长三角REITs联盟“搭台”投融资对接

机构建言进一步提升信披水平

本报记者 吴晓璐

10月25日，长三角基础设施REITs产业联盟“投资者与原始权益人交流专场活动”成功举办。会上，机构投资者就基础设施REITs资产选择、估值、发售、战略配售及信息披露的感受和建议进行了交流，并对市场关注的清洁能源、旅游景区、市政基础设施类项目等话题开展了讨论。

总体来看，与会机构投资者认为，REITs市场发展符合预期。公募REITs的底层资产是我国优质的基础设施资产，也是适合保险、理财等资金配置的稳健型资产，将坚持长期投资。目前，REITs产品信息披露较为友好，未来希望进一步提升信披透明度，有更多机会与项目公司和基金管理人进行信息互动。

改善投资组合提升收益

据Wind资讯数据统计，截至10月25日，上市公募REITs达20只，合计募资618.14亿元，总市值达716.63亿元。从项目属性来看，产权类12只，特许经营类8只。从资产类别来看，仓储物流、生态环保、交通、产业园区、能源和保障性租赁住房类分别为2只、2只、5只、7只、1只和3只。

从上市后的市场表现看， REITs产品普遍涨幅较好，产权类总体好于特许经营类。现金分派率方面，特许经营类总体具有较高的分派率，平均在5%左右；而产权类分派率相对低一些，在3%左右。

“工银理财坚持价值投资、长期投资理念，参与了多只公募REITs产品的投资，是银行理财参与战略配售数量最多的机构。经过一年多的运行，REITs表现出很高的投资价值，有效提升了投资组合收益。”工银理财项目投资部董事、REITs业务负责人冀军表示。公募REITs的底层资产是我国优质的基础设施资产，对于银行理财来说，基础设施REITs在投资安全性、收益稳定性等方面都具有较好的契合度，也是理财服务实体经济的新路径。

关注估值和现金流稳定性

在资产选择方面，机构投资者表示，需要考虑自身投资策略、资产的波动性、估值以及扩募资产储备等方面的问题。但是，目前国内REITs尚处于试点阶段，市场体量较小，仍处于供不应求阶段。

与会嘉宾表示，对资产的选择要同自身投资策略相匹配。如果是偏成长策略，可倾向于产权类资产；如果是偏分红型策略，可以倾向于特许经营类资产。另外，扩募资产储备是否充足也是非常重要的一点，充足的资产储备将持续提升REITs估值。

据Wind数据显示，截至10月25日，上市REITs中有12只进行分红，合计分红金额23.86亿元。9月29日，有5只公募REITs扩募申请获受理。

“作为投资人，我们对于资产的选择核心有两个维度，资产好不好，价格贵不贵，源头是估值准不准。”冀军表示，资产估值合理客观是判断战配投资的关键指标，核心是未来现金流稳定性及可增长性。在未来现金流预测方面，需要关注数量和价格的关系，数量的黏性及稳定性，价格及增长的合理性。

“尽管不同行业REITs存在一定差异，但现阶段市场体量还小，供不应求，我们更多的是关注如何获取一定战配份额。”冀军表示。

参会的机构投资者认为，从长远来看，未来资产的发展会根据经济结构、资产存量情况和政策导向变化，投资策略可能会随之调整。但是总体来看，投资应该关注几个重点，包括资产相对优质、估值合理、分红率和IRR（内部收益率）在合理区间、价格波动在低位等。

此外，部分机构投资者代表提出建议，一是建议加强信息披露的即时性、全面性和透明度，建立相对统一的信息披露标准。二是建议参照上市公司财报披露的流程，建立半年报、年报的预披露机制。定期召开基础资产运营、基金业绩的说明会，给市场投资人更多信息互动的机会。

也有与会嘉宾表示，当前信息披露较为友好，建议未来进一步提升信披的及时性和有效性，如披露月度经营数据等。另外，建议加强与投资人的沟通。