保障性租赁住房REITs试点加速落地 首批2单获证监会注册

本报记者 吴晓璐

保障性租赁住房REITs试点项目取得重要进展。记者从中国证监会及沪深交易所获悉，7月29日，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT获证监会注册批复。同日，华夏北京保障房中心REIT完成证监会及上交所受理。

业内专家表示，此次保障性租赁住房REITs试点工作的加速落地，体现了资本市场积极发挥REITs产品功能，坚守“房住不炒”定位的基调，是金融支持解决新市民、青年人等群体住房困难问题的重要举措，也是盘活资产，激活REITs产品市场功能的重大进展。

3单试点项目

将撬动社会资金近100亿元

当前，北京、上海、深圳、湖北、福建等地方积极筹建保障性租赁住房，增加市场供给数量。然而，就目前保障性租赁住房的开发模式来看，项目筹建资金需求较大，收益主要通过租金回收方式实现，资金投入周期较长。

“当前，保障性租赁住房的融资模式主要以债权为主导，而传统的债务融资方式与保障性租赁住房企业前期投入高、回报周期长的投资特点难以匹配，且在实际业务发展中，债权融资加大了企业资产负债率，不利于其长期可持续发展。”中金公司业务负责人表示。

相比传统债务融资方式，基础设施REITs作为一种权益型融资，其“将拥有长期稳定现金流的优质资产上市”的融资特性与保障性租赁住房领域的资金需求天然契合。“基础设施REITs通过盘活保障性租赁住房存量资产，增加新增投资，促进形成投资良性循环方面具有明显优势；同时，作为一种权益型工具，可以有效降低企业资产负债率，为这一市场的健康发展提供必要的金融支持。”一位资深REITs研究员称。

记者注意到，根据当前保障性租赁住房试点要求，相关REITs产品的净回收资金应优先用于新保障性租赁住房项目建设，这将有效拓宽建设资金来源，充分吸引企业、金融机构、个人等社会资金进入保障性租赁住房市场，增加保障住房供给。

据了解，本次3单试点项目，净回收资金约20亿元，按20%的资本金比例计算，将撬动社会资金近100亿元，用于新建保障性租赁住房。

此外，保障性租赁住房REITs为相关企业搭建了资产上市平台，将有效提升企业融资及运管能力。通过实现“开发-培育-退出-开发”的投融资闭环，将助力行业打造新发展模式，推动提高运营效率，促进相关企业专业化发展。

“REITs产品的权益型特点高度契合保障性租赁住房企业的融资需求特点，从此次REITs试点项目的情况来看，REITs将成为此类企业资产上市的平台，持续为企业提供长期权益性资金，有效缓解保障性租赁住房投资建设的资金压力，从而更好地支持住房保障体系建设。”中信证券相关负责人告诉记者。

深化保障性租赁住房

市场化进程

“从本次保障性租赁住房REITs试点项目来看，其资产成熟、模式清晰、运营稳健，回收资金有效支持了当地保障性租赁住房市场建设，具有显著示范效应，为我国保障性租赁住房创新投融资模式提供了可复制、可借鉴的经验。”深交所相关业务负责人表示。

据记者了解，上海、重庆、杭州、南京、西安等地区均有保障性租赁住房企业正在积极筹备参与基础设施REITs试点。

保障性租赁住房REITs试点落地项目为推动保障性租赁住房服务模式向市场化、专业化转型起到了良好示范作用。“目前，全国各地保障性租赁住房普遍在建设阶段，已投入运营的项目较少。试点落地项目通过运营管理服务协议约定，促进形成专业化的运营管理机构，设置激励服务费等方式，为未来此类项目提高运行效率，提供了蓝本，将进一步提升保障性租赁住房的服务能力，为租户提供良好的居住体验。”华夏基金项目参与人表示，试点项目的落地，为未来投入运营的保障性租赁住房项目提供良好实践经验。

“从促进企业盘活存量、轻资产转型的角度来看，试点项目将推动改变保障性租赁住房企业经营模式，进一步有效支持我国住房保障体系建设。”中金基金相关负责人表示。