地产公司如何“智”造未来城市

如何让城市焕发生机，注入活力，是地产公司们在思考的经久不衰的命题。

一直以来，城市土地作为不可再生的稀缺资源，房地产项目的核心价值永远来自地段。地段价值则由城市发展和生活需求所创造，优质的产业、商业才是地段价值的引擎和永动机。

尽管对地产公司而言，过去一年颇不好过。但动荡之下，需求不减。与之相对应的，是我国城市轨道交通的高速发展和城市消费升级的大爆发——市场正迫切需要一个能够重塑和承载城市业态的新工具。

寒冬之中的房地产公司似乎都在等待一个积极的信号。人们究竟想要怎样的未来生活？未来城市究竟需要什么样的超级引擎？龙湖新推出的智慧营造品牌——龙湖龙智造或许便是答案。

TOD**先行者

龙湖龙智造的诞生，离不开龙湖多年在TOD业务的提前布局。

所谓TOD，即以公共交通为导向的城市发展形态。这种地上地下错综立体的交通系统，最大限度地将居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩串联在一起。

事实上，在以往的地产行业中，最检验企业能力的就是“拿地”环节。不过近几年，随着城市竞争的升维，城市立体轨道交通体系的构建，对于地产企业来说，要做的远远不止拿地盖楼这么简单， TOD成为其中最关键一环。

在不少从业者眼中，TOD是一门慢生意。换言之，这是苦活，也是累活。在国内开通轨道交通的城市中，过半数出台了TOD相关政策。

有专业人士总结，TOD是一整套系统化的核心能力。这种核心能力是覆盖城际枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD新城等全品类TOD类型的开发能力，而不同类型的开发能力又彼此交织，缺一不可，对企业是全方位的考验。

经过多年深耕，龙湖在过往近百个TOD项目案例沉淀了丰富的全业态、全周期的建造与运营管理经验，覆盖28个城市。不论是早期重庆北城天街对TOD模式的初探，还是北京的长楹天街，再到重庆龙湖光年、成都滨江天街、武汉江宸天街等项目，均成为国内、业界TOD标杆之作。

以龙湖龙智造参与建造的重庆龙湖光年项目为例，该项目被业内称为“站城一体化”国家级TOD样本。作为国内首例高铁TOD项目，重庆龙湖光年项目有着对标世界级TOD的地下铁路交通枢纽。

这种复合多样的场景营造，是开发者的资金实力、融资能力、专业技术和运营经验的综合比拼。没有多年地可持续性投入，难以沉淀出显著优势。

从社会价值维度，龙湖龙智造将激发城市活力，增强城市创造力，提升了城市总资产和家庭资产；从经济价值维度，也将为开发商带来新的开发资源，增强其溢价能力，拓展增长空间与能力半径。

“数字化”赋能者

未来，数字化将成为城市新基础设施，数字科技也是实现智慧营造的核心能力。

过去几年，龙湖在数字化投入累计超过百亿。截止目前，龙湖龙智造已拥有行业领先的GIS、BIM、AIoT、大数据、XR（VR+AR+MR）等地产科技集群，其核心业务涵盖开发管理、前期策划、产品管理、方案施工图BIM设计、数字孪生五大产品服务模块。

以杭州杭腾未来社区为例，龙湖龙智造设计了未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等九大场景，打造更智慧的建筑、更亲近的邻里、更温暖的服务、更高效的治理，让杭腾未来社区成为未来人居新标杆。

在龙湖龙智造构建的 “杭腾未来社区智慧运营平台”上，能够全方位赋能未来社区的“规、建、运、管、服”，如同一颗“城市大脑”，大到社区各个产业布局、社区地图，小到交通出行、邻里服务，全都可以一屏通览、一网通管，让高度智能、实时反馈的智慧型社区成为现实。

基于数字科技技术还可以实现能耗模拟测算，有效管理产品全生命周期的碳排放量。在北京龙湖蓝海引擎项目中，通过老旧楼宇换新，平均租金收益得以提升了100%，碳排放减少4.3万吨，相当于节约4千万度电，助力实现“碳达峰、碳中和”的战略目标。

在成都龙湖锦宸项目中，通过全景在线，线上高度协同，使建设过程中的设计变更同比下降50%，问题销项达到100%。

龙湖方面表示，正是由于这种扎实的服务和独特的业务想象力，龙湖龙智造也吸引了牛津、清华、东京大学、香港科技大学、UC Berkele等世界一流高校的创新型人才加入。

“一个龙湖”的践行者

所谓“一个龙湖”，即是龙湖地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务等诸多业务以及多年沉淀的数字化能力的统称，在“一个龙湖”的生态系统中，各式空间与服务之间连接不断深化，紧密协作。而龙湖龙智造的出现，将成为龙湖“空间”与“服务”的新纽带，也是协同各方的新引擎。

正如龙湖集团CEO陈序平在刚刚结束的年中业绩会上所言，尽管代建的机会比想象中来得快，但这是机遇也是挑战。

高利润率、轻资产等特性,以及不断被认可的价值与可以预见的市场规模潜力，让这个领域被视为一片蓝海；然而这并不避免传统的代建行业已经存在的激烈同质竞争等问题。

在陈序平看来，龙湖龙智造与纯粹做传统代建代销服务企业相比的优势，便在于龙湖在TOD方面多年沉淀下来的能力，过去几年超过百亿的数字化投入，积累的关于数字化、VR包括线上、线下一体的能力，以及一站式、全周期、全业态的服务。

“已经在‘风浪’中行驶29年的龙湖，早已习惯在晴天修葺屋顶。未来龙湖龙智造也将回归到生意逻辑，聚焦龙湖现有的布局和城市板块，不为规模冲数量，本着更好的服务于业主方的原则，继续稳扎稳打。”龙湖方面表示，以生态为根基，以业务为抓手，想要成为“智慧营造领航者”的龙湖龙智造，耐心和恒心便是穿越周期的武器。