吴亚军“交班”，未来龙湖去向何处

10月30日傍晚，龙湖集团举行投资者会议，创始人吴亚军以及龙湖管理层悉数出席。

会上，吴亚军再次提及交班的原因，是想要继续推进龙湖的公司化治理。她再次提到三年前带领管理层到美的参观学习的往事，美的创始人何享健将企业交给职业经理方洪波的故事，给她种下了一颗种子，下决心让龙湖走这一条路，“龙湖也要成为这样的标杆。”

“原本计划要在今年中期业绩前后交接班，但8月初龙湖遭遇做空，销售额也没有回正，交接期也因此延迟至今。”她说。

如今，龙湖集团第三季度实现全口径销售金额598亿元，同比实现回正。最近一个月，龙湖在北京、上海、成都、合肥等高能级城市获取10块新地，累计投入超108亿元。此外，1至9月龙湖经营性收入达到172亿元，实现稳步增长。

公司业务运营稳定、发展路径清晰，让吴亚军可以安心把公司交给管理层。

在投资者会议上，吴亚军再次提到卸任的个人身体原因。由于常年的糖尿病和甲状腺等疾病，她精力上已有些力不从心，“前段时间出现心脏问题，一直没查出原因。”在两天前的龙湖合伙人大会上，吴亚军亦提到身体状况。

在会上，她还表达了对公司和资本市场一贯的看法。在她看来，公司就像一个杯子，资本市场就是透过灯光，投到墙上的影子，资本市场出现波动是正常的。更重要的是，企业本身好不好，是不是在做正确的事。“我非常相信龙湖的团队，他们做的都是长期思考，而不是忙于应付，”吴亚军相信，今年公司的利润仍然会稳中有升，在困难的情况下能做到这一步也极为难得。

当有投资者问到下一步她的角色转换时，吴亚军坦言，她会关注公司的商业模式，是否符合生意逻辑、能否寻找新的增长点以及如何规避风险。卸任之后，吴亚军在龙湖的身份转为战略发展顾问，她会与管理层保持沟通，也愿意接受管理团队的咨询。

那么，安全穿越周期之外，外界更关心的是新董事长会带领龙湖走向何处？

吴亚军在投资者沟通会议上提到，其实从2021年7、8月份开始，陈序平已经开始执掌公司大盘面。

陈序平说，当时他已经洞察到行业出现变化的苗头，所以主动进行战略聚焦，一个是城市聚焦，另一个是航道聚焦。

城市方面，陈序平系统梳理了龙湖进驻的68个城市，筛选出20个重点城市和14个机会城市，因此2021年9月之后，龙湖着重在这些高量级城市进行投资拿地。

航道方面，陈序平提到，航道将全面回归生意逻辑，每个航道业务都能实自身“造血”。

陈序平坦诚，行业的波澜动荡要高出他的预期，但好在龙湖已经提前做了铺排，所以“到今天为止，我们仍然能够按照自己的节奏获取土地”。

最近一个月，龙湖频繁在北京、上海、合肥、西安等地共摘得10幅地块，拿地金额超过108亿元，成为在北京等城市第三轮集中供地中唯一拿地的民营房企。

如何做到现金流安全？在地产开发业务，陈序平提出要关注经营性现金流、保障回款率。据他透露，通过一套科学的工具，龙湖今年首开的项目，经营性现金流平均回正周期大概在12-18个月，最快的项目只需要6-8个月。在销售回款方面，因为当前市场按揭房款是比较宽松的，加上龙湖客户质量较高，有部分客户能够实现当月按揭当月放款，这进一步提高了龙湖现金流的安全度。

而龙湖集团CFO赵轶在投资者会上亦表示，“我们对债务结构的安全度和扎实程度是非常重视的，市场有波动、周期有波动，今年这个时间大家都面临巨大压力，龙湖凭借一个非常优秀的债务结构熬过这个冬天，我们是非常有信心的。”

他透露，龙湖集团短期负债占比较少，公司还会提前偿还即将到期的债务，通过这个方式减少债务压力。截至今年上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，一系列指标均维持行业内的较高水准。其中现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本进一步下降至3.99%。

对龙湖来说，现金流安全的另一重保障是经营性业务。陈序平预计，龙湖的商业、租赁住房、空间服务以及智慧营造等经营性业务，在明年都将实现正向现金流，从而保障整个集团实现净现金流为正。据龙湖集团披露，1-9月，公司经营性收入达到172亿元，平均每个月有20亿元的资金到账。

在陈序平的规划里，未来5-10年，龙湖的经营性收入会占到整个集团营收的30%，为公司贡献50%的利润。“到那时，龙湖长相跟现在已经完全不一样了。”