吴亚军“交班”,未来龙湖去向何处
10月30日傍晚,龙湖集团举行投资者会议,创始人吴亚军以及龙湖管理层悉数出席。
会上,吴亚军再次提及交班的原因,是想要继续推进龙湖的公司化治理。她再次提到三年前带领管理层到美的参观学习的往事,美的创始人何享健将企业交给职业经理方洪波的故事,给她种下了一颗种子,下决心让龙湖走这一条路,“龙湖也要成为这样的标杆。”
“原本计划要在今年中期业绩前后交接班,但8月初龙湖遭遇做空,销售额也没有回正,交接期也因此延迟至今。”她说。
如今,龙湖集团第三季度实现全口径销售金额598亿元,同比实现回正。最近一个月,龙湖在北京、上海、成都、合肥等高能级城市获取10块新地,累计投入超108亿元。此外,1至9月龙湖经营性收入达到172亿元,实现稳步增长。
公司业务运营稳定、发展路径清晰,让吴亚军可以安心把公司交给管理层。
在投资者会议上,吴亚军再次提到卸任的个人身体原因。由于常年的糖尿病和甲状腺等疾病,她精力上已有些力不从心,“前段时间出现心脏问题,一直没查出原因。”在两天前的龙湖合伙人大会上,吴亚军亦提到身体状况。
在会上,她还表达了对公司和资本市场一贯的看法。在她看来,公司就像一个杯子,资本市场就是透过灯光,投到墙上的影子,资本市场出现波动是正常的。更重要的是,企业本身好不好,是不是在做正确的事。“我非常相信龙湖的团队,他们做的都是长期思考,而不是忙于应付,”吴亚军相信,今年公司的利润仍然会稳中有升,在困难的情况下能做到这一步也极为难得。
当有投资者问到下一步她的角色转换时,吴亚军坦言,她会关注公司的商业模式,是否符合生意逻辑、能否寻找新的增长点以及如何规避风险。卸任之后,吴亚军在龙湖的身份转为战略发展顾问,她会与管理层保持沟通,也愿意接受管理团队的咨询。
那么,安全穿越周期之外,外界更关心的是新董事长会带领龙湖走向何处?
吴亚军在投资者沟通会议上提到,其实从2021年7、8月份开始,陈序平已经开始执掌公司大盘面。
陈序平说,当时他已经洞察到行业出现变化的苗头,所以主动进行战略聚焦,一个是城市聚焦,另一个是航道聚焦。
城市方面,陈序平系统梳理了龙湖进驻的68个城市,筛选出20个重点城市和14个机会城市,因此2021年9月之后,龙湖着重在这些高量级城市进行投资拿地。
航道方面,陈序平提到,航道将全面回归生意逻辑,每个航道业务都能实自身“造血”。
陈序平坦诚,行业的波澜动荡要高出他的预期,但好在龙湖已经提前做了铺排,所以“到今天为止,我们仍然能够按照自己的节奏获取土地”。
最近一个月,龙湖频繁在北京、上海、合肥、西安等地共摘得10幅地块,拿地金额超过108亿元,成为在北京等城市第三轮集中供地中唯一拿地的民营房企。
如何做到现金流安全?在地产开发业务,陈序平提出要关注经营性现金流、保障回款率。据他透露,通过一套科学的工具,龙湖今年首开的项目,经营性现金流平均回正周期大概在12-18个月,最快的项目只需要6-8个月。在销售回款方面,因为当前市场按揭房款是比较宽松的,加上龙湖客户质量较高,有部分客户能够实现当月按揭当月放款,这进一步提高了龙湖现金流的安全度。
而龙湖集团CFO赵轶在投资者会上亦表示,“我们对债务结构的安全度和扎实程度是非常重视的,市场有波动、周期有波动,今年这个时间大家都面临巨大压力,龙湖凭借一个非常优秀的债务结构熬过这个冬天,我们是非常有信心的。”
他透露,龙湖集团短期负债占比较少,公司还会提前偿还即将到期的债务,通过这个方式减少债务压力。截至今年上半年末,龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档,一系列指标均维持行业内的较高水准。其中现金短债比4.07,平均账期为6.28年,一年以内到期的短债占比约10.1%,平均融资成本进一步下降至3.99%。
对龙湖来说,现金流安全的另一重保障是经营性业务。陈序平预计,龙湖的商业、租赁住房、空间服务以及智慧营造等经营性业务,在明年都将实现正向现金流,从而保障整个集团实现净现金流为正。据龙湖集团披露,1-9月,公司经营性收入达到172亿元,平均每个月有20亿元的资金到账。
在陈序平的规划里,未来5-10年,龙湖的经营性收入会占到整个集团营收的30%,为公司贡献50%的利润。“到那时,龙湖长相跟现在已经完全不一样了。”