期和中长期政策，例如，稳定房地产开发贷款投放、鼓励金融机构提供配套融资支持、做好房地产项目并购金融支持等。

人民银行行长易纲日前表示，近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，相信房地产市场能保持平稳健康发展。

“从银行表内信贷来看，银行开发贷余额有望在四季度重拾增长势头。”植信投资首席经济学家兼研究院院长连平预计，今年第四季度房企新增银行贷款4200亿元左右，较第三季度增加约300亿元。

股权融资方面，涉房企业在A股融资政策更加清晰。证监会近期明确，允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。此后不久，中国能建与东百集团两家“符合条件”的涉房企业便披露了非公开发行股票事项的提示性公告，拟定增募集资金分别不超过150亿元和10亿元。

此外，银保监会等三部门日前发文明确，监管账户内资金达到监管规定额度后，房企可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。业内普遍认为，此举有助于支持优质房企合理使用预售监管资金，防范化解房企流动性风险。“保函置换”政策可视为是《通知》的延续，并与之形成政策接力，重在提振市场信心。

政策组合拳促楼市回暖

除了融资端利好政策不断出台外，金融管理部门还通过多种举措从供需两端发力，提振房地产市场信心。

一方面，在供给端着力化解房企风险。人民银行日前发布的2022年第三季度中国货币政策执行报告提出，推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

另一方面，在需求端降低居民购房成本。前期人民银行等多部门接续推出的下调首套个人住房公积金贷款利率、阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限、居民换购住房可享个税退税优惠等多项举措有助于激发刚性和改善性住房需求。

中金公司首席宏观分析师张文朗认为，近期稳定房地产市场的政策举措密集出台，主要聚焦保障房企合理融资需求，以及在“房住不炒”的前提下稳刚需和改善性住房需求等领域，有望促进房地产市场供需两端进一步企稳。

连平预计，房地产投资有望在年末触底企稳。考虑到住房销售可能在季节性特征的推动下出现小幅回升，且房企融资环境边际改善，有利于推动新屋开工。同时，保交楼专项借款加速落地有助于加快商品房施工和竣工面积回升。

“考虑到2021年第四季度基数偏低的因素，房地产投资增速可能在今年第四季度实现阶段性止跌企稳，2023年有望趋于回升。”连平称。