创新金融产品唤醒“沉睡”资产

日前，公募REITs（不动产投资信托基金）市场再添新丁，华夏北京保障房中心租赁住房REIT（简称华夏北京保障房REIT）获得证监会注册批复，成为全国首只公租房领域公募REITs产品。

从最初的产业园区、高速公路、仓储物流，到日前获批的保障性租赁住房，基础设施公募REITs覆盖的资产领域越来越广。多位业内人士认为，保障性租赁住房REITs项目的陆续落地，是对“房住不炒”定位的具体实践，将有效助力盘活存量资产，支持保障性住房新增投资，同时有望推动公募REITs市场进一步发展。

保租房REITs加速扩容

近年来，我国不断推进保障性租赁住房体系建设。在业内人士看来，保障性租赁住房建设是我国新形势下住房制度改革的又一新探索，是解决大城市住房结构性问题的着力点，更是优化房地产租住供需平衡、促进房地产业健康稳定发展的有效手段。

保障性租赁住房REITs的推出，将有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环，对保持房地产市场平稳健康发展具有重要作用。

具体来看，本次获批的华夏北京保障房REIT是由北京保障房中心有限公司作为原始权益人，中信证券作为专项计划（ABS）管理人，华夏基金作为基金管理人发起设立的基础设施公募REITs。项目底层资产为北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目。

据悉，文龙家园项目和熙悦尚郡项目分别于2015年和2018年投入使用，楼龄短，物业品质良好，社区内生活配套设施齐全，房间以较高的标准交付，出租率较高，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目。经过近年来的培育与完善管理，两个项目已进入运营稳定期，总估值约11.51亿元。此次项目的回收资金将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设。

此前，首批两只保障性租赁住房REITs已于7月29日率先获批，分别为红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT。因此，华夏北京保障房REIT成为全国第三只具有保障性质的租赁住房REITs产品。

更为重要的是，由于华夏北京保障房REIT的底层资产为两项公共租赁住房项目，这就意味着公租房首次被纳入公募REITs，这对于进一步盘活存量资产可谓具有重大意义。

华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示，保障性租赁住房REITs的落地，符合“房住不炒”的长期政策，是金融支持解决新市民、青年人等群体住房困难问题的重要举措，通过盘活保障性租赁住房存量资产，更好地支持住房保障体系建设，形成投资良性循环，增加保障性租赁住房市场供应，更好地解决民生问题。

“此外，公募REITs作为国内资本市场重要的创新产品，吸引社会资本积极参与保障性租赁住房成熟资产的投资，有助于保障性租赁住房相关投资运营主体盘活存量资产，加快保障性租赁住房建设，提高保障性租赁住房有效供给；也有助于国内保障性租赁住房形成市场化的定价基准；还有助于推动保障性租赁住房服务模式向市场化、专业化转型。”莫一帆说。

政策供给夯实发展基础

在我国公募REITs市场稳步推进的背景下，保障性租赁住房REITs的推进得到了监管和政策上的有力引导与支持。截至8月10日，全市场已上市发行的基础设施公募REITs共有14只，发行总规模为541.43亿元，总市值达到628.24亿元。从资产类型看，包括高速公路、产业园区、仓储物流、污水处理、垃圾处理项目，以及等待正式发售的保障性租赁住房项目等。

今年以来，保租房REITs正式驶入发展快车道。5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展；进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。

随后，在5月27日，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保租房REITs业务规范有序开展。《通知》提到，鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环；项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。

7月29日，证监会在2022年系统年中监管工作会议暨巡视整改常态化长效化动员部署会议上也提到，稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活。

公募REITs被誉为“资产的IPO”，是一种有效盘活存量资产的金融工具，能让规模庞大的“沉睡”基础设施资产获得流动性溢价，再将收回的资金用于新的基础设施项目建设。业内人士指出，保障房建设需要大量的资金投入，保租房公募REITs可成为拓宽直接融资渠道的有效工具，这也是当前基础设施REITs备受政策力挺的重要原因。

中航证券首席经济学家董忠云表示，保租房REITs项目，以保租房为基础资产，以租金收益为支撑，对于发行主体和房地产市场来讲，保租房REITs能够有效连接资产端和资金端，拓宽保租房资金来源，盘活存量资产，加上REITs产品的净回收资金优先用于新保障性租赁住房项目建设，能够确保房地产保障体系平稳运行；对于投资者来讲，保租房REITs提供了新的投资品种，并拥有长期稳定的现金流，让投资者能够通过投资对应的REITs项目参与到保租房市场的发展当中。

除了政策的“铺路”外，保租房公募REITs项目的陆续落地与其产品特征的高度适配有直接关系。中信证券分析师明明在研报中指出，从保租房的角度看，REITs对于其融资渠道的拓宽、存量资产的盘活、促进有效投资等作用明显，相关企业有动力尝试将保障性租赁住房资产进行证券化；从REITs市场的角度看，保租房长期运营的目标、相对稳定的租金、较高的出租率等特征与REITs对于底层资产的要求匹配度较高，二者相结合既能够扩充我国REITs市场的规模，又能为投资者带来一定的收益。

具备长期投资价值

除了让庞大的房地产资产“转动”起来，推进保租房市场的平稳健康发展外，业内人士还指出，作为产权类公募REITs，保障性租赁住房REITs项目通常具有经营期限长、出租率稳定、抗周期属性强等特点，有较好的长期投资价值，还可以进一步满足我国居民日益增长的财富管理需求。

我国基础设施公募REITs相关法规对底层基础设施资产权属的完整性、经营的成熟性、现金流来源的分散性、收益的稳定性等方面有一定的要求。从已经获批的3单保障性租赁住房REITs来看，底层项目均位于一线、二线城市，且均处于生活配套设施完善的就业集中区域，这类资产往往被视作质量比较有保障的资产。

以中金厦门安居REIT的底层资产园博公寓和珩琦公寓的情况为例，均符合基础设施公募REITs试点阶段的要求。具体来看，2个项目均已取得厦门市住房保障和房屋管理局关于保障性租赁住房的认定；截至2022年3月末出租率超过99%；具有4665套租赁住房，以个人租户为主，租金来源较为分散；预计现金流分派率在2022年4月至12月及2023年分别为4.04%和4.05%。

值得一提的是，首批两只保租房REITs吸引了各类机构投资者的积极认购。8月8日，红土创新深圳人才安居REIT发布的《基金份额发售公告》中显示，本次询价共收到83家网下投资者管理的252个配售对象的询价报价信息，全部配售对象拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，创目前业内已发行公募REITs的行业纪录，投资者对于保租房REITs的热情可见一斑。

“保障性租赁住房是我国基础设施公募REITs较为理想的资产类型之一，与其他公募REITs的底层资产相比，保障性租赁住房具有经营期限长、现金流稳定、抗周期属性强等特征。对投资人而言，保障性租赁住房REITs在丰富其资产配置的同时，也将为其提供相对长期、稳定的收益来源。”中金基金相关负责人表示。

莫一帆认为，保租房REITs的投资价值主要体现在两点：一是来自政策的多方面支持，该投资领域具有一定政策红利；二是各地保障性租赁住房项目进入快速发展期，为保障性租赁住房REITs提供了优质投资标的。“保租房REITs底层资产具有长期、稳定现金流，适合追求长期稳定投资收益的稳健型投资者，例如保险资金、养老金等投资者。”他同时提到。

“对于投资者而言，保租房契合国家‘房住不炒’的重要定位，土地、税收等政策红利优势显著，保租房REITs又是一种新的投资品种，具有长期投资价值，但也要注意到由于保租房的租金价格接受政府指导，普遍低于市场化水平，因此更适合风险偏好较低的稳健型投资者。”董忠云说。